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#1 21/12/2019 19h16

Membre (2018)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,
Je suis toujours en recherche de mon premier bien immo (et surtout de l’obtention du pret smile ), cependant la question de la fiscalité et de ma situation, et surtout de son optimisation occupe une bonne partie de mon temps..
Je suis marié sans contrat de mariage, mon épouse n’est pas française et n’a jamais vécu en france (donc pas de numéro de sécu etc)
Nous ne prévoyons pour le moment pas de rentrer vivre en France, mais nous serons probablement amener à nous déplacer dans un autre pays.
Nous sommes actuellement au Royaume Uni, et je souhaite me lancer dans l’investissement locatif en France. Mon TMI est actuellement de 20%.

De ce que je comprends, je suis obligé (et je souhaite meme à titre personnel) emprunter et acheter avec mon épouse, mais je me demande si c’est possible/compliqué d’acheter en directe vu que mon épouse n’est meme pas française ? Mon objectif est de me constituer un patrimoine et de pouvoir m’en servir dans les 15 20 prochaines années, pas avant.

J’étudie donc les structures tel qu’une société ou holding familiale, afin de ne pas sortir d’argent et me simplifier un peu la tache du point de vue fiscale ? ( question importante également, si finalement par manque de temps je décide d’acheter en directe, est-il possible de faire passer le bien dans ma société par la suite ?)

Quels sont vos conseils au vu de ma situation ?
merci par avance

Mots-clés : expatiré, lmnp, non résident, optimsation fiscale

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#2 22/12/2019 05h08

Membre (2015)
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Réputation :   128  

Votre cas n’est pas un cas facile mais de plus en plus commun. Je vais essayer de vous donner quelques éléments issus de mes recherches personnels.

Mais malheureusement, je pense que vous avez manqué du conseil d’un bon notaire avant de vous marier.

slbar a écrit :

Je suis marié sans contrat de mariage, mon épouse n’est pas française et n’a jamais vécu en france (donc pas de numéro de sécu etc)

Une grande majorité des couples trans-nationaux optent pour le contrat de mariage de séparation de biens. Non pas par manque de conviction, mais plutôt parce que le droit français leur force la main.

En effet, sans contrat de mariage, si vous êtes résident français, votre moitié le devient ainsi automatiquement (il y a des exceptions tout de même). Cela peut déboucher sur une double fiscalité si l’autre pays n’a pas signé de convention fiscale avec la France.

D’autre part, pour les banques, cela peut être un peu plus difficile d’emprunter en France car votre moitié fera forcément partie du projet avec un revenu et/ou un patrimoine à l’étranger qui sera difficilement pris en compte. Dans le sens inverse, un projet dans le pays de l’autre moitié sera également plus difficile car si vous-même êtes résident français, le pays de votre moitié ne sera plus sa résidence au sens fiscal.

Concernant une société (non-transparente), cela ne changera rien de l’aspect bancaire, les banques regarderont la situation personnelle des actionnaires. Sur l’aspect fiscal, cela peut aider dans le sens où le patrimoine des individus ne sera plus des biens immobiliers, mais de l’actif mobilier (actions).

Le plus simple, c’est le schéma standard que les banques aiment. Le couple est résident français avec des revenus et un patrimoine en France, la société vous permettra de pouvoir changer de pays de résidence par la suite sans détenir de l’immobilier imposable (très coûteux) pour un non-résident.

slbar a écrit :

Question importante également, si finalement par manque de temps je décide d’acheter en directe, est-il possible de faire passer le bien dans ma société par la suite ?

Ce n’est pas possible ou alors compliqué et inintéressant (commissaire aux comptes…). Vous pouvez cependant vendre votre bien personnel à une société (quelques règles doivent être respectée pour ne pas être accusé de fraude fiscale). Cela génère les frais d’une transaction immobilière standard non-négligeable.

Attention, je ne suis pas un professionnel de ces sujets complexes, toutes ces informations sont à confirmer auprès des personnes qualifiés (notaires, experts-comptable, avocats…). J’essaye de donner quelques pistes et attire l’attention sur le plus important me semble-t-il, il faut une vision sur le long-terme et garder des possibilités d’ajustement, la vie est faite de rebondissements smile.

Dernière modification par Mestra (22/12/2019 05h23)


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#3 24/12/2019 11h41

Membre (2018)
Réputation :   1  

Merci pour votre réponse.. effectivement je pense que cela ne va pas etre tres simple..

Nous souhaiterions justement que mon épouse devienne francaise (elle est de nationalité iranienne, l’Iran est pour le moment coupé du monde économiquement et fiscalement, je ne pense pas qu’elle ait de pb pour la double imposition). Je vais néanmoins en profiter pour me renseigner  sur le contrat de mariage, il me semble que nous disposons de 2 ans apres le mariage, ce qui me laisse encore 6m.

Je vais également prendre contacte avec un pro apres le fetes, je suis preneur si qqun ici connait un bon notaire/avocat fiscaliste pour les non résidents.

Merci et joyeux noel !

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