Fortoto [Aisne] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport de 8 lots)

La TF qui fait 2,5 loyer mensuel, ça fait mal et cela renseigne sur la typologie de ville…
Tout comme une rentabilité à 10% clefs en main….

Pour autant, c’est un bon plan si:
- vous avez du temps
- vous êtes bricoleur
- vous avez ou saurez trouver un bon réseau d’artisans
- vous habitez à proximité
- êtes à l’aise avec le profil des locataires

Une dernière remarque : passer de vide à LMNP est longuet, pas optimum (cf fdn et d’agence) et un peu pénible au niveau comptable.

Quelque chose cloche dans votre analyse. Vous ne pouvez pas être sur un marché tendu avec des loyers de 400€ pour un f3  et 250€ pour un t2… ça n’est vraiment pas cher. Comparez le niveau du marché (agences, lbc). Regardez aussi le profil des locataires.

Si on résume : 205+100+toiture isolée = 340
2700×11/340= 8.7% brut
Avec des locations nues à passer en meublé et une renovation totale.

Vous allez finir avec une rentabilité à 6% nette. Donc à fuir.

La seule possibilité de rentabiliser l’opération serait d’obtenir des aides pour la rénovation. Mais je ne suis pas compétent en la matière.

Bonjour Fortoto.
Je suppose que l’immeuble en question se trouve à Laon, chef-lieu de l’Aisne.
C’est à ma connaissance la seule ville de 25 000 h dans ce département.
J’avais envisagé d’y investir il y a quelques années.
Il y a beaucoup de biens en vente.
Je suis un peu étonné que le marché locatif y soit si tendu, si c’est vrai tant mieux pour vous.

Si l’immeuble se trouve dans la ville haute, je serais un peu prudent.
La "montagne couronnée" est magnifique avec tous ses monuments et ses immeubles anciens mais avec ses rues étroites et la difficulté du stationnement, je ne voudrais pas y habiter.
Attention aussi : vérifiez si l’immeuble n’est pas dans le périmètre d’un monument historique, vous pourriez avoir des contraintes pour vos travaux.

Dans votre calcul, vous ne tenez pas compte de la fiscalité (rentabilité "nette nette" d’impôts ) :
- si vous louez en nu, vous ne paierez pas d’impôts sur les loyers pendant 10 ans max grâce au déficit foncier, tout en diminuant votre impôt sur le revenu.
- si vous louez en meublé, vous pourrez amortir le prix d’acquisition (hors valeur terrain)/frais sur environ 30 ans, et les travaux sur des durées diverses en fonction de la nature desdits travaux. A calculer avec un comptable, mais vous risquez de commencer à devoir payer un peu d’impôts avant les dix prochaines années.

Tout ça pour dire que le régime lmnp n’est pas si miraculeux que ça en terme de fiscalité.

Bonjour,

Effectivement, le bien en question se site à Laon dans la ville haute. @Miroul, je ne m’inquiète pas pour les autorisations pour les travaux car elles ne sont nécessaire que si l’on change "l’aspect extérieur" de l’immeuble. Aujourd’hui, je ne compte faire des travaux qu’à l’intérieur et remplacer les fenêtres à l’identique pour mettre du double vitrage (je pense que dans ce cas, pas besoin de PC ?). Concernant, la toiture, c’est vrai ils risquent de m’imposer des conditions mais bon je m’adapterais et surtout, il se pourrait selon l’agent commercial qu’ils proposent de me conventionner jusqu’à 50% des travaux. Ca s’est déjà fait sur un immeuble voisin.

Le marché est bien tendu sur la ville par contre : Mesurer la tension locative  à Laon (02)

J’ai fait une offre à 150k. Ca donnerais une renta brute de 13.3% (1880*11.5/160 (150+12 FN) clés en main.

Difficile d’évaluer la rentabilité nette finale sans réellement chiffrer les travaux mais si on part sur une base de 150k (communs + 2 T1 + fenêtres DV + toiture) et les hypothèse suivantes

Loyers mensuels de 2680 (1880 deja en place + 2 T1 à 400e chacun)
Le marché locatif étant tendu, je pense avoir 4% de vacances locatives (1 mois tous les deux ans) : 30820 à l’année
Taxe foncière : 5000-1800 = 3200e à ma charge
Assurance PNO : estimation à 800e
Comptable : estimation à 1000e
Frais de délégation de la location : 8%
Provision pour rénovation : 1500e annuel

(30820*0.92-3200-800-1000-1500)=7%

Rentabilité nette après impôt = rentabilité nette car travaux

Ensuite, au fur et à mesure que les appartements se vident, je pourrais faire des travaux sur les appartements et augmenter les loyers.

On peut prendre comme base 15k de travaux par appartements sur 3 appartements (les 3 appartements n’ont pas la même superficie et pas le même chantier mais je pense que c’est une bonne base)

Dans ce cas, on pourrait monter les loyers de la sorte :
T3 de 392.62e à 500e
T2 de 284.88e à 400e
T2 de 250e à 400e

Il resterait les 2 locaux commerciaux et un appart avec un local commercial que je ne vois pas se libérer de si tôt du coup je ne les inclus pas dans cette prévision.

Ce qui nous emmènerait les loyers totaux à 3044 euros pour une renta nette de 7.2% avec le même calcul

En écrivant tout ça, je me rend compte que ce n’est plus aussi intéressants que je le voyais au début. Mais est ce que ce serait si mal ? Sachant que j’ai pris des hypothèse que je pense haute pour les travaux, une bonne enveloppe de frais de rénovation annuels même après avoir fait des travaux au début et des hypothèses réalistes pour les loyers).

@darkvadehors, est ce que ces permis de louer sont vraiment contraignants ? Même si les appartements viennent d’être rénover ?

Qu’en pensez-vous au global ? Trop compliqué pour pas grand chose ou il y a toujours moyen d’optimiser après avoir rencontré les artisans ?

bonjour,

je rejoint l’avis de Bernard2k.

Je rajouterais que vous n’abordais pas la partie des locaux commerciaux. Avez vous eu acces aux Baux ?

Ne croyez pas que le location de mur commerciaux est un long fleuve tranquille, notamment si ils sont deja loué.
Prenez le temps de vous renseignez sur les baux commerciaux.
Renseignez vous sur l’impact d’une liquidation judiciaire.

bon courage pour la suite

Le bien avait l’air trop beau sur le papier pour être vrai, grâce à vos retours je comprends mieux pourquoi. Merci à tous pour vos retours. Je vais revenir à la raison et abandonner ce projet et reprendre la recherche d’un bien rentable qui ne me fera pas manger ma chemise

est ce que le permis de louer est contraignant ? … de mon experience , indubitablement oui .

Je loue une maison meublée donc avec une rotation relativement plus élevée ( 13 mois / 7 mois ). Je dois faire passer l’organisme en charge A CHAQUE relocation .Par ailleurs , à n’en pas douter , cela crée une pression sur la valeur du bien car je n’investirai plus dans la commune qui m’impose ce genre de contrainte et je me doute bien que nombre d’investisseurs feront comme moi.

Par ailleurs , j’ai eu une discussion très serrée pour faire admettre à mon verificateur la validité d’un choix technique sur la VMC et permettre à mon permis d’être validé.

Pour situer le dossier , sur le bien en question ont été refaits :
la VMC
l’electricité
la plomberie
le chauffage / eau chaude
double vitrage et porte d’entrée
la façade
isolation
revision intégrale de la toiture
toutes les peintures
les revetements de sols

bref du lourd tout cela pour rentrer dans des discussions ridicules et rester aimable avec des gens qui ont un réel pouvoir de nuisance.

Le problème avec ce type de dossier…c’est que le vendeur n’a absolument rien fait sur ces biens pendant X années.

Lors des visites, il va vous indiquer que tout va bien et vous risquez d’apprendre pas mal de "bidouilles", de vices cachés ou autres tromperies après la vente.

J’ai eu affaire à ce type de vendeur lors de l’achat de mes 5 appartements…et ai eu quelques surprises assez rapidement.

Je serais de vous…même si c’est border line…j’irais discuter un peu avec les locataires…On apprend beaucoup de choses de cette manière.

J’oubliais un truc : l’immeuble en ruine, mais partiellement occupé, quelle galère ! Il faudrait pouvoir faire les grands travaux donc avoir un immeuble vide pour que les entreprises aient les coudées franches ! Or, là, vous avez les locataires dans les pattes ! Soit vous les relogez… Soit vous faites les travaux en plusieurs fois, ce qui va vous coûter plus cher et vous amener plein de complications et de récriminations.