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Investissement locatif et autofinancement ?

Analyse d'un projet d'investissement locatif : défis et stratégies d'autofinancement

Cette discussion porte sur l'analyse d'un projet d'investissement locatif par un membre souhaitant atteindre l'autofinancement. Le membre présente sa situation financière, un bien immobilier ciblé, ainsi que ses premières estimations de revenus et de dépenses. L'analyse initiale révèle un cash-flow négatif, malgré un apport personnel important et un rendement brut qui semble correct, soulevant la question centrale de comment parvenir à l'autofinancement.

Les participants remettent en question certains aspects de l'évaluation financière. Ils mettent en lumière l'importance de négocier le prix d'achat pour optimiser la rentabilité. La discussion aborde également la question des frais de notaire, souvent sous-estimés. Un autre point soulevé est le montant élevé des charges de copropriété, qui nécessite une analyse approfondie, ainsi que la pertinence du régime fiscal choisi (abattement forfaitaire vs frais réels). Les membres soulignent aussi la nécessité de prendre en compte l'assurance PNO.

Diverses pistes d'optimisation sont explorées. Les participants évoquent l'intérêt d'emprunter au maximum plutôt que d'investir une part importante de son cash, et de potentiellement s'endetter sur une durée plus longue (25 ans) pour améliorer le cash-flow. Les membres remettent en question l'objectif initial de l'investisseur, faisant remarquer qu'un rendement brut supérieur à 10% serait souhaitable afin d'atteindre un cash-flow positif. Ils débattent aussi de la possibilité d'opter pour un régime de location meublée afin de réduire potentiellement l'imposition.

La discussion pointe les difficultés de trouver des biens rentables en région parisienne, où les rendements bruts élevés (12%) sont rares, et sont souvent liés à des biens "à problème". Les participants s'accordent sur le fait que le rendement net est un indicateur plus pertinent que le rendement brut. Ils mettent en garde contre la naïveté de se baser sur des rendements passés. L'importance de l'emplacement et de la qualité du bien est également soulignée, ainsi que la nécessité de ne pas se précipiter dans une transaction et d'effectuer des calculs précis avant de prendre une décision.

Les membres partagent des conseils pratiques et des outils pour affiner l'analyse, notamment des simulateurs de calcul d'intérêts et de cash-flow. Certains participants évoquent leur préférence pour d'autres types d'investissements (actions de rendement). Il est aussi mentionné que les immeubles de rapport en province peuvent offrir de meilleures rentabilités.


#26 21/07/2012 11h17

Membre (2012)
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INTJ

Je me fais la même remarque que vous Philippe, il faut chercher la niche pour trouver ces rendements bruts à 2 chiffres aujourd’hui sans qu’ils soient trop dégradés quand on passe en rendement net afin d’avoir un cash flow positif. Et, j’ai l’impression que la seule niche qui reste vraiment aujourd’hui pour faire du cash flow positif, c’est l’immeuble de rapport en Province : à Paris on n’a pas les rendements, sur les appartements de coproprièté en Province on se fait bouffer par les charges , la niche construction de maison individuelle neuve en Scellier (sans la surpayer car sans passer par la case promoteur) a disparu avec le rabot du Scellier etc…

Reste peut-etre, en sus de l’immeubles de rapport, le studio/T2 à retaper en déficit foncier, mais c’est tout et valable principalement pour celui qui sait mettre les mains dans le cambouis pour faire les travaux lui-même.

Comment trouvez vous les votres, vous-mêmes ? (le bon coin etc…où il me semble à 1ère vue que quand on les voit passer les meilleurs immeuble de rapport restent que 2-3 jours, ceux restant plus longtemps étant quant à eux proposés à un prix correspondant à un rendement faible…), ou avez-vous un contact privilégié (agent immobilier etc…) qui vous proposerait ces biens en "avant-première" ? Je me demande en effet si, ces biens s’adressant une clientèle assez spécifique, le circuit de mise en vente ne suit pas certaines spécificités par rapport à des biens plus classiques ?

Dernière modification par julien (21/07/2012 13h04)

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#27 21/07/2012 15h56

Membre (2012)
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@lemouz : J’ai utilisé le simulateur pour les intérêt d’emprunt et, effectivement, le régime réel semble bien plus avantageux pour ce projet. Mais les intérêt d’emprunt n’ont pas été supprimé? Peut on toujours en bénéficier sur les nouvelles opérations avec un prêt contracté en 2012?
http://circulaire.legifrance.gouv.fr/pd … _34181.pdf

@Kool31 : C’est difficile d’avoir de manière précise ce que vont être réellement les frais de copropriété étant donnée la nature de l’immeuble. La division/vente des lots est très récente. Il n’y a encore eu aucune régulation annuelle. En ce qui concerne la façade et la toiture tout a été/va être refait à la charge vendeur.

@Philippe30 : Vous avez raison qu’il faut se méfier des biens qui ne se vendent pas.

Pour moi ce bien n’a pas de défaut particulier en lui même.

Par contre, les agences ne s’y prennent pas correctement pour le vendre :

- Il  a clairement une mauvaise communication qui est fait pour cette vente. Les agences ne sont pas très sérieuse. Il y a deux agences et quand j’avais appelé la première (il y a 6 mois), celle ci m’avait dit que ce bien était vendu.
- Il est très compliqué de visiter cet appartement. Les propriétaires ainsi que l’agence est sur Paris et il y a des locataires. Quand j’ai moi même voulu visité l’appartement j’ai dit à l’agence que je n’avais besoin ni des propriétaire ni de l’agence mais uniquement des locataires avec qui j’ai pris rendez vous. Ect…

C’est un bien loué qui m’intéresse donc qu’une partie des acheteurs potentiels (surtout des investisseurs). Or, en ces temps de baisse les investisseurs ne font pas légion.

Il y a également le fait que d’une manière général les biens ont du mal à se vendre en ce moment (en tout cas là où je regarde). Ce n’est pas le seul bien que je trouve intéressant bien qui ne se vend pas.

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#28 21/07/2012 17h21

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Bonjour Skype,
Je crois que vous confondez crédit d’impôts sur les intérêts d’emprunt et déduction des intérêts. Le premier correspond à de l’argent que l’état vous rembourse sur le montant d’ impôts que vous devez payer. Il a bel et bien été supprimé, mais ne concernait de toute façon que la résidence principale. La déduction est une somme qui vient réduire votre revenu imposable. Elle est toujours d’actualité.

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