Azerty [87] : étude de cas immobilier (conversion locatione nue en meublé)

Plusieurs points nécessite d’être éclaircis :
Déjà votre taux d’imposition, là vous parlez de la moyenne, ou du taux personnalisé.
Pour savoir à combien seront imposé les revenus supplémentaires, il faut regarder le taux max, à vue de nez, je dirais 30% pour vous.

Ensuite, il vous manque les frais : taxe foncière, copro, charge, intérêt d’emprunt, etc.
Donc difficile d’estimer votre impôt futur.
Pour faire simple, supposons que vous déclarez en micro-foncier, donc vous avez un abattement forfaitaire de 30% : vous êtes imposés sur 9660€.
Soit avec TMI à 30%+17,2% de PS, soit 4560€ d’impôts à payer.
Remarque : en général, avec un emprunt, le réel est plus intéressant que le micro foncier (à vérifier au cas par cas).

Pour le passage en meublé, oui, au changement de locataire, ça permet de meubler (donc d’avoir les factures des meubles) et d’y aller progressivement.

Autre question : la ville est elle une ville CSP+ ou avec beaucoup de chômeurs et de cas sociaux ?
Dernière question : vous avez demandé les baux (histoire d’avoir le profil des locataires en place) ?

Sinon, effectivement, avec une base de départ à 11% brut, c’est plutôt pas mal.

Bonjour azerty,

En complément des bonnes remarques de mes collègues, si vous souhaitez passer en meublé vos studios, pensez à bien prévoir les frais d’un comptable (+ un Centre de Gestion Agréé pour la déductibilité sur votre impôt), ainsi que la CFE dans vos simulations si vous optez pour le régime BIC au réel.

Cela vous permettra de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, généralement le BIC au réel est plus intéressant que le micro BIC (à vérifier par calcul).

Comme La chignolecorse, je doute que vous puissiez passer tous les baux actuels en meublés, vous devrez probablement le faire progressivement avec le changement de locataire.

D’ou l’importance de connaitre leur profil pour estimer tout cela.

Je vous invite aussi à étudier la surface des logements, cela permet d’estimer le loyer pratiqué par rapport à votre marché. En fonction de cela, vous pourrez aussi prévoir (ou pas) d’augmenter le loyer avec un passage en meublé.

Comme pour les autres, votre projet semble intéressant, à affiner en fonction de vos préisions.

A vous lire,

Zappaty

Quatre studios : la demande est-elle certaine et durable dans une aussi petite ville (je n’ai pas idée de l’environnement, des centres d’intérêts, grands centres urbains proches etc)?
ça mérite une étude de marché un peu fouillée que vous avez peut-être déjà faîte.

Premier point à vérifier avant d’envisager du meublé, c’est la demande ! Vous pouvez avoir fait la meilleure des affaire en terme de négociation de prix, avoir un bien très bien positionné mais s’il n’y a pas de demande pour du meublé c’est toute la strate qui tombe à l’eau…