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#1 10/12/2019 14h32

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je cherche depuis quelques mois à investir dans un immeuble de rapport.

Je pense avoir trouvé un bien à 113 000€ qui m’intéresse mais le vendeur est en liquidation financière.
Je précise que le bien n’est pas aux enchères mais vendu de gré à gré par le liquidateur.

Je me demande quelles sont les informations que je peux demander (diagnostics…) et surtout quels sont les risques encourus.

Comme évoqué lors de ma présentation, il m’est demandé un accord de principe de la banque.
Mais ce qui me freine c’est de m’engager dans un chiffrage plus précis des travaux à réaliser (60 000€ à la louche) pour ensuite ne pas avoir le bien car le liquidateur pourrait choisir l’autre offre.

Par avance merci pour vos retours.

Romaiiin

Mots-clés : immeuble, liquidation judiciaire, locatif

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#2 10/12/2019 14h35

Membre (2016)
Réputation :   139  

Aucun appel d’offre ne se remporte sans y participer.
Vous pouvez visiter le bien avec quelques entrepreneurs.

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#3 10/12/2019 15h32

Membre (2013)
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Réputation :   739  

Romaiiin a écrit :

Mais ce qui me freine c’est de m’engager dans un chiffrage plus précis des travaux à réaliser (60 000€ à la louche) pour ensuite ne pas avoir le bien car le liquidateur pourrait choisir l’autre offre.

Pour un bien en vente plus "classiquement" ce sera la même chose, un acheteur pourra arriver durant la réalisation de vos estimations. Le vendeur pourra choisir un autre acheteur avec un meilleur profil.

Quand on veux entreprendre, dans tous les domaines, l’engagement est indispensable.

L’alternative -en dehors du produit tout cuit- c’est de gagner en expertise pour savoir d’emblée faire une estimation et une offre à l’issue de la première visite. C’est à mon opinion pratiquement la seule possibilité pour faire de vraies bonnes affaires (sauf exceptions du marché très détendu, de l’offre sans visibilité, du tuyau qui permet d’arriver avant les autres…)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#4 11/12/2019 08h05

Membre (2019)
Réputation :   0  

Oui vous avez raison, on n’a rien sans rien.

Mais quels sont les risques d’une vente en l’état comme celle ci (sans la nécessité d’informations du vendeur)? Hormis l’absence de clause d’annulation autre que l’obtention du prêt.

Un lot est un local commercial. A part un bail différent et un risque de vacance peut être plus grand, y a-t-il quelque chose de différent à un logement ?

Merci encore de votre aide.

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#5 16/12/2019 12h53

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

je sollicite votre aide sur une situation un peu plus précise.

L’immeuble comporte 2 appartements qui sont vide depuis 2 ans.
Il y avait eu un dégât des eaux entre le 1er et le 2ème étage: mais pas e diagnostic champignon dans les diagnostics de la vente.

Pensez-vous qu’il faut en demander ?

Quelles sont le risque des dégâts des eaux laissé à l’abandon ?

Par avance merci pour votre aide.

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[+1]    #6 16/12/2019 15h22

Membre (2014)
Réputation :   66  

Bonjour,

Concernant les champignons (j’imagine que vous entendez « la mérule ») :
Si vous n’êtes pas dans un périmètre où le certificat est obligatoire – peu de risque d’avoir de la mérule.
De quand date l’immeuble ? si structure béton – aucun soucis,
si structure bois je vous invite à arracher le faux plafond au niveau de la fuite
et/ou de faire un sondage « sismique » : vous sautez très fort par terre à l’étage là où il y a la fuite et voyez comment réagit le sol au niveau de la fuite et comment il réagit ailleurs – où il n’y a pas de fuite.

Personellement je ne vois pas le mandataire commander un diagnostic si ce dernier n’est pas obligatoire (sinon il l’aurait déjà fait), donc juste pour vos beaux yeux (ou ceux de votre femme:) )

Concernant les autres diagnostiques obligatoires - ils sont certainement déja réalisés, vous pouvez les demander, mais c’est rarement ceux-la qui vous aident à chiffrer les travaux.

Si vous n’avez pas/peu d’experience en immo/géstion de travaux, je vous déconseille également de vous engager dans cette aventure.

Edit à le demande de mes pairs

Dernière modification par zaser (17/12/2019 13h44)

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#7 16/12/2019 15h32

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
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Réputation :   739  

Je rejoins @zazer, pas de nouveaux diags pour vous satisfaire. Dans ce cas on achète en état ou l’on achète pas.
Le risque de putréfaction des bois me semble supérieur à celui de la mérule si la structure (poutres, planchers) est en bois. Il faut souvent "ouvrir" pour voir.


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#8 16/12/2019 21h45

Membre (2019)
Réputation :   0  

Merci zaser pour ces précieuses informations.
J’avais effectivement lu ce fil et m’étais rendu compte de la situation arbitraire devant pourtant un juge garant de l’objectivité "judiciaire".

C’est pourquoi, j’avais tergiversé et mal présenté ma demande dans mes messages précédents.
Enlever la clause de non financement semble intéressant mais malheureusement, je ne suis pas sûr que la banque me suive bien que mon conseiller dise qu’il peut transférer mon dossier pour étude.
(en comptant 70% des loyers, mon crédit pour ma RP et un rachat de prêt à la consommation, j’atteins un reste à vivre de 3 000€ (avec une petite épargne 5 000€) avec ma compagne et un taux d’endettement à 36%, au delà des 33% pris semble-t-il encore plus comme référence au vu des dire du HCSF pour 2020).

D’ailleurs une partie des loyers proviennent d’un local commercial, je ne sais pas si la banque prend 70% ou moins de ces loyers.

Vous évoquez un délai de 6 à 9 mois , ce délai correspond à après la signature devant le juge ?
Vous évoquez également une baisse de l’avis de valeurs, c’est à dire que vous avez modifié votre offre d’achat après coup ?

Effectivement, les diagnostics termite, amiante ont été réalisés mais au vu du dégâts des eaux, je cherchais quel pouvait être les autres risques.
Et la pourriture des poutres du plancher semble effectivement une conséquence importante mais que je ne suis pas arrivé à chiffrer au delà des 4 000 € avancer par l’AI. J’ai programmé une visite avec un maître d’œuvre mais il est plutôt constructeur de maison neuve, je ne sais pas si son expertise sera adaptée à ce genre de situation.
J’ai compté une enveloppe de 60 à 80 000 € de travaux pour rattraper la partie du plancher où le dégât des eaux a eu lieu ainsi que pour refaire le revêtement du sol (100m²), les doubles vitrages à installer (8 grandes fenêtres 1m50 sur 1m), une grande partie de l’électricité et la salle de bain de l’étage supérieur avec le ballon d’eau chaude cause du dégât des eaux) et de la peinture pour les 2 appart 2*100m².

Mon beau père est électricien, je m’appuie sur lui et mes compétences en gestion pour me lancer dans l’aventure (celle-ci me générerai 500€ net par mois les 4ères années avec une convention ANAH social avec travaux).

Les frais de notaire me sont effectivement inconnus pour ce genre de vente, merci pour l’information sur les frais de purge. L’AI m’indique qu’ils seront moins élevées que dans une vente classique mais je n’ai pas trouvé plus d’information.

Encore merci pour votre avis très éclairant.

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#9 16/12/2019 23h46

Membre (2014)
Réputation :   66  

Concernant les travaux - je ne saurais vraiment pas vous conseiller ça varie facilement du simple au triple selon ce que vous mettez comme matériaux et selon que vous avez de bonnes relations avec les intervenants. Je laisse ça à votre beau-père qui doit avoir de bons contact et de bons prix dans le milieu du bâtiment.

Concernant les chiffres - c’est vous l’expert de votre marchésmile vous connaissez bien votre marché - vous savez ce qu’est une bonne renta et un bon prix au m2 par chez vous.

Bonne chance et tenez nous au courant.

Edit à le demande de mes pairs

Dernière modification par zaser (17/12/2019 13h42)

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#10 17/12/2019 12h10

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Non, finalement.
Zaser, edit en même temps…

Dernière modification par amoilyon (17/12/2019 13h50)

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