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#1 13/12/2019 21h14

Membre (2015)
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Bonjour,

Suite à un incendie le 22 Novembre dans les parties communes de l’immeuble de l’appartement que je loue à une étudiante, son père a décidé de rédiger un courrier transmis par voie postale avec accusé réception pour me prévenir dans celui-ci que " Suivant la législation en vigueur, vous aviez l’obligation de me trouver un une solution de relogement, mais rien ne m’a été proposé. Conformément à l’article 1722, je vous informe que j’ai décidé de résilier le bail qui nous lie sans délai à la date du sinistre".

Il me réclame le remboursement de la caution en totalité et un remboursement de prorata de loyer avec les charges.

Et ça car la vitre de la fenêtre de la chambre ai été cassée par un pompier qui est rentré dans l’appartement T2 53 m2 pour couper le gaz.
Je lui ai proposé de dormir dans le salon le temps que les entreprises puis intervenir pour réparer la fenêtre, son père à refusé, du coups la locataire a été relogée par son assurance pendant 14 jours puis actuellement elle ne souhaite toujours par réintégrer l’appartement, alors que le rapport d’expert qui a été envoyé par la mairie stipule que l’appartement n’est pas en état d’insalubrité et que le syndic de l’immeuble a entamé les démarches pour la réparation de la fenêtre.

Je l’ai contacté pour lui signaler qu’il n’avait pas réglé le mois Décembre et qu’il ne pouvait pas quitter l’appartement sans préavis de cette façon, il me menace maintenant de m’attaquer en justice si je ne lui rend pas la totalité de sa caution par rapport à son impayé de loyer de Décembre.

Un locataire peut-il quitter son logement sans préavis ? | service-public.fr

Suis-je en tort dans cette situation ?

Que dois-je faire ?

Dernière modification par Mika971 (13/12/2019 21h32)

Mots-clés : départ, locataire, préavis

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#2 13/12/2019 21h36

Membre (2016)
Réputation :   107  

Bonjour,

Le bail est au nom du père ? (petite question pour le coté vice de forme)
Quelle que soit la réponse à cette question, j’irai au plus simple, si votre locataire à décider de partir et de rompre le bail, il vous serait plus simple d’en trouver un autre que d’alimenter une querelle qui n’a aucun sens.
Donc LR de réponse indiquant:
1/ Que vous prenez acte de sa décision de rompre le bail quoique le bien ne soit pas détruit totalement.
2/ Que vous lui rembourserez la caution dans le cadre de la loi (ce qui aura le don de l’énerver et de vous couvrir et faire un état des lieux) Sachant que le solde ne peut être fait que si les mois de locations sont soldés.

Bien à vous,

Dernière modification par johntur (13/12/2019 21h38)


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#3 13/12/2019 21h39

Membre (2016)
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ISTJ

Le congé doit être donné dans les formes. Si ce n’est pas le locataire qui l’envoie, il est nul. S’il vise l’article 1722 du code civil, non applicable ici, c’est également un peu compliqué de le considérer comme un congé au sens de la loi du 6 juillet 1989.

Bref, appliquez la loi, on vous doit 3 mois de préavis et le dépôt de garantie sera restitué dans les conditions légales. Attention, pas d’état des lieux de sortie = bien réputé rendu en bon état, donc vous risquez d’avoir besoin d’un huissier.

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#4 13/12/2019 21h48

Membre (2017)
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INTJ

Bonjour,

Pour savoir si l’article 1722 du Code Civil s’applique à votre cas il faudrait savoir quels dommages a subi l’appartement. S’il n’y a pas de destruction au moins partielle, le locataire ne peut demander résiliation du bail. Du moins c’est ma compréhension. Le logement est-il habitable? Les dégâts sont-ils tolérables et provisoires?
Art. 1722 Code Civil

Je pense que vous et vos locataires (père et fille) avez surtout un problème de communication. Il ne faut pas s’embarquer si vite dans des menaces de procès, ça ne mènera nulle part de bon. Soyez bienveillant et ne froissez personne. Si votre locataire veut partir, laissez-le partir et trouvez-en un autre. Essayez de trouver un accord amiable dans lequel chacun trouve son compte. Si vous y laissez quelques semaines de loyer, ce sera un moindre mal. Si votre appartement avait brûlé en entier ça ne serait pas la même histoire donc relativisez.

Il est vrai que le locataire ne peut pas décider unilatéralement de suspendre le paiement du loyer. Mais même s’il est en tort, il y a des chances pour que vous soyez obligé de prendre la perte car s’il est têtu et agressif, vous n’avez rien à gagner. Laissez-le donc partir et repartez sur de bonnes bases.

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#5 13/12/2019 22h11

Membre (2019)
Réputation :   1  

Bonjour,

L’article 1722 ne semble effectivement pas trouver ici son application (les seuls dommages à l’appartement concernent un vitrage). Etonnant tout de même que le seul remplacement de ce vitrage prenne tant de temps (a minima un simple vitrage provisoire).

En toute theorie la rupture du bail ne peut donc pas se faire de plein droit et le locataire doit payer son loyer le temps du préavis.

Le locataire veut manifestement quitter les lieux, et comme il est dit plus haut, mieux vaut le laisser partir plutot qu’un locataire qui reste en place et s’emploie ensuite à vous le faire payer : ne s’acquitte pas de son loyer, dégrade le logement, vous oblige à mettre en place une procedure d’expulsion…

Enfin si vous estimez que la perte de loyer consécutive à l’incendie en vaut la chandelle vous pouvez vous adresser a votre assureur (en tant que copropriétaire non occupant vous devez être assuré) ou à l’assureur de la copropriété…


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#6 13/12/2019 22h25

Membre (2016)
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sven337 a écrit :



Bref, appliquez la loi, on vous doit 3 mois de préavis et le dépôt de garantie sera restitué dans les conditions légales. Attention, pas d’état des lieux de sortie = bien réputé rendu en bon état, donc vous risquez d’avoir besoin d’un huissier.

Bonjoir,

Entre un et trois mois suivant l’endroit de location, il me semble.
Préavis et formalités du congé donné par le locataire | service-public.fr

Bien à vous,


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#7 13/12/2019 22h28

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Avez-vous une assurance perte de loyer suite à un sinistre avec votre PNO?

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#8 13/12/2019 22h50

Membre (2015)
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Macaxeira a écrit :

Bonjour,

Pour savoir si l’article 1722 du Code Civil s’applique à votre cas il faudrait savoir quels dommages a subi l’appartement. S’il n’y a pas de destruction au moins partielle, le locataire ne peut demander résiliation du bail. Du moins c’est ma compréhension. Le logement est-il habitable? Les dégâts sont-ils tolérables et provisoires?

Oui le logement est habitable, compte rendu de l’expert de mon assurance et celui de la mairie.

Avez-vous une assurance perte de loyer suite à un sinistre avec votre PNO?

Ils m’ont répondu que mon assurance ne prend pas en compte la perte de loyer.

Je suis totalement pour que sa fille quitte mon logement mais dans les règles tout simplement, il n’a pas accepté la solution qu’elle puisse dormir provisoirement dormir dans le salon, le temps que les artisans contacté par mon syndic interviennent sur la fenêtre, elle préférait dormir à l’hôtel (financé par son assurance probablement). 
Tout en sachant que j’ai tenté d’obtenir un dédommagement auprès de mon expert pour son prorata du mois de Novembre…

Appartement T2 53m², location meublée.

Dernière modification par Mika971 (13/12/2019 23h08)

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#9 14/12/2019 08h55

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ISTJ

Macaxeira a écrit :

Pour savoir si l’article 1722 du Code Civil s’applique à votre cas

… il faudrait que ce soit un bail code civil, et non loi 1989.

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[+1]    #10 14/12/2019 19h48

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johntur a écrit :

Bonjour,

Le bail est au nom du père ? (petite question pour le coté vice de forme)

Vous n’avez pas répondu à cette question qui est pourtant la base absolue :
- qui est titulaire du bail ?
- qui est signataire du courrier ?

Si ce n’est pas la même personne, le courrier n’a aucune valeur.

Sur le fond : vous auriez dû faire réparer la fenêtre au plus tôt. Le bailleur doit "le clos et le couvert" à son locataire. Un local dont une fenêtre est cassée n’est plus clos. Cela aurait donc dû être votre souci le plus immédiat, indépendamment de toute autre considération (les pompiers, les assurances, etc).

Si vous ne fournissez pas ce que est le besoin le plus évident d’un locataire (le clos et le couvert), ne vous étonnez pas que celui-ci proteste.

Dernière modification par Bernard2K (14/12/2019 19h52)


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#11 14/12/2019 21h08

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Bernard2K a écrit :

johntur a écrit :

Bonjour,

Le bail est au nom du père ? (petite question pour le coté vice de forme)

Vous n’avez pas répondu à cette question qui est pourtant la base absolue :
- qui est titulaire du bail ?
- qui est signataire du courrier ?

Si ce n’est pas la même personne, le courrier n’a aucune valeur.

Sur le fond : vous auriez dû faire réparer la fenêtre au plus tôt. Le bailleur doit "le clos et le couvert" à son locataire. Un local dont une fenêtre est cassée n’est plus clos. Cela aurait donc dû être votre souci le plus immédiat, indépendamment de toute autre considération (les pompiers, les assurances, etc).

Si vous ne fournissez pas ce que est le besoin le plus évident d’un locataire (le clos et le couvert), ne vous étonnez pas que celui-ci proteste.

Bail au nom de la locataire et signature de la locataire.

La locataire a cherché toutes les excuse possible pour ne pas réintégrer le logement, j’ai sollicité des entreprise pour effectuer une intervention mais malheureusement aucune n’étaient disponible pour intervenir avant 2 semaines…

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#12 14/12/2019 23h16

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Il est fort peu probable que son assurance lui ai payé un hôtel… elle est sûrement de sa poche. Ajouter à cela qu’elle ne veut pas revenir… Pour moi, la rupture est faite.

Faites vos réparations au plus vite et faites des visites pour le relouer.

Se battre avec les assurances et "les règles" va être épuisant et, sans doute, financièrement vain….

Bon courage,

Dernière modification par Pierrot31 (14/12/2019 23h30)


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#13 14/12/2019 23h55

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Un départ d’incendie peut constituer un  important traumatisme psychologique. Ce départ n’est pas étonnant.

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#14 14/12/2019 23h59

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Ca ne sert à rien de perdre du temps, de l’énergie et de l’argent à lui faire respecter son préavis de départ.

La rupture est là.

Remboursez la caution, et relouer rapidement. En plus vous serez plus serein psychologiquement.


Mon code parrain Corum : X2BNTB

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#15 15/12/2019 06h52

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sven : je ne pense pas que l’article 1722 soit inapplicable.

On trouve ici un arrêt de cassation qui applique cet article à une habitation (sociale, certes, mais habitation) : France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 avril 2019, 18-12635

Du coup, il me semblerait très risqué de baser ses actes sur le présupposé que cet article est inapplicable.

Mike : bail et courrier de congé issus de la même personne, donc le courrier est recevable.

Au passage : vous ne devriez pas parler au père. Il n’est partie au bail.

Bon, l’analyse que je fais de votre cas :
- l’article 1722 me semble applicable aux locaux d’habitation. Par contre, une fenêtre cassée semble un peu courte pour parler de "destruction partielle" et résilier le bail sur ce fondement. Donc, vous pouvez considérer que le bail court toujours. Dans ce cas, vous pouvez (et devez) donc continuer à réclamer le paiement des loyers, et faire appel à un huissier si les loyers ne sont pas payés. La situation va s’envenimer, et peut assez probablement aller jusqu’au tribunal. Vous pourriez finir par avoir raison. Vous pourriez aussi avoir tort. Vous pourriez entendre beaucoup parler de la fenêtre cassée qui n’assurait plus le clos.
Au total : des années de procédure et des milliers d’euros de frais d’avocat. Que vous ne reverrez jamais, même si vous finissiez par avoir raison.

- vous pouvez aussi dire "qui suis-je pour décider si une fenêtre cassée est une destruction partielle ou non ?", et donc vous dire que la locataire pourrait bien avoir raison, et que vous n’avez aucune envie d’aller jusque devant le juge pour savoir si elle a raison ou tort. Vous lui faites donc une LRAR prenant acte de sa décision de résilier le bail en date du tant au motif de l’article 1722 du code civil.
Il faut bien sûr faire un état des lieux et la restitution des clés. A l’amiable de préférence.
Il faut bien sûr restituer le dépôt de garantie et le pro-rata de loyer, à compter de la date du sinistre.

Les deux voies sont possibles. Comme plusieurs intervenants avant moi, la seconde voie me semble bien plus réaliste et permettra de tourner plus vite la page.


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#16 15/12/2019 09h16

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Le préavis on peut toujours négocier (= accepter le départ sans préavis, de toute façon l’appartement n’est plus habitable), par contre la restitution du dépot de garantie ne devrait à mon sens s’entendre que suite à un état des lieux de sortie qui ne fait pas apparaître de désordre imputable à la locataire.

Mea culpa sur l’applicabilité de l’article 1722 du code civil, l’arrêt cité par Bernard2K est clair.

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#17 15/12/2019 10h00

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Je rejoins les avis précédents dans l’esprit "il vaut mieux un mauvais accord qu’un bon procès" : mieux vaut acter au plus tôt son souhait de partir dès que possible, la dispenser de préavis, et réaliser au plus vite l’état des lieux de sortie afin de pouvoir relouer (un fois l’appartement relouable, c’est-à-dire une fois la fenêtre réparée).

A partir du moment où vous partez sur une voie amiable, mieux vaut coucher par écrit votre "accord transactionnel" (entre guillemets car sans certitude sur la valeur de preuve certaine d’un pur point de vue juridique) lors de l’état des lieux de sortie. A savoir une annexe à l’état des lieux de sortie résumant la situation, ce sur quoi vous vous êtes mis d’accord, s’il y a des retenues sur le dépôt de garantie ou non, et le montant restitué. Le locataire repart avec son "solde de tout compte", et vous pouvez tourner la page sur cette histoire avec un risque réduit qu’on vienne vous chercher des noises plus tard.

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