Frais de transfert d'une SCPI avec un patrimoine hors de France à une SCI : 3% ou 5% ?

Bonsoir,

J’initie cette discussion qui, sauf erreur de ma part, n’a pas été abordée sous cet angle.
Dans le cadre de mon montage de SCI avec des SCPI financés à crédit Investissement SCPI au travers d’une SCI IS : cas shaka44, je souhaite faire un apporter en CCA en cédant les parts de SCPI détenues en direct, environ 35k€, depuis 3 ans. Donc, il n’y a pas de PV à payer.
Ces SCPI sont : Pierval Santé (60% de revenus hors de France) et Corum XL (100% des revenus hors de France).
La première étape consiste à régler X% du prix de cession (en l’occurence sur 35k€) au Trésor Public.
Le code général des Impôts est relativement clair là-dessus CGI article 726 et spécifie que nous devons acquitter 5% de frais.
Cependant, Corum m’indique que, étant donné que les revenus sont à plus de 50% hors de France depuis plus de 2 ans, je ne dois régler que 3% au lieu des 5%! Ils auraient d’ailleurs conseillé des asscociés qui ont eu gain de cause.

CORUM a écrit :

Transfert SCPI vers SCI à l’IR / IS  (vers structure existante) : 3% de droits d’enregistrement compte-tenu de la localisation du patrimoine (au lieu de 5% habituellement).
Dès lors que la SCPI n’est pas à prépondérance immobilière en France (c’est-à-dire que, depuis plus de 2 ans, son actif n’est pas composé à plus de 50% d’immeubles situés en France), le droit d’enregistrement de 5% n’est pas dû.
Les cessions de parts seront ainsi soumises au droit d’enregistrement au taux de 3% (avec application d’un abattement de 23.000 € proportionnel au nombre de titres cédés).
Cette notion figure notamment sur le CGI, art. 726, I-1° bis et art. 990 D CGI et art. 990 E CGI jusqu’aux articles L. 214-89 et suivants du code monétaire et financier qui ne sont pas constitués sous la forme mentionnée à l’article L. 214-144.

Devant ma surprise et mon insistance, le conseiller aurait validé cette affirmation par l’avocat de Corum.
J’ai bien entedu posé la question aux service Entreprises des Impôts et leur réponse est sans ambiguïté : les parts sociales à céder sont à majorité immobilière, donc 5% à régler.
J’ai aussi sollicité mon Expert Comptable et mon avocat :
- l’EC ne se prononce pas
- l’avocat (qui n’est pas fiscaliste) a tendance à être d’accord avec les Impôts en se basant sur l’article 726 du CGI et les notes d’information de CorumXL et Pierval Santé.
Régler 3% ou 5% de frais ne changeront pas fondamentalement mon montage, mais cela m’empêche d’économiser 700€ (après tout il n’y a pas de petite économie).
Si certains forumeurs ont déjà été confrontés à ce cas ou si certains ont de bonnes notions fiscales, je suis preneur de vos avis.

Message édité par l’équipe de modération (30/08/2020 21h31) :
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Mots-clés : frais de cession, patrimoine hors de france, sci (société civile immobilière), scpi