XFFx [Bourgogne] : étude de cas immobilier (SCI ?)

Bonjour

Bernard2K a écrit :

1) Avez-vous rempli la case LMNP ? Non. Pour passer LMP, il faut dépasser 23000 € et dépasser la moitié des revenus du ménage. Il semble qu’il y a encore de la marge.

Oui ok pour les deux conditions cumulatives.
En étant en dessous des 23K de loyer annuel (desquels je ne suis plus très loin) je suis d’office en LMNP

Si je dépasse les 23K de loyer, alors pour rester en LMNP il faut que j’ai un revenu > 46K (ou 23K ?) si j’ai bien compris.

… pour l’instant c’est le cas, mais honnetement j’ai peu de visibilité à 2 ans+ concernant mes revenus pro actuels. pour salaire ça devrait être ok mais bnc j’en sais rien.
J’aurais peut être pas non plus envie de turbiner encore pendant des années.

Donc si pour l’instant c’est ok, mon revenu peut potentiellement baisser à l’avenir, ce qui risquerait de compromettre mon statut LMNP à l’avenir si loyers annuels encaissés > 23K (il faudrait que je refasse des bails en vide, ou que je vende des biens.

… une autre solution peut être valide serait de faire du LMNP en attendant, et de créer une SCI le jour où effectivement mes revenus baisseront, pour alors apporter ces biens à la SCI.

Mais a priori, pour éviter des complications je pense stopper mes investissements LMNP à 22.x K de loyer annuel

Bernard2K a écrit :

2) Que faire quand on a rempli la case LMNP et qu’on est à 30 % de TMI ? Une autre forme de défiscalisation (Cosse ancien, Pinel, Denormandie) ou bien une SCI IS. Vous optez directement pour la SCI IS, mais avez-vous approfondi les autres solutions ?

Je connaissais pas Cosse Ancien

J’ai regardé sur Internet, je suis actuellement en Zone C, qui est la moins intéressante et semble assez compliquée en plus

Pinel concerne du neuf uniquement il me semble.
A mon sens, ce n’est pas intéressant

Denormandie me semble le plus intéressant.
Mais du fait des travaux important à réaliser, ça me parait aussi un peu compliqué (et complexe) de trouver une opération rentable. La réduction d’impot ne couvre pas tout

SCI IS me parait le choix le plus simple déjà, mais aussi sans doute le plus réaliste

Bernard2K a écrit :

Juste quelques remarques liminaires :

3) Sur cet appartement : conserver ou vendre ? Vous l’évaluez à 85000 € et 7000 € de loyer annuel. C’est possible. Mais les zones où un appartement en bon état se vend aussi bas que 8 % brut de renta sont plutôt rares (comprendre : aussi bas en prix, donc aussi haut en rentabilité). Etes-vous sûr de vos 85000 € ? Cela ne vaudrait-il pas la peine de faire venir 3 agences pour l’évaluer ? Parce que s’il vaut par exemple 100 000 €, la question se poserait alors davantage de le revendre pour investir cet argent autrement.

Pour les 85K je suis sûr.
Je l’avais fait évalué par 2 agences il y a environ un an et ils me donnaient une tranche qui correspondait à ça.
ça correspond également au prix du marché, un peu plus cher parce qu’il a été refait à neuf et est pas mal.
Donc oui 85K me parait pertinent

Là où j’aurais plus de doutes c’est sur le 7K de loyer annuel (~580e/mois).
C’est légèrement au-dessus des loyers dans la zone, mais mon appart est aussi dans un meilleur état en moyenne et bien placé.
Je pense que les 7K sont plutôt réaliste

oui 8% de renta brute, j’arrive même à faire plus (9-10%) sur mes apparts en loc (petites surfaces).
J’habite une petite ville de province où les prix ont peu voire pas du tout grimpé ces dernières années, où les loyers sont pas spécialement bas non plus, et où la rentabilité est bonne en général (c’est pas du tout un exploit de ma part de sortir une renta comme ça je veux dire)

Après il faut quand même compte sur une fiscalité locale assez piquante.
~900€ de taxe foncière, soit ~1.5 mois de loyer
Et concernant l’appartement en question, également des charges de copro importantes (chauffage, ascenseur) qui viennent encore mettre un coup à la renta

A la louche, ça fait une rentabilité nette (pré fiscalité) de ~5-5.5%

Je trouve ça correct comme placement, même si peut être possibilité de tirer une rentabilité un poil meilleur sur des placements pas compliqués (tracker en bourse dans le cadre d’une Assurance-Vie par exemple), et la question de la revente mérite d’être posée

Cependant, ce n’est pour l’instant pas dans mes projets, pour plusieurs raisons
… qui me semblent pertinentes :
- rentabilité correcte (même si manque à gagner peut être)
- offre une certaine capacité d’emprunt à la SCI (pas d’emprunt sur cet appart)

… ou moins pertinentes :
- sentimentalement attaché à ce bien
- pas trop envie de me casser la tête à le mettre en vente
- etat d’esprit plus acheteur que vendeur

Canyonneur75 a écrit :

1 - Je vous suggère de lire la file "Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ?"

Le transfert, quelle que soit l’option retenue (apport ou vente), engendrera des coûts.

N’oubliez pas que la revente d’un bien par une SCI engendre une taxation sur la plus value sur la totalité de la valeur du bien s’il a été totalement amorti.

La gestion de la SCI engendrera des coûts, à minima quelques centaines d’euros, pour un revenu net relativement faible.

Canyonneur

Oui la taxation sur la totalité du prix de vente si je le vends à la fin de la période d’amortissement, je l’avais anticipé

par contre les frais, j’avoue que j’avais pas pensé que ce serait aussi salé

rien que les 5% de droit d’enregistrement en cas d’apport pur et simple d’immo à la SCI sont un coût important qu’il convient de bien étudier

Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir,

2  - Balisez bien l’aspect abus de droit de votre montage qui ne doit pas avoir une justification uniquement fiscale. Je ne suis pas un spécialiste, mais je sens une faille…

Canyonneur

A priori je vois pas en quoi ce montage poserait un problème, puisqu’il me semble que les SCI à l’IS sont justement prévues à cet effet

mettre ça au carré avec le notaire qui procéderait à la constituion de la SCI

Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir,

3 - Vous passez en LMP si le revenu locatif est supérieur à 23k€ et à vos autres revenus (voir fiche dédiée de service public).
Une solution pourrait être d’avoir une imposition commune avec votre partenaire si vos revenus locatifs deviennent supérieurs à vos autres revenus.

Canyonneur

merci pour l’explication

pour l’instant on est en union libre (pas de mariage, pacs ou quoique ce soit).
Donc en effet faire imposition commune permettrait d’augmenter le revenu général du ménage et donc donnerait de la marge

d’autant plus qu’elle a pas d’immo et encore moins de LMNP de son coté

Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir,

4 - Avez vous abordé les questions successorales avec votre partenaire ?
Placements à 2 et union libre ne font pas bon ménage…
Quid de votre future RP si vous décédez avant votre partenaire ?
Quid de la gestion de la SCI par vos héritiers potentiels ?
Quid de la cohabitation avec les héritiers de votre partenaire dans une SCI, même avec une participation minoritaire…

Canyonneur

on en a jamais parlé et j’avoue que ça m’a même pas traverser l’esprit

Après les placements je les fais en solo de mon côté
pareil la RP tout sera à mon nom

pas de tension entre ma compagne et mes potentiels "héritiers" (on a pas d’enfants, c’est les parents qui héritent), mais oui ça peut être source de problème

programmer un RDV chez le notaire là aussi pour faire un testament… un peu glauque mais ça me parait sensé