Robin [93] : étude de cas immobilier (SCI à l'IS)

Bonjour,

Quelques remarques:

1) 110k à 1.6% sur 25ans, on tombe plutôt à 445€/mois et SANS assurance.
A moins que vous êtes sur du 30ans…

2) Le déficit que vous allez créer sur la première année est reportable, il faut bien le prendre en compte. Vous aurez également le choix de passer vos frais de notaire en charge sur le premier exercice.

3) Toujours sur l’impôt, il me semble que vous oubliez l’amortissement du bien, ce qui viendra réduire votre résultat comptable (et donc votre impôt).
A la louche, 80% de 100k (20% pour le terrain non amortissable) sur 30ans = 2666€/an d’amortissent

Cordialement,

Merci Cyril440 pour votre retour !

Concernant les mensualités du crédit, j’ai bêtement pris l’échéancier transmis par ma banque, et je suis bien sur 25ans, je vais regarder ça de plus près !

Et effectivement, j’avais oublié l’un des principaux avantages de la SCI, l’amortissement ! Merci pour ce rappel essentiel. Donc en le prenant en compte on tomberait à même pas 50€ d’impôts/an à partir de l’année 3 ou 4.

Et merci osta pour votre retour.

Je prends note sur les frais du compte bancaire pro !
C’est juste.

Oui, il s’agit d’un projet en île-de-france, moyenne couronne (nord-est )

edit : réponse à osta

Détaillez vos 5500 € de charges svp.

Votre calcul d’is me semble faux.

Vous indiquez revenu imposable = revenu - charges.

Or revenu imposable = revenu - charges - amortissements.

Il me semble que vous oublier d’amortir le logement acheté par la SCI.

Avec ce type de rendement, normalement la sci is ne paie pas d’impôt pendant quelques années. En particuliers, vous avez déjà 7500 + 2500 € de frais d’achat déductibles, en plus des autres charges.

Je vous invite comme d’autres à vérifier votre taeg de crédit, donc tout compris, car tous les frais sont déductible. Et également à exclure de votre calcul de génération de trésorerie les dépenses ponctuelles (domiciliation société, frais de mutation, frais de garantie et de dossier de l’emprunt) pour avoir une idée plus précise. Pensez à inclure en routine annuelle dans vos calculs une provision pour entretien (pour la copro et pour l’intérieur du logement).

Faites un tableau de comptabilité jusqu’à la dernière année du crédit (avec les intérêts proches de zéro) pour voir si le projet s’autofinance, ou si vous devrez mettre la main à la poche.

D’accord avec tout ce qui a été dit. Vos calculs sont bizarroïdes et il faut :

- Intégrer de la vacance locative
- Intégrer à minima des provisions pour grosses réparations (cf. point ci-dessous)
- Pour le calcul du rendement, compter les intérêts d’emprunt + assurance emprunteur en charges, pas le remboursement du capital.
- Le remboursement du capital est à ajouter dans le calcul du cash flow
- Bien calculer le résultat en année 0 (d’où on déduit les frais d’acquisition - quoique vous pouvez aussi les amortir sur plusieurs années) - déficit reportable?
- La CRL semble ne pas avoir été intégrée. Mais peut être y a t-il une condition qui fait que vous en serez exonéré? Ou alors elle est à la charge du locataire (pro dans ce cas)?

Sinon :

Robin a écrit :

- Loyer = 650€ HC
- Charges = 83€ (payées intégralement par le locataire)

Comment les charges peuvent-elles être payées intégralement par le locataire? Même s’il s’agit d’un bail professionnel, il y a au moins les grosses réparations (art 606) qui sont à la charge du propriétaire.

Merci à tous pour vos remarques très pertinentes et qui m’ont fait bien avancer dans mon projet !

Voici ce que j’en tire avant de faire mon nouveau calcul :

- J’élimine donc les frais du compte pro, j’ai également trouvé une banque à 0€ pour ce type de service, qui pour mon petit bien sera largement suffisant pour l’instant
- Je n’intègre pas la vacance locative. Même si cette remarque est très pertinente ma zone d’habitation et d’investissement et très tendu, les appartements en location partent réellement comme des petits pains. Mon Pinel a déjà été mis en location 3 fois, à chaque fois loué dans l’heure ! Réellement, avec au moins 30 demandes de visite en quelques minutes, c’est assez fou, et des dossiers costaux pour la plupart.
- J’intègre une provision pour grosse réparation potentielle, ravalement, etc…
- J’ajoute le CRL (dont je n’avais jamais entendu parlé malgré grand nombre de lecture au sujet des SCI), merci carignan99 !
- Je rééquilibre le paiement des charges courantes propriétaire 70% / locataire 30%

Ce qui donne maintenant :

PRIX TOTAL = 107.500 €
- Prix net vendeur (achat à un particulier) = 100.000€
- Frais de notaire = 7500€
Aucun travaux, l’appartement vient d’être refait à neuf.

LOYER = 700€ CC/mois soit 8400€ annuel
Un locataire est déjà présent dans les locaux
- Loyer = 650€ HC
- Charges = 83€ (dont 50€ payés par le locataire)

FINANCEMENT = 110.000€ à 1,6%
Ma banque m’accord un financement à 110% (incluant 2500€ de frais de garantie et de dossier)
Soit 440€ de mensualités à rembourser.

FRAIS ANNUELS = 7856€
- Crédit = 5280€
- Charges de copropriété = 1000€
- Assurance PNO = 120€
- Assurance loyers impayés = 156€
- Assurance crédit = 100€
- Taxe foncière = 600€
- CRL = 210€
- Comptable = 400€
- Domiciliation société = 200€
- Pas de frais de gestion

Cash Flow annuel avant impôt société et avant provision = 546€

AMORTISSEMENT = 2666€

CHARGES DÉDUCTIBLES = 4528€
- Intérêts d’emprunt = 1742€
- Charges de copropriété = 1000€
- Assurance PNO = 120€
- Assurance loyers impayés = 156€
- Assurance crédit = 100€
- Taxe foncière = 600€
- CRL = 210€
- Comptable = 400€
- Domiciliation société = 200€

RÉSULTAT = 1206€
= 8400 (total loyers) - 4528 (charges déductibles) - 2666 (amortissement)

Impôts à payer = 1206 * 15% = 180€

CASH FLOW ANNUEL APRES IMPÔTS = 366€

366€ / an minimum de provision pour travaux.

Sachant que lors de la première année, avec l’ajout des déductions des frais de notaire + garantie logement + frais de dossier banque = 10000 euros, cela fera 8 ans sans payer d’impôt sur les sociétés, soit une provision pour travaux sur ces 8 ans de 546€ / an.

Au total, une fois le paiement de l’IS effective, le montant de l’impôt sera de : IS + CRL = 390€

Cela reste tout de même plus avantageux que de l’acheter en propre et imposition à l’IR avec mon TMI à 30%. Cela me ferait payer environ 1100€ d’impôts supplémentaires, "j’économise" près des 2/3 avec la SCI.

edit : suite aux commentaires de carignan99

Dernière modification par Robin (09/01/2020 19h04)

Je pensais pas le comptable, CRL et domiciliation pouvait être inscrit comme tel, je me confonds encore avec les charges déductibles au réel avec l’IR.

La charge domiciliation est dû au fait que je ne peux pas domicilier ma société chez moi (étant locataire de résidence principale), j’ai donc 200€ de frais par an pour la domiciliation de l’entreprise.

Le comptable c’est bien TTC, mais je passe par une connaissance, d’où ce tarif.

Oui le taux à 1,6% sur 25 ans est un peu élevé, mais par rapport à ma situation (je suis actuellement sans contrat, et en création d’entreprise, je n’ai que des indemnités Pôle Emploi), je trouve la proposition de ma banquière plus que correcte
Beaucoup aurait vu leur établissement refuser purement et simplement le prêt.

Merci carignan99 pour tout ça.
Je corrige tout de suite dans mon message précédent.

Merci Bernard2K pour vos remarques et conseils. C’est vraiment hyper clair comme cela.

J’ai passé ces derniers jours à beaucoup lire sur ce sujet, j’ai en effet intégré beaucoup de chose.

Et je me demande maintenant si finalement, le régime LMNP ne serait pas plus avantageux pour ma situation. Achetant une petite surface, et avec la situation selon pourrait être cohérent.
Je suis en train de constituer un comparatif que je partagerais prochainement ici, et qui pourra certainement profiter à d’autres personnes dans mon cas.

Je m’interroge cependant encore sur un point avant de finaliser mon comparatif, je n’arrive pas à trouver réponse ici ou là, je lis tout et son contraire.

- En LMNP (uniquement), est-ce que l’intégralité des provisions pour charges de copropriété payées par le propriétaire sont considérés comme charges (à déduire de la recette du coup , avec la régulation l’année prochaine sur le réellement payé, etc…), ou bien seulement une partie des charges peut être pris en compte ? S’il s’agit seulement d’une partie, lesquels sont réellement déductibles ?

Petite remarque, il me semble que la CRL se calcul sur les revenus nettes de charges.

M0rganL a écrit :

Petite remarque, il me semble que la CRL se calcul sur les revenus nettes de charges.

Votre formulation est ambigüe (de quelles charges parlez-vous?).
Assiette de la CRL = recettes nettes = loyers + avantages en nature + recettes exceptionnelles + charges qui incombent normalement au bailleur mais mises à la charge du preneur (art 29 CGI, précisions bofip). Par exemple la TF ou la PNO si celles-ci sont payées par le preneur.