Zandu : étude de cas immobilier (investir avec des associés)

Zandu a écrit :

1/ Cette stratégie pourrait-elle se prêter à ma situation sachant que je suis célibataire sans enfant ? Aucune transmission de patrimoine en vue (pour l’instant).

Quels sont vos objectifs de vie, en tant que célibataire sans enfants ? êtes-vous heureux comme ça ? ou souhaitez-vous un jour vous marier ? fonder une famille ? si oui quand, plutôt dans 2-3 ans ? plutôt dans 10-15 ans ?

Zandu a écrit :

2/ Cette stratégie pourrait elle se prêter à mes objectifs ? Ils sont très simples : continuer à investir dans l’immobilier , mais sur des projets plus importants.

Pourquoi cet objectif ? Le fait d’investir dans l’immobilier constitue-t-il une fin en soi (vous le faites parce que ça vous plait, point) ? Ou y a-t-il un projet derrière ? Si oui lequel ?

dangarcia a écrit :

Quels sont vos objectifs de vie, en tant que célibataire sans enfants ? êtes-vous heureux comme ça ? ou souhaitez-vous un jour vous marier ? fonder une famille ? si oui quand, plutôt dans 2-3 ans ? plutôt dans 10-15 ans ?

Heureux ? oui
Pour le mariage et la famille, cela peut arriver comme ça peut ne pas arriver .. je ne suis pas en mesure de vous répondre pour le moment sur ce point là.

dangarcia a écrit :

Pourquoi cet objectif ? Le fait d’investir dans l’immobilier constitue-t-il une fin en soi (vous le faites parce que ça vous plait, point) ? Ou y a-t-il un projet derrière ? Si oui lequel ?

Pouvoir se dégager une rente au moins minimum à un smic. J’aviserai après, mais a terme, je souhaiterais quitter le monde du salariat, entreprendre dans un domaine qui m’épanouit d’avantage que mon emploi actuel.

Zandu a écrit :

Mes principales raisons/motivations :
- passer à la vitesse supérieure
- gérer des biens en copropriétés me fatigue même si lorsqu’on débute, on y trouve des avantages
- mutualiser certaines charges et tâches

J’étudie donc le fait d’investir en SCI, bien conscient des avantages, inconvénients, coûts de gestion, tenue de compte, AG etc .. mais ne souhaite jouer cette carte là qu’en dernier recours, lorsqu’investir en nom propre ne sera plus possible.
Les potentiels associés sont déjà sélectionnés et sondés ; profils stables et situation financière confortable, chefs d’entreprise, pas d’immobilier locatif, juste une RP à crédit. Un seul sera choisi.

Je me pose plusieurs questions quant à cette pirouette :

1/ Cette stratégie pourrait-elle se prêter à ma situation sachant que je suis célibataire sans enfant ?
2/ Cette stratégie pourrait elle se prêter à mes objectifs ?
3/ Si je me suis bien renseigné, insérer une clause de substitution dans un compromis de vente au profit d’une SCI implique qu’il faudrait avoir au moins rédigé les statuts au préalable, ce qui amène la prochaine question, qui sera plutôt d’ordre psychologique :
4/ Quel que soit l’associé choisi, il ne s’occupera de rien ; je trouverai le projet, m’occuperai de trouver le financement, gèrerai la gestion locative et tout le reste, il me mettra juste à disposition sa capacité d’emprunt en échange d’une attribution de parts (du moins c’est ainsi que je vois les choses). Je serai gérant de la SCI et je souhaiterais inclure dans les statuts, une rémunération du gérant.
Zandu

Voici un post qui traîte des "petits soucis" d’une association

Dont voici quelques extraits:

SamyInvest, le 10/12/2019 a écrit :

Pour répondre très précisément à la question :

* le sentiment que je n’y arriverai pas tout seul ce qui avec le recul était une mauvaise raison
* le partage des responsabilités et le dégagement de temps libre (ça a plutôt bien marché)

Mon conseil :

De part mon expérience et de ce que j’ai constaté autour de moi l’association est quelque chose de très délicat qui s’est souvent mal terminé.

Je recommande encore moins de s’associer avec un membre de sa famille ou un de ses amis, c’est le meilleur moyen de mettre la discorde dans vos relations.

Ce n’est pas donné à tout le monde, à éviter

Range19, le 10/12/2019 a écrit :

Exact, je connais aussi beaucoup d’associations qui se sont mal terminées, notamment faute d’avoir analysé sérieusement les enjeux et "caractères" des uns et des autres en amont.

julien, le 10/12/2019 a écrit :

Georges Clémenceau a écrit :

Pour prendre une décision, il faut être en nombre impair et 3 c’est deja trop.

Je ne me suis jamais associé non plus en immobilier, à mon avis pour les raisons suivantes :
- Incompatible avec ma personnalité d’INTJ : ça m’aurait trop rappelé les problématiques fuies qui existent dans le salariat.
- Trop de risque que des objectifs communs à l’instant "t" divergent à long terme en raison d’évolutions d’aspects patrimoniaux, familiaux, etc. Et l’immobilier c’est souvent du long terme…

Ainsi, j’ai jugé que la perte de contrôle ne compensait pas l’accès éventuel à des projets de plus grande ampleur.

J’y ajoute aussi modestement ma contribution avec la SCI familiale, avec les "petites prises de bec" entre mon conjoint qui fait 90% du job, moi avec mes 10%, et son frère, qui fait… qui fait… ?

Concernant les autres SCI dans lesquelles mon conjoint est, ça me donne juste l’envie de ne surtout jamais faire de SCI. Si à un instant, tous les intérets sont convergents, la motivation et les envies de chacun surgissent et difficile ensuite de mener la barque quand tout le monde ne regarde que son petit côté perso.

Bonjour,

Quelques considérations générales.

L’acquisition par une SCI vous permettra en effet de ne pas souscrire un emprunt en direct, ce qui est plutôt ce que vous recherchez (vous serez toutefois caution solidaire et avec une hypothèque). En cas de futur emprunt, vous n’aurez pas à dire à la banque ma SCI est endettée de "tant".
Les conditions d’emprunt sont parfois moins favorables en SCI qu’en direct.

Il n’y a pas d’obligation de tenir une comptabilité sur une SCI, sauf exceptions, et l’AG se limite à l’AG annuelle et celles nécessaires à l’acquisition et à la vente (notez que la majorité des voix suffit). Le volet gros travaux avec appel de fonds, et évènement exceptionnels peut se traiter dans le cadre d’un pacte d’associé, vivement recommandé dans votre cas, j’y reviendrai.

Indépendamment des soucis que peut causer l’association avec un tiers du fait de sa personnalité… Il faut se pencher sur la relation que vous recherchez. A vous lire, il s’agit d’une association entre un gestionnaire (vous) et un investisseur. C’est de là qu’il faut partir, en disant "j’ai trouvé un bien et j’ai besoin d’un soutien financier. Je gère le tout, vous apportez des fonds (soit directement soit via une capacité d’emprunt, peu importe), et vous aurez droit à tel et tel pourcentage ou tel valeur de patrimoine".

C’est donc vendre votre projet qu’il faut apprendre

Les relations quant à elles seront scellées à l’avance dans un pacte d’associé pour éviter un blocage. On peut notamment y trouver :
- la rémunération du gestionnaire (généralement un % des loyers),
- la rémunération du compte courant d’associé (taux, à quel terme, possibilités de remboursement),
- détermination des quotes-parts des apports financiers,
- obligations de participer à un appel de fonds,
- les questions de relatives à la vente (terme, vente forcée en cas d’offre, détermination du prix, etc.)
- les possibilités de blocage (droit de veto par exemple),
- l’entrée ou l’exclusion d’un associé (la SCI unipersonnelle fonctionne pendant un temps),

Ce genre de montage fonctionne bien avec un gestionnaire majoritaire dans le capital social ou égalitaire (avec encadrement des droits de l’autre associé).

Enfin, plutôt qu’un proche, nombre de professionnels de l’immobilier pratiquent ce genre d’association (un conseil est recommandable dans ce dernier cas vous serez la partie ’faible’). Vous apportez alors un compromis de vente signé avec un vendeur et une clause de substitution.

Notez encore que la SCI est bien pour gérer du revenu foncier, la SAS peut faire du BIC et il existe aussi la SCCV pour la promotion et la SNC pour les opérations marchand.

Bien à vous,

dusgas, le 03/07/2020 a écrit :

Indépendamment des soucis que peut causer l’association avec un tiers du fait de sa personnalité… Il faut se pencher sur la relation que vous recherchez. A vous lire, il s’agit d’une association entre un gestionnaire (vous) et un investisseur.

C’est exactement cela oui !

dusgas, le 03/07/2020 a écrit :

C’est de là qu’il faut partir, en disant "j’ai trouvé un bien et j’ai besoin d’un soutien financier. Je gère le tout, vous apportez des fonds (soit directement soit via une capacité d’emprunt, peu importe), et vous aurez droit à tel et tel pourcentage ou tel valeur de patrimoine".C’est donc vendre votre projet qu’il faut apprendre

Ce point reste encore obscur pour moi.
Bien conscient que chaque association soit unique, y aurait-il une quelconque généralité pour ce type de montage en terme de contrepartie pour l’investisseur, qui ne mettra à disposition que sa capacité d’emprunt ?

dusgas, le 03/07/2020 a écrit :

Enfin, plutôt qu’un proche, nombre de professionnels de l’immobilier pratiquent ce genre d’association (un conseil est recommandable dans ce dernier cas vous serez la partie ’faible’).

Peut-être devrais je consulter un notaire ?