EnzoLuca [Asnieres] : étude de cas immobilier (cashflow inexistant ?)

Bonjour,

Quelques remarques :
Il vous faut impérativement lire les PV d’AG pour connaitre les éventuels travaux à venir.
La PNO se situera autour 70 - 85€ et non 500€
En plus des frais de gestion, étant à distance, je pense qu’il vous faut vous prémunir des impayés via une assurance GLI.
Avec une renta net (opérationnelle) de 2,8%, une SPCI ne serait-elle pas mieux ? avec des migraines en moins ?
De ma petite expérience, ce genre d’investissement ne se fait pas pour du cash flow, mais dans l’espoir de voir les prix monter (spéculation).
Pour répondre à une de vos questions : " un projet à cash flow négatif doit-il être réfusé ?"
Je dirai ça dépend, tout n’est pas blanc ou noir. Il y a énormément de nuance de gris.
Le cash flow est manipulable, soit avec un gros apport,  soit en jouant sur la durée du crédit.
Je dirai que le cash flow apprécié de tous est celui qu’on obtient avec "presque" 0 apport avec un crédit d’une durée 15 -20 ans maxi.
Par ailleurs, du point de vu banquier, votre projet crée du cash flow, car selon mes calculs vous aurez 70% des loyers > à mensualité du crédit (553€ contre 530€) avec les hypothèses suivantes : charges (90€/mois), frais de dossier (400€), garantie environ 900€.
Et puis, j’ai tendance à croire que quand un bien s’autofinance (vision banquier), le cash flow positif arrivera tôt ou tard avec l’augmentation des loyers. Et en région parisienne cela arrive très vite. Toutefois il faut avoir un œil l’encadrement des loyers à venir.

EnzoLuca a écrit :

1. Migraines : je veux eviter cela avec la deleguation totale du projet puis ensuite la gestion par une agence + comptabilite par un comptable.

La gestion déléguée à une agence donne souvent bien plus de difficultés que celle des SCPI. L’agence doit spécifiquement gérer votre bien pour une tarification faible et peu rentable pour elle dès que des soucis surviennent (trouver locataire, lui faire payer des dégâts, gérer impayés, travaux…). Tant que tout va bien c’est facile, mais entreprendre des actions peu rémunérés est généralement peu intéressant pour les agences.

EnzoLuca a écrit :

J’ai l’espoir qu’un achat a Asnieres, sur le long terme soit plus rentable qu’une SCPI

Peut-être ou pas, c’est une pure spéculation, personne ne peut le savoir. Le futur ne ressemblera pas forcément au passé.

EnzoLuca a écrit :

Si je considere une hausse des loyer de 1.15% par an je tombe en cashflow neutre/positif dans 12 ans

Oubliez cette idée, en 12 ans les charges auront augmentées, les impôts et il vous faudra au minimum rafraichir le bien. Votre cash flow sera forcément de plus en plus négatif.

Mon opinion : oubliez, c’est vraiment pas rentable. En fait c’est rare de trouver aussi peu rentable (désolé de devoir vous dire cela).
N’importe quelle SCPI (ou SIIC ou REITs) fait le double de rendement avec beaucoup moins d’embêtements (pas de risque locataire, copropriété, agence, artisans, recherche de bien…) ne reste qu’à bien choisir le gestionnaire et répartir le risque entre plusieurs d’entre eux/elles.

Bonsoir,

Ce cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - Studio 17 m2 / RDC sur cour / premium : le trio me semble pas aller de soi.. Je pense que certains locataires arbitreront vers plus de surface ou plus de luminosité à loyer constant…

2 - Loyer de 41 euros par m2 - En cas d’encadrement des loyers, vous serez au dessus des plafonds… Par exemple, le loyer maximal pour un studio meublé de 1974 est de 35,5  euros par m2 dans le quartier des Batignolles (75017)…

3 - Prix d’achat : 7900 euros/m2 et prix de revient après travaux : 10 300 euros /m2…Cela me semble très élevé pour Asnières… Les perspectives de plus-values sont à très long terme.

4 - Si vous voulez conserver le caractère premium de votre bien, vous devrez revoir les revêtements régulièrement, ce qui sera couteux si vous ne gérez pas vous même cela.

5 - Dans tous les cas, votre capacité d’emprunt sera impactée si vous souhaitez un jour acquérir votre RP. D’un coté, et dans le meilleur des cas, +700 euros de revenus, soit (sur la base d’un effort de 33%) 233 euros de capacité d’emprunt supplémentaire, contre une mensualité de 580 euros, soit un delta de de 350 euros environ… Suivant les cas, les banques peuvent utiliser d’autres calculs, mais cet investissement influera forcément sur votre capacité d’emprunt, en particulier depuis les directives gouvernementales sur la production des crédits…

6 - Une solution serait de revendre le bien pour acheter votre RP, mais le gain risque d’être très mince et très dépendant de l’augmentation des prix…

7 - Un placement de vos disponibilités en nue-propriété de SCPI sur 5 ans par exemple me semble une solution dont le rendement à terme est nettement plus prévisible….

Canyonneur

Tout a été dit, considérant que tous les choix impactant négativement une projet donc à éviter seraient réunis ici.
- discordance description du bien/projet
- délégation de toute la gestion / des travaux avec les coûts associés
- rentabilité ridicule avec CF négatif malgré un emprunt sur très longue durée
- endettement aux taquets
- perception de l’investissement immobilier comme une activité passive/loterie
- perspectives très hypothétiques de valorisation du bien et de valorisation des loyers avec un vrai biais de confirmation

Sauf intérêt particulier pour ce bien dans ce quartier, achetez des foncières, des scpi ou je ne sais quoi jusqu’à ce que vous trouviez le bien que vous serez en situation d’acquérir sans hypothéquer vos autres projets éventuels (RP ?).

Tout le monde vous dit que cet investissement est 100% pigeon, vous semblez chercher des raisons pour le faire.

Lancez-vous donc. Ce n’est que de l’argent.

Et pourquoi ne pas investir à l’étranger dans l’immobilier locatif près de là ou vous résidez ? Ou un peu plus excentrés si les prix sont trop cher dans votre zone. La fiscalité a l’air d’être déjà plus attractive dans le pays dans lequel vous résidez, il ne reste plus qu’à trouver un bien, avez vous déjà fais des recherches ?

Bonjour a tous,

Vous avez raison, la logique voudrait cela mais j’habite en Asie et je ne pense malheureusement pas y rester de tres nombreuses annees.

Je trouve aussi que le clé en mains peut être une bonne solution pour certaines catégories de personnes.

Ce qui est remis en cause n’est pas le principe même du clé en mains.

Ce qui est remis en cause, c’est : studio minuscule, RDC sur cour, Asnières, acheté très cher, projection de loyer probablement trop optimiste et en particulier si un encadrement des loyers se met en place.

Bonjour a tous !

Veuillez m’excuser pour la reponse tardive, pas mal de boulot et de reflexion immobiliere.
Merci pour vos derniers retours !

Cela fait quelques annees que je me forme sur l’immobilier (plusieurs livres) et que je regarde de nombreuses videos, et vous avez raison de m’avoir remis les pendules a l’heure sur ce projet car il va a l’encontre de beaucoup de principes que je m’etais fixe.

Entre temps, j’ai contacte une autre entreprise cle en main avec qui j’ai discute de mes attentes et celle-ci m’a oriente vers la realisation d’une colocation dans une ville de province qu’elle couvre : Troyes.

Le projet type qu’elle me propose ressemble a celui-ci :

Le bien : proche de l’hypercentre (5-7 minutes a pieds), de points d’interets (ecole de commerce a 3 minutes) et d’autres points a 10-12 minutes en bus (autres ecoles, hopital …)

Couts:

- Prix FAI : 99k
- Surface : 77 m2 (1267 euros/m2)
- Frais de notaires : 8.6K
- Frais de l’entreprise : 14k
- Travaux : 45k
- Mobilier : 15k
- Total : 181K

Recettes pour une colocation de 4 chambres + 2 SDB + salon/cuisine ouverte de 30m2 :
Loyers annuels hors charges = 15 120E/an soit 1260E/mois
Loyers annuels hors charges avec 10% de vacance locative : 13 608E/an soit 1134E/mois

Charges proprietaire :
Taxe fonciere + charges proprietaire : 3200E/an
Charges imprevues (peinture, TV a racheter…) : 1000E/an
Assurances PNO + GLI : 1000E/an
Total : 5200E/an soit 430E/mois

Le credit (expatrie donc je considere que je ne pourrais pas mettre moins de 20% d’apport) :
Strategie 1 : maximiser le cashflow et la preservation de l’apport : 20% d’apport sur 25 ans : 630E/mois
Strategie 2 : maximiser la duree et la preservation de l’apport : 20% d’apport sur 20 ans : 733E/mois
Strategie 3 : maximiser le cashflow : 25% d’apport sur 25 ans : 583E/mois

Resultats :

Rentabilite sans vacance locative :
brute avec loyers hors charges : 8.3%
nette de charges avec loyers hors charges : 5.4%

Rentabilite avec vacance locative de 10%:
brute avec loyers hors charges : 7.5%
nette de charges avec loyers hors charges : 4.6%

Cashflow avec vacance locative de 10% (en considerant 0 euro d’impot pour le moment…) :
Strategie 1 : +74 E/mois
Strategie 2 : -34 E/mois
Strategie 3 : +116 E/mois

La note donnee par rendementlocatif a cet investissement est de 7/10.

Conclusion des chiffres du projet  : en ne regardant que les chiffres, tout en sachant que je ne me lancerai jamais a distance sans un prestataire, j’ai l’impression que j’aurais beaucoup de mal a avoir un meilleur rendement/cashflow dans mon budget qu’avec un projet de ce type.

Conclusion vis a vis de mon projet personnel : en considerant les parametres suivants :
- je souhaiterais reinvestir regulierement (tous les 2 ans max)
- je souhaiterais arreter de travailler en corporate entre 40 et 50 ans max (ma copine a deja commence a investir dans l’immobilier il y a de cela 4 ans)

Je pense m’orienter vers la strategie 1 : "maximiser le cashflow et la preservation de l’apport" et essayer de negocier deux closes :
- report du paiement pour refaire de la tresorerie (reconstruire de l’apport pour reinvestir)
- negociation des frais de paiement anticipe du credit (avoir la possibilite de rembourser en anticipe pour anticiper l’arret de mon travail corporate)

Je me dis qu’avec un niveau d’endettement plus faible et une tresorerie plus importante, il sera plus facile de convaincre la banque pour des achats ulterieurs.

Maintenant, voici les plus gros risques que je vois :
1. Suis-je certain de reussir a louer a ce prix maintenant et dans plusieurs annees ?
2. Si je dois revendre ai-je un gros risque de perdre beaucoup d’argent ?
3. Comment vais-je gerer le suivi du projet + la gestion de la location sans avoir de la famille sur place ?

Pour ces risques, voici mes conclusions :

1. Suis-je certain de reussir a louer a ce prix maintenant et dans plusieurs annees ?

- points positifs : ville tres etudiante (13 000 etudiant soit +30% en 10 ans) qui detient un hopital assez grand et qui a un fort patrimoine historique (interessant pour pivoter/combler les vides par du Airbnb), 1h30 de Paris, peu de location meublees premium.

- points negatifs : pas de TGV (mais electrification de la ligne Paris-Troyes a horizon 2021 ce qui devrait a minima fiabiliser considerablement la ligne), population qui n’est pas en croissance, le site tensionlocatif qui indique que le marche est un faveur des locataires, region au dynamisme industriel pas catastrophique mais pas florissant (on est pas certain que cela ne se deteriore pas dans le temps)

J’ai poste une fausse annonce de colocation avant hier, j’ai pour le moment deux contacts serieux (qui souhaitent visiter et ont ete reactifs dans leurs reponses). Ce n’est pas incroyable (vs Paris) mais je sais que l’on est dans une periode creuse de recherche de colocation.

Conclusion : il me semble qu’avec une jolie localisation, un bel appartement meuble premium et la possibilite de pivoter sur du Airbnb en cas de vacance locative, je devrais pouvoir reuduire fortement le risque de vacances locatives.

2. Si je dois revendre ai-je un gros risque de perdre beaucoup d’argent ?

Je ne prefere par me mentir car la reponse est oui.
Cout total : 181K
Cout du credit : 45K
Cout total : 226K

Prix de revente potentiel a date apres travaux : 140K
Perte : 86K
De plus, j’imagine qu’un appartement de 80m2 de 4 chambres est tres atypique et plus difficile a revendre.

Conclusion : j’ai interet de reussir a louer sinon je risque de perdre pas mal sur cette operation

3. Comment vais-je gerer le suivi du projet + la gestion de la location sans avoir de la famille sur place ?

J’ai telephone cette semaine a un investisseur immobilier specialise dans les colocations. Suite a ses conseils et mes reflexions, voici les solutions envisagees :
1. Identification du bien :
- en amont : me renseigner enormement sur les quartiers de Troyes, les prix etc… pour definir mes criteres obligatoires
- au moment de la proposition : si l’appartement valide mes criteres : faire confiance au chasseur sur la qualite meme du bien
2. Suivi des travaux : essayer de contacter un artisan vivant a Troyes pour lui proposer de le payer a l’heure pour passer suivre les travaux (en plus de l’architecte d’interieur de l’entreprise) pour mettre plus de pression aux artisans
3. Gestion des visites + entrees/sorties : gerer moi-meme les annonces + premiers contacts puis voir avec les locataires pour les visites. Si les locataires ne peuvent pas et pour les entrees/sorties, me trouver un contact sur place que je paie a l’heure.
4. Gestion des travaux futurs/urgences : je vais devoir egalement trouver un contact sur place.

Conclusion : je ne pense pas que ce soit impossible, mais je vais par contre devoir me trouver une equipe de confiance. Je peux aussi payer plusieurs jours de "Airbnb" sur place a mes parents pour visiter la ville et en profiter pour visiter l’appartement et/ou faire 2 ou 3 choses pour moi (il habitent a 1h45 de Troyes).

Conclusion finale : ce projet me semble vraiment interessant, que ce soit au niveau de la rentabilite, du cashflow et la coherence vis a vis de ma strategie globale. Bien entendu j’ai des craintes, principalement sur ma capacite a toujours louer et ma capacite a gerer ce bien a distance sans avoir un proche de confiance sur place.

Je suis preneur de vos avis, merci beaucoup pour votre aide, je vous suis tres reconnaissant.



PS : excusez moi pour le manque d’accent je suis en qwerty.

Bonjour,

Percevez-vous bien les complications de ce que vous présentez par rapport à l’achat de parts de SCPI (qui pourtant sont loin de n’avoir que des atouts à mes yeux).. pour une rentabilité bien moyenne ?

À vous lire, pour que votre projet ait l’air reluisant vous l’affublez de tous les artifices commodément/communément employés pour les dossiers limites afin de faire apparaître un bon rendement/CF+ :
- emprunt sur 25 ans + 20% d’apport
- colocation à la demande improbable et à la gestion pas si simple que ça… sans parler des relations avec la copro
- oubli des charges relativement élevées qui sont en elles mêmes un point crucial dans le choix d’un investissement locatif

Vous ne donnez pas d’infos sur l’âge de l’immeuble, le DPE, et le standing réel de l’immeuble et des parties communes, les parkings, la sécurité du quartier.
Avez-vous sondé le profil de vos deux candidats locataires ?

Je me relis et me trouve un peu trop négatif, mais je suis scotché par l’engouement de nouveaux investisseurs qui parent l’immobilier de toutes les vertus en achetant au son du clairon des projets à fort potentiel d’enquiquinements de peur de ne pas en être.

Dernière modification par Range19 (02/03/2020 17h02)

Bonjour EnzoLuca

Plusieurs choses :

La 1er, je ne comprends pas l’intérêt de passer par la société clé en main sans leur confier la gestion locative du bien. Ils annoncent un loyer envisageable mais difficile de savoir si celui ci n’est pas surestimé dans la mesure ou ils ne vont pas le gérer. Si ils ont la gestion ils devront forcement être au prix du marché donc moins de doute pour vous sur la rentabilité. Et pour sécuriser vous pouvez leur demander un loyer garantie pendant 1 ou 2 ans, cela peut se faire.

Je pense que vous sous estimez le temps à consacrer à la gestion locative, surtout pour de la colocation. Le turn over est conséquent, vous allez fréquemment devoir remettre des annonces, répondre aux candidats, filtrer, analyser les dossiers. Et quelqu’un sur place que vous payez a l’heure c’est délicat ( à trouver, a qui faire confiance et onéreux )

Ensuite vous souhaitez payez un artisans pour qu’il flic les artisans de la société clé en main, du coup vous payez 2 fois le service de rénovation. La rentabilité va prendre un coup

Enfin, les 15ke de mobilier sont énormes ( coloc 4 chambres cela devraient être diviser par 2 même via la société ) 

J’ai un peu l’impression d’un projet hybride, entre le clé en main et le projet solo, avec les ennuis de la gestion et le fait de devoir connaitre ce marché sans l’avantage de la rentabilité solide.