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#1 20/12/2019 10h25

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je surf pas mal sur Internet et sur ce forum à propos de LMNP (futur éventuel très proche)
(On lit beaucoup de choses et leurs contraires, c’est passionnant)

J’envisage de rencontrer quelques experts comptables près de chez moi
(j’aime le contact, questions, avis, réponses)

Plusieurs fois j’ai lu qu’il y à les bons, les moyens, les nuls… (pour LMNP)
Quelles questions ’tests’ pourrais-je leur poser pour évaluer leur connaissances (de l’actualité, des nouvelles lois et celle en cours et à venir, éventuellement)

Du genre :
êtes vous "spécialiste" en LMNP pour les petits particuliers ?
CGA c’est quoi ?
Amortissement ?
Impacte sur Plus-values ?
POi ?
trop simple… quoi d’autre ?

comment juger de leur tarif en fonction de leur compétences (en LMNP) ?
(Je suis futur débutant, donc un peu nul en la matière…)

Merci.

Message édité par l’équipe de modération (20/12/2019 11h50) :
- déplacé vers la discussion qui traite déjà du même sujet

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#2 21/12/2019 12h43

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Du coup vous allez prendre rendez-vous avec différents experts-comptables, leur poser des questions en fonction de ce que l’on va vous dire sur le forum, vérifier qu’ils semblent connaître le sujet et finalement passer une lettre de mission avec celui qui vous semble le plus compétent ?

Cela vous semble-t-il vraiment réaliste ?

Je ne peux pas parler pour tous les experts-comptables, mais la majorité ne répondront probablement même pas à vos questions sans lettre de mission signée avec les honoraires qui vont avec.

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#3 21/12/2019 12h58

Membre (2018)
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Je vais vous donner deux informations :
- les experts comptables et les commissaires aux comptes (en dépit de la loi Pacte) peinent à recruter et en sont plus à refuser des clients peu rentables qu’à accepter de baisser leur tarif
- les experts comptables vendent du temps de main d’oeuvre disponible. Donc si vous cherchez un prix, ne demandez pas un niveau optimum de qualité. Certains sont spécialisés LMNP - d’autres ne sont pas intéressés par ce type de clientèle.


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#4 21/12/2019 13h29

Membre (2017)
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Ce que vous dites n’est pas confirmé par la rude bataille observable sur les mots clés Google concernés. Il semble bien que certains cabinets comptables cherchent des clients, avec souvent le prix affiché en premier argument.

edit ortho

Dernière modification par Yonz (21/12/2019 13h30)

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#5 21/12/2019 14h22

Membre (2018)
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Je ne suis pas sûr que l’on parle de la même chose.
Les experts comptables "physiques" ont de vrais soucis de recrutement et refusent des mandats parce que incapables de les assurer.
La dématérialisation a aussi un impact sur les qualifications requises et l’évolution du métier.

Après, si ce n’est que de la saisie comptable sans valeur ajoutée, il y a l’offshore et les stagiaires… et sûrement une concurrence par le prix


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#6 21/12/2019 14h40

Membre (2017)
Réputation :   63  

A priori le diplôme d’expert comptable n’est attribué qu’à des personnes physiques :-))

Je suis convaincu que la distinction entre ceux qui sont "en ligne" et les autres n’existera bientôt plus, comme c’est le cas pour les banques, par exemple.

En attendant, des acteurs ont investi dans des systèmes conçus pour traiter du volume avec efficacité, et assez logiquement ils cherchent des clients pour faire tourner la machine.

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#7 14/03/2021 12h08

Membre (2015)
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Bonjour,

Je déterre un peu ce topic car il m’intéresse (je suis en lmnp), même si la question de départ n’a pas obtenu réponse.

Petit aparté, la question de Figaro90 n’a jamais porté sur le prix, mais sur les compétences du comptable convoité.

Personnellement quand j’ai cherché mon comptable(2019), j’ai posé 2 rendez-vous pour 2 cabinets comptable. Pour chaque entretien, je n’ai rien eu à signer et obtenu de nombreuses réponses. J’ai pris le premier cabinet parce que le feeling était bon.

Une amie a pris assez récemment un comptable pour la comptabilité de son appartement. Elle paie presque 2 fois moins cher que moi. Elle n’a pas assez de recul pour juger et comparer les compétences puisque c’est sa première année d’exercice. Mais j’envisage sérieusement de transférer ma comptabilité.

Du coup, en effet, la question demeure : comment s’assurer des compétences d’un comptable ?

Pour la capacité des comptables à répondre à la demande, cela dépend peut-être également des villes/régions ? Dans mon cas, j’ai eu l’impression qu’un client de plus ne faisait pas de mal.

Darkman

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#8 14/03/2021 16h03

Membre (2014)
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Vaste question, de mon point de vue, deux observations:
- pour un expert comptable, le suivi comptable d’une activité LMNP ou LMP est un petit dossier que bien d’entre eux ne pratiquent que de façon accessoire (faisant partie de l’accompagnement global d’un client). Du coup, beaucoup d’entre eux ne sont pas vraiment des spécialistes et restent à la surface de la discipline. Seuls certains développent une pratique plus spécialisée avec des process plus balisés et une plus grande expertise
- la détermination de la compétence d’un professionnel est difficile à évaluer sans avoir testé. Du coup la recommandation est fort utile même si elle a ses limites si vous sollicitez le professionnel sur une thématique différente qu’il risque de moins bien maîtrisé. C’est tout l’intérêt d’avoir les ressources du forum avec beaucoup de retour d’expérience.

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[+1]    #9 14/03/2021 16h47

Membre (2011)
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Je confirme avec tout de même quelques précisions, tant les idées reçues sont nombreuses sur l’ activite d’un professionnel de l’expertise comptable.
Je précise que je suis expert comptable, âge de 59 ans, et que j’exerce la profession depuis 1988. Je pense connaître un peu la profession.
Tout d’abord, il ne faut pas parler " d’expert comptable qui tient la comptabilité" mais de cabinet d’expertise comptable. Les EC n’exercent jamais seul, sauf quelques rares spécialistes( ex: consolidation), qui ont plus une démarche de consultant axée sur le conseil, ou de jeunes débutants qui n’ont pas assez de clientèle pour embaucher. Mais dans un cabinet d’expertise classique, ce n’est jamais l’EC lui même qui fait la comptabilité de ses clients, mais des collaborateurs ( bac+2) supervises par un chef de mission( bac+4 ou bac + 2 très expérimenté), tous supervisés par un directeur de bureau, parfais diplôme d’expertise comptable ( bac+8). Un EC supervise un ou plusieurs bureau.
Ensuite, il faut savoir que la LMNP est ce qu’il y a de plus simple, de moins intéressant et ce qui paie le moins dans l’activité d’un cabinet d’expertise comptable. Il faut donc bien se rendre compte que si c’est l’EC qui vous reçoit ( ce peut être un directeur de bureau qui n’a pas le diplôme), une fois que vous sortez de son bureau, le dossier passe entre les mains du sous chef, qui l’attribue lui même a un collaborateur de son équipe.
Choisir un bon cabinet revient donc a tomber sur un bon collaborateur qui sera bien supervise par un bon supérieur. C’est la chaîne de contrôle qui compte ( de la saisie, a la signature en passant par la révision du dossier).
Alors que choisir pour un client qui a un ou quelques appartements en LMNP?
A mon avis, un cabinet proche ou vous vous entendrez bien avec le responsable. Oubliez la notion de compétence, il y a deux ou trois choses spécifiques a savoir: mettre le dossier ou non dans un CGA, demander ou non l’abattement des 2/3 des honoraires de comptabilité ( plafonne a 915 euros) , appliquer l’article 39C du CGI relatif a l’amortissement des immeubles, et deux ou trois choses encore, et c’est tout.
Les cabinets ( vérifiez d’ailleurs s’ils sont inscrits a l’Ordre) qui se disent spécialisés en LMNP sont des usines a gaz, avec des collaborateurs peu qualifiés et sans grande ambition ( voie de garage assurée).
Parfois, ils travaillent très bien( ex : Inerys a Lyon). Pensez seulement que s’ils se présentent comme spécialistes, vous ne serez qu’un dossier parmi beaucoup d’autres. D’ailleurs souvent vous enverrez vos documents par mail ou par courrier, ne verrez personne et n’aurez aucun conseil. J’ai même vu des clients recevoir leur bilan par mail et c’est tout.
Il y a deux types  de clients : ceux qui viennent pour le prix et ceux qui viennent pour le conseil, le relationnel et qui se disent qu’ils pourront un jour avoir un appui pour autre chose que simplement tenir la comptabilité de leurs un ou deux appartements.
A vous de voir ou vous vous situez.

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#10 15/03/2021 18h14

Membre (2014)
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@Patrick
Je suis d’accord avec vous sur beaucoup de points (fils d’EC et de CAC) mais je nuancerai de la manière suivante: la notion de conseil est très importante car les clients ont besoin d’être guidés et les choix entre plusieurs options (LMNP vs para hôtelier par exemple) ont des conséquences lourdes. Vous passez sur les règles d’amortissement comme une formalité mais c’est un sujet bien négligé chez les EC/cabinets comptables (one size fits all), il y a pourtant de vrais enjeux fiscaux.

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#11 15/03/2021 19h47

Membre (2011)
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Tout a fait d’accord avec vous Spot, le conseil est absolument fondamental et rien ne vaut une discussion face a face dans un bureau pour faire les bons choix et aussi pour les amortissements bien entendu, ne serait ce que pour les durées. Ce n’est pas la même chose par exemple si vous amortissez sur 20 ans ou 50 ans( choix de gestion). Il faut voir les encaissements attendus en face.
Mais nous sommes bien d’accord, la recommandation est un élément important, encore faut il bien connaître celui qui recommande ou qui déconseille…

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#12 15/03/2021 21h54

Membre (2015)
Réputation :   25  

patrick a écrit :

Ce n’est pas la même chose par exemple si vous amortissez sur 20 ans ou 50 ans( choix de gestion)

On peut choisir?
Mon comptable a déterminé seul les durées d’amortissement en fonctions de la nature des éléments (terrain, bâtiment, meubles, …) et lorsque je lui ai fait la remarque s’il ne pouvait pas raccourcir les durées d’amortissement, il m’a simplement dit non et que c’était défini par l’administration fiscale…

Je dévie un peu du sujet originel de la file, mais je vais peut-être me rendre compte que l’expert-comptable que j’ai pris pour ma LMNP n’est pas compétent :-)


Iuva te et caelum te iuvabit

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#13 16/03/2021 09h51

Membre (2015)
Réputation :   7  

Bonjour à Tous,

Pour l’amortissement, je suis comme Dez67 : étonné. J’ignorais qu’on pouvait choisir la durée. Peut-être que mon comptable a choisi en fonction de la durée du crédit, je lui demanderai.

Patrick a écrit :

A mon avis, un cabinet proche ou vous vous entendrez bien avec le responsable. Oubliez la notion de compétence, il y a deux ou trois choses spécifiques a savoir: mettre le dossier ou non dans un CGA, demander ou non l’abattement des 2/3 des honoraires de comptabilité ( plafonne a 915 euros) , appliquer l’article 39C du CGI relatif a l’amortissement des immeubles, et deux ou trois choses encore, et c’est tout.

Je m’entends bien avec le responsable, mais je ne l’ai au téléphone qu’une fois par an, et encore.

Comment oublier la notion de compétence ?  sachant que je n’en ai aucune me permettant de juger celles de mon cabinet comptable ?
Je me suis inscrit à Centre de Gestion Agréé à sa demande, afin de bénéficier de l’abattement de ses honoraires. Mais comment savoir si c’est ce que j’ai de mieux à faire ?

J’envoie à l’un de ses collaborateurs mes relevés de compte, mes appels de fonds, factures. Et il fait ma déclaration.

Hier j’ai reçu un devis d’un cabinet comptable en ligne qui me propose la même chose pour 648€ TTC (l’actuel  est à 900€ HT), mais comment savoir si l’un ou l’autre va bien (mieux) faire le job ?

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[+1]    #14 16/03/2021 11h56

Membre (2011)
Réputation :   47  

Dez67, le 15/03/2021 a écrit :

patrick a écrit :

Ce n’est pas la même chose par exemple si vous amortissez sur 20 ans ou 50 ans( choix de gestion)

On peut choisir?
Mon comptable a déterminé seul les durées d’amortissement en fonctions de la nature des éléments (terrain, bâtiment, meubles, …) et lorsque je lui ai fait la remarque s’il ne pouvait pas raccourcir les durées d’amortissement, il m’a simplement dit non et que c’était défini par l’administration fiscale…

Je dévie un peu du sujet originel de la file, mais je vais peut-être me rendre compte que l’expert-comptable que j’ai pris pour ma LMNP n’est pas compétent :-)

Bonjour,

Les durées d’amortissements sont effectivement définies par l’administration fiscale, mais il y a pour certains biens une fourchette. Normalement, l’amortissement concrétise la dépréciation irréversible sur une durée d’utilisation du bien. Pour un terrain, par exemple, il n’y a pas de dépréciation irréversible, et on amortit jamais un terrain. Pour un bâtiment, ce n’est pas la même chose si vous achetez un bungalow ou un appartement de style Haussmannien à Paris. Mais tout cela n’est évidement qu’une approche définie par l’administration et ne correspond que très rarement à la réalité.
Votre expert comptable a donc probablement respecté ce qui est prévu par l’administration et refusé de sortir de la fourchette habituelle: il ne voudra pas par exemple amortir un appartement sur 10 ans.
Ce n’est pas pour cela qu’il est incompétent…
si vous le souhaitez, vous pouvez lui demander d’imprimer de son logiciel les " Fiches immobilisations" qui sont des documents établis par le logiciel ou vous aurez tous les détails des amortissements depuis la création du bien dans le logiciel. C’est un document de travail et il n’est pas obligé de vous le donner.
Personnellement, je le donne systématiquement à mes clients en fin d’exercice pour me dire si les immobilisations sont encore la,  ou si elles doivent être sorties car sans valeur par exemple.

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[+1]    #15 16/03/2021 17h29

Membre (2011)
Réputation :   47  

Darkman a écrit :

Bonjour à Tous,

Pour l’amortissement, je suis comme Dez67 : étonné. J’ignorais qu’on pouvait choisir la durée. Peut-être que mon comptable a choisi en fonction de la durée du crédit, je lui demanderai.

Patrick a écrit :

A mon avis, un cabinet proche ou vous vous entendrez bien avec le responsable. Oubliez la notion de compétence, il y a deux ou trois choses spécifiques a savoir: mettre le dossier ou non dans un CGA, demander ou non l’abattement des 2/3 des honoraires de comptabilité ( plafonne a 915 euros) , appliquer l’article 39C du CGI relatif a l’amortissement des immeubles, et deux ou trois choses encore, et c’est tout.

Je m’entends bien avec le responsable, mais je ne l’ai au téléphone qu’une fois par an, et encore.

Comment oublier la notion de compétence ?  sachant que je n’en ai aucune me permettant de juger celles de mon cabinet comptable ?
Je me suis inscrit à Centre de Gestion Agréé à sa demande, afin de bénéficier de l’abattement de ses honoraires. Mais comment savoir si c’est ce que j’ai de mieux à faire ?

J’envoie à l’un de ses collaborateurs mes relevés de compte, mes appels de fonds, factures. Et il fait ma déclaration.

Hier j’ai reçu un devis d’un cabinet comptable en ligne qui me propose la même chose pour 648€ TTC (l’actuel  est à 900€ HT), mais comment savoir si l’un ou l’autre va bien (mieux) faire le job ?

Normalement, le responsable de bureau doit vous recevoir une fois par an pour faire le " rendez vous bilan" comme on dit dans la profession. Il doit vous remettre le bilan et la liasse fiscale qui sert a déterminer votre résultat fiscal. C’est un document papier. L’envoyer par mail n’est de mon point de vue pas très correct. Cela peut se comprendre si votre EC a deux milles clients évidement..
votre EC aurait du vous initier a adhérer a un CGA, ce n’est pas a vous de le découvrir par hasard.Sachez  que c’est un critère de qualité important pour l’administration d’adhérer a un CGA et un élément de sécurité pour vous, en plus des avantages fiscaux. Des contrôles sont réalisés en échange de ces avantages fiscaux et cela met une certaine pression sur la cabinet qui réalise votre dossier.

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#16 18/03/2021 15h48

Membre (2015)
Réputation :   7  

Bonjour,

patrick, le 16/03/2021 a écrit :

votre EC aurait du vous initier a adhérer a un CGA, ce n’est pas a vous de le découvrir par hasard.

Je me suis inscrit à sa demande, ça n’a pas été une surprise. Mais sans connaître les tenants et aboutissants. Pour moi, c’est juste une dépense de 250€ annuels.

Maintenant grâce à vos informations, je comprends mieux.

Darkman

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#17 18/03/2021 18h58

Membre (2011)
Réputation :   47  

Vous avez plusieurs avantages a adhérer a un CGA:
Entre autres: 1-vous n’êtes pas surtaxe sur le bénéfice si vous êtes a un CGA. Actuellement , si vous n’y êtes pas vous êtes imposé sur la base de 125% du bénéfice. Notez que cet avantage va progressivement diminuer sur les deux années suivantes et sera ensuite supprimer. Un vrai scandale d’ailleurs pour des économies assez faibles pour Bercy.
2- si vous aviez la possibilite d’être au régime micro ( respect d’un maximum de chiffre d’affaires) et si vous avez opté pour le régime réel vous avez la possibilité de bénéficier d’un credit d’impôt ( 2/3 des honoraires comptable délimites a 915 euros)
3 - vous êtes assure d’un certain contrôle qualite sur votre dossier.
4 - Et surtout…vous êtes assure de n’avoir jamais de contrôle fiscal si votre dossier est propre. Il y a quelques années ont parlait d’un contrôle en moyenne tous les 32 ans si vous adhériez a un CGA, j’ai entendu un CGA parler de 50 ans aujourd’hui, autrement dit jamais….
Cordialement.

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#18 18/03/2021 21h20

Membre (2015)
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Merci Patrick,

Ca me rassure quant aux compétences de mon cabinet comptable.

D’un point de vue relationnel, en revanche, je n’ai pas eu de rdv bilan depuis que je suis chez lui. Le dernier contact que j’ai eu, c’est quand je l’ai appelé pour savoir comment ça se passait quand je me serai séparé des 3/4 de mon immo locatif (projet de vente en cours); il m’a répondu que le tarif serait le même.

Je pense donc tout de même tenter ma chance chez le Comptable en ligne pour le prochain exercice.

Darkman

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#19 19/03/2021 08h53

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patrick, le 18/03/2021 a écrit :

Vous avez plusieurs avantages a adhérer a un CGA:

5- En cas d’achat en indivision et décès d’un des divisionnaires. Non taxation de la cote part en plus value (ce qui représente généralement une somme importante, au pire moment).


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#20 19/03/2021 14h43

Membre (2015)
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Bonjour,

Plutôt que d’ouvrir un autre sujet, je pense que ma question va pouvoir bien s’insérer ici.

Je suis à la recherche d’un cabinet comptable et j’en ai contacté plusieurs dans ma région et en ligne. De ce que j’ai pu voir les cabinets de ma région ne sont pas spécialement emballés par le LMNP comme le disait un intervenant dans ce sujet.

Concernant la compétence, j’ai posé les mêmes questions à tous les candidats et je n’ai pas forcément eu les mêmes réponses. Je vous pose donc ma question principale :

Si l’on achète en indivision, en couple pacsé avec une déclaration d’impôt commune, peut-on envoyer le formulaire POi pour la demande d’immatriculation au nom d’une seule personne ?

Plusieurs m’ont dit oui sans problème et ils m’ont proposé le CGA. Le dernier m’a dit que normalement il fallait faire immatriculer avec les 2 noms avec un autre formulaire (formulaire Fcmb) et que les CGA n’acceptaient pas de faire la réduction d’impôts sur une indivision et m’a donc proposé une offre sans CGA a un bon prix.

Qui a raison ? Peut-on s’immatriculé avec un seul nom pour bénéficier de la réduction d’impôt avec un achat en indivision ?

Dernière modification par Shonen07 (19/03/2021 14h47)

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