Thibaud3340 [33] : étude de cas immobilier (2e LMNP et validation de ma stratégie)

Bonjour,

J’étudie l’opportunité de réaliser un deuxième projet d’investissement immo en LMNP à Bordeaux ou communes alentours (CUB).

Je mets un citation ma présentation pour resituer mon contexte patrimonial. Il n’a pas beaucoup changé, mis à part une exposition au marché actions un peu plus forte et la finalisation d’un nouvel emprunt à 1,38% pour 30 000€ de la SCPI Pierval Santé.

Thibaud3340, le 02/05/2020 a écrit :

Bonjour à tous,

Après de nombreux mois de lecture passive, je décide à me présenter et par la suite présenter mon portefeuille. Tout d’abord, merci à tous pour la quantité d’informations de qualité, ce qui devient de plus en plus rare sur le web.

Situation personnelle :

31 ans, pacsé, résidant à Bordeaux mais avec un style de vie un peu nomade me permettant de passer plus de la moitié de l’année à l’étranger, essentiellement en Asie, pouvant exercer mon activité à distance.

Situation professionnelle :

J’ai une petite SARL dans le web avec un associé depuis 2014, pas de salarié. Essentiellement web-marketing et E-commerce. CA entre 200 et 900k / an, dépendant de la part de prestations de services / ventes E-commerce.

Approche en terme de flux :

Capacité d’épargne mensuelle d’environ 1500€ / mois. TMI 14 ou 30% en fonction des années.

Approche en terme de patrimoine :

Acquisition T2 58m2 en 2018 en indivision 60% / 40% appartenant à ma sœur. Désormais loué en LMNP. Emprunt sur 25 ans à 1,66%, capital restant du 175k €
Mensualité 750€ Loyer 850€ : TF 1000€ Copro 1000€
On est pratiquement sur un auto financement.
Renta brute : 5,4%
pas d’imposition grâce au régime LMNP. Grâce au petit apport que j’avais fait et si pas d’imprévu, il reste chaque année à notre charge environ 800€

Acquisition 30 parts CORUM en 2018 à crédit à 2% sur 20 ans

50k sur PEL à 2,5%
20k sur livret A
6k en crypto monnaies
4k sur CTO
10k sur PEA

Mon objectif est de me créer une sécurité financière lorsque j’aurai 40 ou 50 ans. N’ayant que peu de personnes avec une dynamique d’investissement dans mon entourage, je suis très fortement intéressé par des retours critiques et constructifs. Autre objectif, orienter beaucoup plus fortement mon patrimoine sur les actions. Pour cela, merci d’avance.

Au plaisir de vous lire

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Temps disponible / Réactivité immédiate
Petit réseau que je compte développer en allant faire le tour des agences immo et leur expliquant que j’ai le financement et que je suis très réactif. Ma stratégie consiste aussi à présenter un bien meilleur que le marché au niveau ameublement et déco pour optimiser loyer et renta.

Mon projet serait d’acquérir un studio ou T2 sur la CUB à crédit sur 25 ans avec le minimum d’apport, monter un deuxième LMNP et essayer d’aller chercher un auto-financement ou un CF légèrement négatif. Ce qui s’apparenterait donc au premier projet réalisé il y a 2 ans. Ma banque m’a d’ores et déjà donné un accord de principe sur une base d’un crédit de 200k€ mais sur 20 ans.

Ma réflexion concerne aussi le fait qu’étant indépendant, j’ai depuis plusieurs années des revenus corrects qui me permettent d’épargner chaque mois et de pouvoir lever de l’argent. Evidemment cela ne durera peut-être pas éternellement et même si j’ai confiance en moi pour toujours rebondir et m’en sortir, en revanche les banques elles, m’accueilleront peut être moins bien à l’avenir. L’idée est que je ne veux pas passer à côté du pouvoir du levier de l’endettement en immo.

D’ou le fait que je juge opportun d’effectuer cette deuxième opération même si les prix de l’immobilier sont très hauts en région bordelaise et que je n’ai que peu "d’avantages concurrentiels" par rapport aux autres investisseurs pour pouvoir optimiser la rentabilité. Je me retrouverais avec 2 biens qui s’auto-financent plus ou moins et sans fiscalité dessus pour très longtemps. Ma réflexion est que même si ces 2 investissements me demandent de légers efforts d’épargne, il est quand même opportun de les réaliser et seront gagnants sur le long terme. Est-ce une erreur ?

Mon questionnement concerne également ces points :
- Est-ce un investissement pertinent au vu de mon contexte actuel ?
- Malgré l’éventualité de ne plus pouvoir lever d’argent à l’avenir, est-ce un projet trop peu rentable qui va saturer mon taux d’endettement (si envie d’acquisition de ma RP dans les années qui viennent, retournement marché immo et apparition de vraies opportunités, plutôt viser des secteurs offrant du CF, etc.)

J’ai essayé de condenser au maximum tout en étant le plus complet possible. Au vu, et sans flagornerie, de la qualité des échanges de ce précieux espace d’échange, je serais très reconnaissant de retours.

Mots-clés : bordeaux, immobilier, lmnp