Ete0p : étude de cas immobilier (SCI et succession)

Si vous avez déjà acte les donations, pensez donc au démembrement viager des biens à la prochaine échéance possible si votre entente familiale est toujours optimum.

A mon sens, le plus efficace pour utiliser cette sci dans cette optique serait dans un premier temps d’utiliser le levier bancaire au possible pour acquérir d’autres biens comme vous l’envisagez, puis cette limite atteinte, l’apport en CCA de votre mère pour continuer les opérations. Ainsi vous recueilleriez 45% du rendement de son investissement à elle en grossissant le trait. Le tout en rémunérant le CCA au taux légal qui restera sa propriété, mais qui peut aussi faire l’objet de donation.

Je crois (Sans bien maîtriser le sujet donc avec les précautions d’usage…) que si la sci rencontrait des difficultés financières, qu’il serait également possible de faire un abandon de créances depuis ce compte d’associé : ça existe en commercial mais je ne connais pas les incidences sur du civil, si d’autres intervenants maîtrisent mieux que Moi pour prendre ma suite,.,,

Ete0p, le 28/08/2020 a écrit :

Pour le moment il y a un bien en location saisonnière, qui rapporte environ 12k€/an. La SCI doit encore 80k€ en compte associé à ma mère qui a avancé l’argent, 50k€ à mon frère et 50k€ à moi.

Je suis quand même curieux : le bien a coûté 180 k€ ? Pour quelle surface ?
Et il rapporte 12 k€ par an brut ? Soit 6,6 % de rendement, en location saisonnière ?

Comme j’ai écrit quelques fois sur le forum, la SCI IS ne doit jamais être une excuse pour accepter une rentabilité trop basse.

Avant d’envisager d’acquérir d’autres biens immobiliers dans cette usine à gaz de SCI IS à quatre associés, il faudrait peut-être s’assurer de leur rentabilité.

L’objectif est bien sûr d’optimiser la fiscalité pour la succession du patrimoine de mes parents

Vraiment ? La SCI IS propriétaire d’une résidence secondaire au cap d’Adge, c’est ça que vous avez trouvé comme meilleure réponse à la question "optimiser la fiscalité de la succession ?".

Mes deux parents nous font déjà les donnations de 100k€/10 ans.

Vraiment ? Cette durée est de 15 ans depuis août 2012. Raisonner sur des règles qui sont obsolètes depuis 8 ans n’est pas la meilleure manière de résoudre un "casse-tête". Manifestement, vous abordez le sujet en dilettante, avec des informations erronées et des idées embrouillées. Ca ne pourra pas fonctionner.

Il faudrait peut-être que vos parents se posent à nouveau cette question, avec l’aide d’un professionnel, avec les idées bien claires, et sans solution préconçue. Si vos parents veulent vous associer à cette réflexion, ça serait logique, d’autant plus que vous êtes déjà associés dans la SCI. Mais il faut alors que toutes les personnes concernées fasse un vrai effort en consacrant à ce sujet un peu de leur temps et de leurs cellules grises, avec l’aide du professionnel compétent (ou de plusieurs), parce que pour le moment c’est très approximatif, très dilettante, et qu’il ne sortira rien de bon de telles méthodes. Jepense comme Nefaste que ce n’est pas l’aide d’un forum qui y changera grand chose. Commencez par vous aider vous-même en prenant conscience de l’importance du sujet et de la nécessité d’y travailler vraiment, avec les personnes concernées et avec l’aide des professionnels compétents.

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2020 12h12)

Ete0p a écrit :

Je trouve vos réponses un peu agressives

- Est-ce que mes réponses sont agressives en soi ?
- ou bien est-ce que vous percevez mes réponses comme des agressions car elles provoquent un début de prise de conscience, d’une part, que vous maîtrisez mal le sujet, et d’autre part, que le "plan d’ensemble" de l’optimisation de la succession n’a jamais été élaboré alors que, de toute évidence, il faut d’abord élaborer un plan d’ensemble avant de mettre en oeuvre les actions et les outils qui vont servir à réaliser ce plan d’ensemble ?

Ete0p a écrit :

Je vous remercie Bernard de vous soucier de la rentabilité du bien, mais ce premier investissement était un achat ’plaisir’, plus qu’autre chose.

(…) comme je l’ai dit juste au dessus, cet achat était pour nos vacances avant tout.

Vous avez placé l’appartement familial de vacances dans une SCI IS. Et vous l’utilisez "avant tout" pour vos vacances. : Question : quand l’un des associés y séjourne en vacances, est-ce qu’il paie un loyer à la SCI, au prix du marché ?

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2020 19h20)

Je suis désolée, je pensais que la discussion était close pour le moment. Nous sommes en train de choisir un CGP et éventuellement d’autres professionnels. Je pense revenir vers vous pour une fois que nous aurons avancé sur le sujet.

Concernant le loyer, non, les associés ne paient pas de loyer à la SCI lorsqu’ils y séjournent.

Le choix de SCI IS a été fait à l’époque par l’experte-comptable de la famille qui nous avait conseillé cette structure. Nous avons peut-être fait l’erreur de lui faire confiance sans regarder les autres solutions possibles.

Bernard2K a écrit :

le revenu fictif doit être imposé dans la SCI à l’IS. On doit déterminer combien ça aurait été loué au prix du marché, et le réintégrer dans les calculs qui établissent le résultat fiscal imposable à l’IS.

Je n’étais pas du tout au courant du problème que vous relevez. Mais je pense qu’il est évident que l’experte-comptable s’occupe de faire cela, vu qu’il s’agit d’une obligation légale.

Bernard2K a écrit :

l’associé ou les associés qui en bénéficient doivent aussi déclarer, dans leur déclaration de revenus IR, l’avantage en nature ainsi reçu, et être donc imposé à leur TMI (taux marginal d’imposition) pour cet avantage en nature, considéré comme un revenu supplémentaire.

Pour ça, je me répète mais j’avoue mon ignorance, je ne l’ai jamais fait.

Bernard2K a écrit :

Franchement, les professionnels qui ont oublié de vous signaler cela, cela relève de la faute lourde.

Là, je vous rejoins, quelque chose m’échappe et c’est en effet assez étonnant comme situation. Cependant, je pense que les professionnels qui ont conseillé ça à mes parents avaient leurs raisons ou bien, il y a eu une incompréhension quant à l’utilisation du bien. Il faudrait éclaircir tout cela. Dans tous les cas, nous allons rétablir la situation, vraisemblablement en payant un loyer au prix du marché à la SCI comme vous le suggérez.

Bernard2K a écrit :

Maintenant, est-ce que vous trouvez normal que ça soit moi, dans mon temps bénévole (ce n’est même pas du temps libre, c’est du temps bénévole qui ne devrait pas l’être car je devrais être en train de bosser pour ma société à l’heure qui l’est) qui vous l’explique, alors que les professionnels payés pour ne l’ont pas fait ? Non ? Moi non plus.

Est-ce que vous trouvez normal que le mec, prenant sur son temps de travail pour dispenser des conseils bénévoles, se fasse dire qu’il fait des remarques "agressives", alors que ce sont les mises en garde pertinentes, objectives, et indispensables que les professionnels auraient dû donner dès le début ? Non ? Moi non plus.

Je ne vais pas vous plaindre. Il n’y a aucune raisons de trouver cela normal ou anormal. Il s’agit d’un forum chacun y participe comme il l’entend. Je vous suis reconnaissante pour vos conseils, mais je ne vous ai pas du tout contrains à m’en prodiguer et encore moins à faire cela sur votre temps de travail. Si vous vous sentez légitime, ouvrez une structure et faite vous rémunérer pour vos conseils, je ne vous en empêcherai pas !

Bernard2K a écrit :

Vous comprenez un peu mieux pourquoi je disais : d’abord, faire le plan d’ensemble de l’optimisation de la transmission, puis mettre en oeuvre les actions, soigneusement raisonnées.

Lorsque nous avons acheté cet appartement il n’était pas du tout question de succession et encore moins d’optimisation. Comme je l’ai dit au dessus, il s’agissait uniquement d’un achat plaisir (les revenus des locations n’étaient que du bonus).

Concernant l’optimisation de la succession, ma mère se pose des questions uniquement depuis quelques temps et j’ai cru bon de commencer à débroussailler le terrain en me renseignant sur un forum de personnes compétentes et bienveillantes. Mais peut-être que je n’aurais pas du ?