Nicoworld [67] : étude de cas immobilier (achat de 20 lots dans un immeuble)

Une question à vous poser : que gagne le vendeur à vous vendre ces 20 lots à ce prix ? Mieux vaut être sur de la réponse avant de plonger… Et si le président de la société de gestion achète à vil prix un actif appartenant auparavant à la société de gestion, ça pose problème (et la cause des ennuis juridiques de Richard Ferrand seront une bonne action à côté de ça…).

Une fois cette question résolue….

Il faut envisager diverses alternatives :
   - mettre les 20 lots en LMNP (ou LMP: pourquoi donc vouloir l’éviter à tout prix ?), au réel, en les acquérant en direct (pas via une société) ?  Vous pourrez au moins amortir la majeure partie des 200k€ investis (mais pas le bien en BOUVARD, tout du moins pas pour la partie de sa valeur qui a bénéficié de la déduction BOUVARD).
   - idem en  location meublée au micro-BIC  (mais je doute que le bien ayant bénéficié du BOUVARD puisse aller en micro-BIC, donc ce choix serait déjà exclu).
   - tout mettre dans une société (SCI par exemple) à l’IS et louer nu.
   - panacher ces alternatives.
et ensuite comparer les impacts (en particulier fiscaux, sur les revenus, et lors de la revente) des différentes alternatives. Votre TMI IR aura un gros impact sur le résultat. Mais si vous escomptez revendre un jour les 20 lots (avec potentiellement une belle plus-value), mieux vaudrait les détenir en propre (ou via une structure transparente), pour bénéficier des abattements pour durée de détention  (si dans 30 ans -dans 22 ans l’imposition de la plus value restera lourde, cf PS), un acheteur propose 800 k€ pour percevoir les 80k€ annuels de loyers associés à ces 20 lots, mieux vaudrait ne pas détenir ces lots dans une structure à l’IS).

La transmission du patrimoine ne devrait guère avoir d’influence sur votre choix (en détenant les lots en propre, il serait aisé de donner ou transmettre lot par lot, avec encore moins de contraites que des parts de société).

Pour la TVA : si l’opération est éligible à la TVA (pour du neuf, ça dépend si 3 des 4 conditions sont respectées, dans votre cas je ne sais pas, ça dépend de ce qui a été fait au départ), vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat (vous achetez HT) et devez alors facturer (et rembourser au fisc) la TVA sur les loyers, et le montant en BIC est HT. Les déclarations de TVA sont mensuelles, ou trimestrielles, ou annuelles, selon le montant de TVA en question (celui de l’année d’avant). C’est galère à faire soi-même (et une routine pour le comptable pro), mais faisable (sur Professionnel | authentification).

En régime micro, pas besoin de comptable.

Avec une SCI IR, vos locations nues généreront du revenu foncier. Une SCI IS ne générera pas de revenus fonciers, mais pourra distribuer un dividende (qui sera du revenu mobilier, éligible aux -40% si vous cochez la case 2OP), et pourra auparavant vous rembourser (sans aucune fiscalité) la partie des 200k€ (servant à acheter les 20 lots) que vous aurez apportés en CCA (Compte Courant d’Associé) (=que vous aurez prêté à la SCI IS) à la SCI IS (qui aura un capital très faible, par exemple 100€, voire 1€). La SCI IS pourra verser une "rémunération du gérant" (mais il faudra je pense être immatriculé à la SSI, et déclarer ceci, comme les BIC si vous avez du meublé détenu en direct ou via une structure à l’IR, et payer les cotisations en conséquence) (ce sera aussi à déclarer à l’IRPP).

Pour le "loyer de ma résidence principale à ma SCI afin d’optimiser", je n’ai pas compris ce que vosu vouliez dire. Détenir sa RP via une SCI est souvent une très mauvaise idée. Facturer à sa SCI IS des frais pour héberger son siège social dans sa RP est possible (mais un loyer devient des revenus fonciers imposable pour vous donc à éviter, et préférer juste refacturer une quote-part raisonnable de la taxe foncière, taxe d’habitation, électricité, chauffage, internet, etc. voire l’ordinateur, l’imprimante, les ramettes de papier,)

Une autre piste a envisager (indépendamment du reste) : mettre en vente 1 ou 2 lots (avoir toujours qqs lots en vente), pour réaliser petit à petit la grosse plus-value que vous avez engrangée avec cette acquisition, et petit à petit pouvoir bien plus diversifier votre patrimoine.

Bonjour nicoworld,

Je trouve l’idée de revendre un ou deux lots excellente, surtout si vous comptez devenir le directeur de cette résidence. Vous serez de toute façon très probablement actionnaire majoritaire et revendre deux ou trois lots ne devrait pas changer grand chose sur ce point.

Par contre, vous pourrez diversifier un peu votre patrimoine. Dans un an, vous aurez alors vos revenus du patrimoine et professionnel qui proviendront tous de la résidence. Cela me semble risqué.

Evidemment, si vous avez un autre patrimoine que ces 20 lots, cela change beaucoup de choses.

La plus value immobilière d’une personne physique sera imposée à 19% d’impôt (sur un montant bénéficiant d’abattements, jusqu’à 100% après 22 ans), et 17.2% de prélévements sociaux (sur un montant bénéficiant d’abattements, faibles jusqu’à 22 ans, puis forts, jusqu’à 100% après 30 ans), et docn complètement exonérée après 30 ans. (lire ceci). Donc si les lots sont détenus en propre (par une personne physique, ou par une société fiscalement trasnslucide comme une SCI IR), après 30 ans (pas 23 ans, car après 23 ans il reste encore 17.2% de PS à payer sur la majeure partie de la plus-value), il y a exonération totale sur la plus-value lors de la revente des parts.

Ce n’est pas du tout le cas si c’est une personne morale, imposée à l’IS, qui réalise la plus-value immobilière, et qui n’aura aucun abattement, même après 100 ans !
Dans ce cas, on a les alternatives suivantes (sauf erreur de ma part, et à fiscalité inchangée), pour une SCI IS créée avec 100€ de capital, qui achète des biens pour 200k€, lesquels valent 30 ans plus tard un peu plus de 1M€ :
   - soit la SCI revend ces biens pour 1 M€, constate une plus-value long terme de 800 k€, sur laquelle elle paiera 12.8% (cf Art 39 quindecies), en plus d’une plus-value court terme du montas des ammortissmeents réalisés sur ces biens (qui ont réduit l’IS des années passées) qui s’ajoute au résultat de l’exercice et subira donc l’IS; ensuite, pour que l’associé récupère les fonds, la SCI lui verse 697600€ de dividendes (800k€ - 12.8%) brut, sur lesquels l’associé reçoit effectivement 488 320€ (après application du PFU de 30%) net de tout.
   - soit l’associé vend les parts de la SCI IS (pas d’abbattement non plus dans ce cas là, si SCI non translucide), par exemple pour 700 k€ (Note: l’acheteur devant en plus payer 5% de droits sur cet achat de parts de société à prépondérance immobilière, soit 35k€), et paie alors sur la plus-value réalisée sur ces parts (sur 700 000€ - 100€), typiquement au PFU de 30%, et il lui reste alors 490 030€ net de tout.   
   - soit il y a une ou des donations de parts (de l’associé inital à, par exemple, ses enfants, ou à un tiers), ou une transmission de parts par succession, avec lors de la donation/succession paiement de droits sur la valeur des parts, et, lors de la vente des parts, imposition sur la plus-value entre le prix de vente et la valeur des parts lors de la donation/succession.
Dans toutes ces alternatives, il y a une (lourde) imposition sur la plus-value générée.

Si vous comptez revendre assez rapidement, les abattements perdent leur intérêt (et la structure IS gagne de l’intérêt), au niveau de l’impoition de la plus-value. Mais de manière pragmatique, il faut évaluer ce qui se passera en tenant compte de la fiscalité sur les revenus générés par ces lots (quelle que soit sa forme), et aussi sur la plus-value.

Personnellement, avec la surface financière qui semble la votre, je diversifierais, et céderais des lots (si je trouve un acheteur disposé à payer un prix correct), sachant qu’il n’est pas nécessaire de conserver tous les lots pour contrôler l’ensemble, et j’utiliserais le cash dégagé pour investir ailleurs.
Imaginez juste le scénario, certes improbable et du genre stress test, où une décision administrative rendrait le batiment impropre à héberger des résidents pendant des années (pour une cause quelconque, par ex une contamination radioactive localisée, ou une pandémie de Covid-25 avec inadaptation du bâtiment à mettre en place des mesures de distanciation sociale adaptées sauf à coût prohibitif)…

En étant LMP pendant au moins 5 ans, avec moins de 90 k€ /an de recette, il n’y a en effet pas d’imposition sur la plus-value long terme (mais seulement sur la court-terme, qui embète beaucoup de LMP, cf Page ou ressource introuvable ! mais qui n’est pas la principale préoccupation dans votre situation).

Si vous comptez avoir votre activité principale sur cet immeuble bientôt, c’est le choix logique…
Dans 5-10 ans, peut-être aussi préférerez-vous ne plus gérer l’opérationnel au jour le jour, et vous contenter de revenus comme LMP (et embaucher un directeur de la résidence, ou faire gérer la résidence par un des réseaux qui en gèrent plein d’autres, et qui sera ravi de racheter un fond de commerce s’il marche bien (d’ailleurs : à qui appartient-il ?)).

A ma connaissance, le LMP n’est pas incompatible avec le régime micro (mais là il faudra rester en dessous de 70 k€/an de recettes je crois), même si c’est assez atypique, et que vous aurez plus de charges avec les cotisations SSI. Vous devriez faire faire des simulations par un expert-comptable habitué à la location meublée. Je suppose que l’exploitation de l’immeuble (4-5 salariés, sans doute des prestataires externes, plein de fournitures, 60 résidents à facturer, 40 bailleurs à payer, etc.) fait de toute manière déjà appel à un expert-comptable.

Bon je vais vraiement m’arranger pour :
- le maximum de lot en LMNP et ne pas dépasser les 70 000€ et autres regles CA > au revenu famillial
- mettre 4 lots dans une SCI

en SCI je part sur de l’IS car c’est du meublé
- donc l’imposition serait : 15% d’imposition et ensuite flat taxe 30%  soit 45 %  ?
je vais m’arranger pour me faire  un petite salaire de gérant de 400€ ce qui serait bien  qu’en pensez-vous ?
peut-on raisonnablement mettre quelque frais  de logement…

Je m’explique la SCI aurait un CA d’environ 15 000€ l’année max donc un salaire de 400€  avec charge à 50% ca donne 7 200€.

çà passe même si j’ai un bail commercial avec la société de gestion  de 9 ans  un salaire sur la SCI ?