Debcos : étude de cas immobilier (construction de ma maison)

Bonjour,

J’ai récemment détaché un terrain de ma résidence principale pour le vendre.

J’ai tout d’abord fait venir un géomètre qui s’est occupé du bornage et de l’inscription dans le livre foncier. Un bon géomètre devrait être capable de vous conseiller sur les formalités à accomplir dans le cadre de la création d’un lotissement, voire de les traiter pour vous, moyennant rémunération.

Dans mon cas, pour pouvoir vendre le terrain, il ne suffisait pas de faire une déclaration préalable auprès de la collectivité territoriale. En effet, dans la mesure où le terrain se situait dans un rayon de moins de 500 mètre d’un bâtiment historique, il fallait déposer un permis d’aménager en bonne et due forme (qui devait être visé par un architecte DPLG).

La procédure est relativement longue : 3 mois pour l’étude du PA (inclut l’avis de l’ABF) + 2 mois de recours des tiers + 1 mois pour l’obtention finale du PA. Sachant qu’il a fallu faire le siège de la collectivité territoriale aux différentes étapes pour obtenir les documents. Tout cela a duré environ 8 mois.

Il y a des frais à prévoir : le géomètre pour la division, l’architecte pour la rédaction/signature du permis d’aménager, l’huissier pour la constatation de l’affichage (recours des tiers). Je vous recommande vivement de prendre l’avis du géomètres et de l’architecte en préalable à votre démarche. Vous aurez de toute façon besoin d’eux pour réaliser votre projet de lotissement.

Dernier point concernant la fiscalité : si vous avez acquis votre résidence principale il y a moins de 30 ans, dès lors que vous détachez un ou des terrains de celle-ci, vous n’êtes plus exempté de la plus-value générée lors de leur vente. Estimer cette plus-value est délicat dans la mesure où vous n’avez qu’un prix d’acquisition global.

Donc il sert "uniquement " à obtenir l’autorisation de faire un lotissement, ne fusse que de quatre lots donc !
Il ne donne aucune indication de comment faire ( j’imagine que le PLU en donne).
Je suppose qu’un géomètre est plus à même de s’occuper de l’élaboration du permis d’aménager, non ?

Le PLU définit les règles de constructibilité en vigueur sur votre commune. Le découpage que vous allez réaliser doit en tenir compte sous peine d’empêcher les constructions que vous envisagez.

Votre projet se situe sous le seuil des 2 500 m², aussi il n’y a pas de recours obligatoire à un architecte et l’intervention d’un géomètre expert peut suffire pour la réalisation de votre permis d’aménager.

Dites-moi si je me trompe.
Le géomètre va faire donc le dossier avec mise en place des voirie, des réseaux ( eaux, gaz, tel, eaux usée etc) et des différents lots.
Si le PA est validé faut faire les travaux indiqués donc.
et ensuite vendre ou dépose un PC.

MartinGall
Vous avez fait quoi physiquement après obtention du PA ?
Vous avez été obligé de viabilisé, aménagé un accès, une route trottoir etc ?
Ou juste la vente du terrain ?

Iqce
merci pour le liens, même si pas d’actualité immédiate je dois en tenir compte.
Donc dans l’absolue je dépose le PA
il faut que dans les 3 ans je fasse soit une dépôt d’un PC soit une vente pour pérenniser le PA dans l’avenir.

Si je fait cela ça valide le PA advitam aeternam ?

@debcos : vous validez le PA sur 5 ans relisez moi

@MartinG : c’est +/- un volet de mon boulot quand même

Votre projet me semble "complexe" ce qui est intéressant

Vous avez 3 ans + 2 ans comme évoqué. Pas 20 ou 30…A mon sens, tel que je lis le Code.

L’objet du PA est de diviser en vue de construire : le fait de vendre un lot minimum suite à division acte l’autorisation et bloque les droits sur 3+2 ans. Le fait de construire sur ces 5 années se rattache au document d’urbanisme en vigueur à N-5 années maxi.
Après, les PC obtenus sont valables 3 années.
Et les lots non bâtis car non vendus éventuels seront soumis au document en vigueur à la date concernée soit N+5+ ?. Et là c’est l’inconnu…

Je pense qu’il y a de la jurisprudence sur le net (mais ce matin je suis un peu à la bourre pour chercher).

Sinon, comme j’ai tenté de l’évoquer, il y a peut être plus subtil. En faisant un permis de construire valant division :

Code urbanisme a écrit :

Article R*431-24

Modifié par Décret n°2012-274 du 28 février 2012 - art. 4

Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.

C’est presque le même tarif, mais à mon sens (?) vous cristallisez les droits…Le temps que vous voulez du moment que vous faites votre RP puis quelques travaux annuels. Un notaire sera sans doute de bon conseil sur ce coup (je ne suis pas notaire).

Et pourquoi ne pas commencer à vendre dés maintenant sur division de géomètre en ne mentionnant aucun réseau (donc voirie incluse dans la réflexion) commun, grâce à vos 2 accès potentiels ?

NB : vous commencez à comprendre que selon que vous vous adressez à un urbaniste/porteur de projet, un géomètre ou un notaire, quasiment 3 réponses différentes "valables" sont possibles, mais à vous de choisir celle qui répond le mieux à vos objectifs.

Alors j’attire votre attention sur le fait que dans la mesure ou vous réalisez des opérations de ventes successives, avec recours à des procédures que n’utilisent pas généralement de simples particuliers vous rentrez clairement dans les radars du fisc et donc vous risquez la requalification (aïe).
Du coup bloquer les droits si besoin et différer les ventes et sage…Ce n’est pas qu’une seule question de plus- value, c’est bien pire !

Bonjour,
le géomètre est venue ce matin et il en ressort :
*Environ 2124 m² derrière et environ 1000 m² devant.
*Je n’ai pas de P.A. à faire au vu de mon projet.
*Il va faire un état des lieux, bornage, réseaux, les points de hauteurs etc …
*Une fois cela fait on placera ensemble la parcelle ou j’envisage de construire.
*j’envisage donc 3 x 500 m² et un 600 m² pour ma R.P.

J’ai vu mon voisin.
Je lui ai proposé d’acheter sa parcelle ( en orange sur le plan ), il me propose un échange, son petit bout de terrain contre un bout du miens sur la longueur ( va gagner 10 cm de large sur 120 m ).
En discutant de mes ventes cela le fait réfléchir pour ces quatre petit-enfants et 84 ans .
Il doit avoir 4000 m² derrière chez lui aussi, il y a moyen de partager l’accès entre nos parcelles, je gagnerais ainsi 2.50 m.
Au lieu d’avoir un accès de 5 m chez moi on fait 2.50 m chacun et on se donne le droit de passage, plus besoin d’acheter sa parcelles juste un acte à faire pour la servitude.

Çà prend forme doucement.