Julien9494 [77] : étude de cas immobilier (T2 meublé)

5e étage sans ascenseur, à Paris intra-muros why not, c’est charmant, mais à Melun?
Vous allez avoir un gros turnover.

Je suis d’accord avec Gunday, certains éléments sont manquants et méritent d’être précisés de votre côté.

Au regard des éléments que vous décrivez :

Prix d’acquisition = 98000€ + 2000€ travaux + 6000€ muebles
Revenus Locatifs attendus CC = 7560€

Revenus Locatifs attendus HC - Vacances Locatives = 5830€

Charges annuelles hors emprunt =
= Taxe foncière + Charges non récupérables (en moyenne 25% des charges totales) + Assurance PNO + Réparations (frais exceptionnels) + Frais de comptabilité (CFE + adhésion CGA)
= 400 + 300 + 90 + 150€ (minimum) + 500  = 1440€ (hors GLI, hors frais de gestion)

Annualités Emprunt (1,5% sur 25 ans + assurance) = 4800€

Total Charges = 6240€

Donc sur le papier et au premier abord, il semblerait que le cash-flow soit négatif 5830€ - 6240€ = -410€

Avant même de parler de fiscalité, l’opération ne semble pas rentable. Je ne peux que vous recommander de passer votre chemin pour ce bien. Qui plus est, il s’agit d’un 5ème étage sans ascenseur qui présage un turnover très important et une vacance locative importante (couplé à un logement meublé de petite surface).

Les chiffres méritent d’être approfondis de votre côté. Ici il vous faudra probablement prévoir environ 410€ par an pour combler le cashflow négatif, sur une année "normale" (hors travaux important de copropriété où le cashflow sera d’autant plus négatif).

Dans ces conditions, je vous recommande de changer d’opération et de vous orienter vers des opérations plus rentables. Si vous n’êtes pas engagés, essayer de négocier le prix à la baisse. Ce genre de bien doit pouvoir subir une grosse décote. Enfin, je nuancerai les propos de Gunday sur le financement. J’ai moi même sollicité 3 banques lors de mon dernier investissement locatif pour un crédit de 25 ans (en janvier 2020). Sur ces 5 banques, 4 nous ont proposées un crédit sur 25 ans (LCL, Caisse d’épargne, BNP Paribas et Boursorama), donc ça me parait faisable.

Bon courage

Dernière modification par alexindep (29/06/2020 21h55)

Attention de ne pas généraliser les cas sur les faisabilites des financements locatifs.

Je ne vois aucune généralisation dans mon post précédent. J’apporte un exemple factuel d’une expérience passée en début d’année 2020.. Rien de plus ! En l’occurence, j’ai édité mon premier message, ce ne sont pas 2 mais 4 banques qui nous ont proposées un prêt sur 25 ans (LCL, Boursorama, BNP et Caisse d’épargne). Seul le crédit agricole ne le pratiquait pas (20 ans maximum). Le profil de Julien9494 semble par ailleurs similaire au mien.

Pour 90% des clients il est très très complexe d’avoir une durée de financement locatif supérieur à 20 ans.

En tant que professionnel de la banque, pouvez-vous préciser vos propos? De quelle(s) banques parlez vous? Quels profils ? Il serait intéressant d’avoir plus de détails, sans quoi cela ressemble à une "généralisation"

De plus ,le durcissement des conditions est plus ou moins appliqué en fonction des enseignes ( et des régions ! )

Là aussi, pouvez-vous préciser? Vous avez d’ailleurs certainement raison et cela pourrait aider Julien 9494.

Vous avez probablement des informations que nous n’avons pas en tant que professionnel, n’hésitez pas à partager votre expérience sur la base d’éléments factuels.

Dernière modification par alexindep (29/06/2020 22h32)

Bonjour à tous,

Je me permets de poser une question naïve sur un point précis (je ne tiens pas compte de toutes les remarques fondées sur ce qui concerne la valeur du bien, son 5ème étage, etc…). Mais simplement :

Dans un investissement immo où le cash-flow serait même légèrement négatif (si le candidat à ce projet prend bien une assurance, et intègre ces impôts…), est-ce vraiment grave ? car le patrimoine se construit tout de même, malgré un petit effort financier mensuel (100e par exemple)… ? Selon un premier calcul rapide de Alexindep, le cash flow serait négatif de 410 e annuel, soit environ 35euros / mois…

Dans toutes les remarques (et c’est là que je me dis que je ne dois pas tout comprendre), j’ai l’impression que ce projet doit être abandonné car il ne dégage pas de cash-flow positif significatif assuré dès le 1er mois… Me trompe-je ?

Merci d’avance pour vos lumières…