#1 20/07/2012 12h15
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Bonjour,
J’ai pour projet de faire un investissement locatif mais je ne sais pas comment faire pour arriver à l’autofinancement.
Voici tout d’abord ma situation :
Age : 28 ans
Revenu annuel : 32 000 net (avant impôt sur le revenu)
Cash : 42 000 euros
Voici l’investissement que j’ai repéré :
Cet appartement se trouve en banlieue Parisienne (25 minutes de Paris) et se situe très près de la gare (1 minute à pied) sans avoir de nuisance (3 étage + rue qui n’est pas la plus passante). Le bien est donc recherché et ne devrait pas être trop difficile à louer.
Prix de l’appartement : 129 000 € affiché (j’aimerais faire une proposition à 125 000 €)
Le bien est loué et possède les caractéristiques suivantes :
Taxe foncière : 934 €
Charge copro : Annoncé à 2200, l’agence me dit qu’on peut facilement retirer 30% sur cette prévision. Il s’agit d’une nouvelle copropriété donc le syndic est nouveau et demande beaucoup pour être sur d’avoir assez et régularisera surement à la baisse à la fin de l’année. Il s’agit d’une petite copropriété de 5-6 appartements et il n’y a pas d’ascenseur.
Je vais donc considérer : 2 000 €
Loyer : 771 + 65 charge => 10032 €
Impôt sur le revenu supplémentaire+ CSG + CRDS = 3040 € (estimation fait en prenant le régime avec abattement forfaitaire de 30% sur une simulation impot.gouv 2012)
J’arrive donc à environs : 10032 -3040 -2000 – 934 = 4068 € de revenu net/ans dégagé par l’opération
Financement :
Prix du bien : 125 000 €
Frais de notaire : 8 900 €
Prix total : 133 900 €
Apport : 42 000 €
Emprunt à réalisé : 91 900 €
Une petite simulation sur Boursorama me donne (je me suis allé voir aucune banque):
691.63 € sur 14 ans
554,57 € sur 20 ans
Sur 14 ans : 691,63 *12 = 8299,56
Sur 20 ans : 554,57*12= 6654,84 €
Cash flow générer par l’opération :
4068 € - 6654,84 € = - 2586,84 €
J’arrive donc à un cash flow négatif alors que j’apporte presque 30% du financement en cash et que le rendement brut au départ est plutôt correct (10032/133900 = 7,5 %)
Ma question est donc : Comment arrivez-vous à l’autofinancement sur vos achats locatif ? Y a-t-il des erreurs dans mon étude ?
Mots-clés : investissement locatif
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