Giraumah [75] : étude de cas immobilier (résidence étudiante LMNP)

Je regarde un petit studio dans le 11ème de 15 m² loué en LMNP à Nexity Studea à 4 092 € par an. Aprés déduction de la TF-TEOM, le revenu net est de 3 725 €.

Le prix est de 105 000 € HD, ce qui donne un rendement net de 3,30 % sur le prix acte en mains mais un prix métrique de seulement 7 090 € HD.

Le bail est en tacite reconduction depuis juin 2019.

Mon idée est la suivante :
- soit le bail est renouvelé et je reste à un rendement flat de 3,30 % (mais net car LMNP) + indexation, ce qui me va assez bien dans le contexte actuel.
- soit Studea s’en va et je peux le relouer en studio meublé classique à 7 200 € HC HT par an soit un rendement trés élevé de 6,35 % acte en mains

Je ne mesure pas bien le risque que Studea demande une baisse de loyer ou une participation travaux :
- chacun risque d’avoir une réaction différente donc Studea peut se retrouver à ne gérer plus qu’une partie des logements ?
- En cas de fixation judiciaire, connaissez-vous la jurisprudence ? Studea loue autour de 850 € CC ce type de logement donc la marge est confortable pour eux.
- ce n’est pas le premier renouvellement donc le risque me paraît faible d’une vraie baisse
- la localisation est assez exceptionnelle pour des étudiants, près de la coulée Verte
- il y a peu de services communs donc, même s’ils disparaissent, je ne vois pas trop le sujet
- il n’y a pas, comme dans les Hespérides, un service de restauration dans les charges de copro

J’oublie un facteur de risque ? Qu’en pensez-vous ?

Merci.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), résidentiel