Gestion des charges locatives : avenants aux baux et régularisation
Cette discussion porte sur la possibilité de réviser des baux locatifs initialement conclus « sans charges » pour y inclure une provision sur charges. Un propriétaire d'un immeuble de sept lots cherche à ajouter des charges liées aux parties communes : taxe ordures ménagères, entretien, électricité et eau. Les participants examinent la légalité et la faisabilité d'une telle démarche.
Un membre partage son expérience réussie d'avenant aux baux, négocié avec les locataires. Il souligne l'importance du dialogue préalable et la possibilité de trouver un accord amiable. Un autre participant rappelle l'article 23 de la loi de 1989 sur les baux d'habitation, stipulant que les charges récupérables sont exigibles sur justification, mais que leur versement sous forme de provisions nécessite une négociation avec les locataires. Le risque de demandes de mise en conformité par les locataires suite à une modification des conditions du bail est également soulevé.
Le propriétaire initial exprime son intention de proposer des avenants aux baux actuels, après discussion avec les locataires. Il souhaite éviter les rappels de charges passées, jugés potentiellement conflictuels. Il souligne les travaux importants réalisés dans les parties communes comme argument en faveur de sa demande, ce qui semble bien reçu par certains locataires consultés.
La discussion met en lumière la nécessité d'une approche prudente et négociée pour la mise en place de provisions sur charges dans le cadre de baux existants. La législation en vigueur concernant les charges récupérables et la négociation avec les locataires apparaissent comme des éléments clés du processus. La transparence et la communication sont également soulignées comme essentielles pour une résolution amiable du problème.
Bonjour à tous,
Je viens d’acquérir un immeuble de 7 lots, l’ancien propriétaire avait établi des baux "sans charges" (logements loués en nu) est-il possible de faire un avenant aux baux en cours pour appliquer une provision sur charges ? pour les charges suivantes :
- Taxe ordures ménagères
- Entretien des communs (société de nettoyage)
- Électricité des communs
- Eau des communs
Merci
Sylvain
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J’avais eut le cas en reprenant la gestion d’un bien en agence.
Ce fut facile pour mettre en place la provision pour charge : l’année précédente l’agence avait imputé les charges en décembres (donc double loyer pour Noël).
J’ai simplement fait un avenant, après en avoir discuté au préalable avec les locataires.
Pour l’anecdote sur cette location, l’eau était facturé au propriétaire (de aout à juillet).
Depuis, la distribution a été sous traité.
Donc après négociation, la distribution est facturé au locataire, mais l’assainissement (sous gestion communal) m’est toujours facturé.
Simple pour gérer les charges
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Bonjour,
1 - L’article 23 de la loi de 1989, d’ordre public, prévoit :
"Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification…"
Vous pouvez donc demander, à mon sens, le paiement des charges (et même effectuer un rappel sur 5 ans - article 2224 du code civil).
Je vous recommande de faire confirmer ce point par l’ADIL locale.
2 - Le même article prévoit :
"Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle."
Comme il s’agit d’une possibilité, il me semble que cela ne peut être imposé et qu’il convient de négocier cela avec les locataires
3 - A mon sens, il convient d’agir avec discernement… En effet, votre demande peut entraîner des demandes de mise en conformité et de réparation de vos locataires… Si la gestion précédente était déficiente, je doute que tous les diagnostics obligatoires aient été fournis, que les installations électriques soient aux normes…
Par ailleurs, disposez vous d’une base de répartition des charges ?
Une solution pourrait être d’introduire le paiement des charges pour les nouveaux locataires…
Pour la petite histoire, j’ai été locataire d’un logement et un beau jour les héritiers ont imposé une augmentation du loyer avec rappel sur 6 ans (c’était à l’époque possible), j’ai alors demandé une régularisation des charges locatives ce qui a réduit fort significativement le rappel (il y avait pas d’augmentation annuelle du loyer ni régularisation des charges)…
Canyonneur
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Bonjour,
@gunday
J’ai commencé à en parler avec quelques locataires et visiblement ils trouvent ça assez normal, ils étaient même étonnés de ne pas en payer auparavant.
Je vais continuer a en discuter avec eux.
@Canyonneur75
1 - Effectivement je vais faire un avenant aux baux actuels, mais avant ça fera l’objet d’échanges avec les locataires.
Je ne prévois pas de faire un rappel, ça me parait exagérer et ça pourrais finalement entraîner une vague de départ.
3 - Je réalise actuellement des travaux dans les communs à savoir mise en place d’une porte avec contrôle d’accès, peinture, révision de l’escalier, etc et surtout je remplace l’ensemble des radiateurs des appartements et refais intégralement les tableaux électriques. Tous ces éléments finalement jouent en ma faveur pour la mise en place des charges et les premiers locataires avec qui j’ai échangé sont plutôt réceptifs à ma démarche.
Affaire à suivre, mais je vois maintenant que c’est faisable.
Merci pour vos réponses.
Sylvain
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