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#1 07/12/2019 18h15

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

j’ai un cas a vous soumettre :

Achat d’un immeuble, dans un petite ville d’une métropole, de 4 appartements tous loués pour 1686 € par mois HC pour un montant de 208 000 €.
Etant tous loués, je ne vois que la SCI a l’IS pour faire passer fiscalement ce projet. Seulement malgré mes lectures sur le sujet j’ai encore beaucoup d’interrogations.

Rapidement :
Emprunt sur 20 ans, soit 1125 € de mensualités pour 225 k€ emprunté (bien et frais de notaire)

- Est ce possible d’emprunter sur 20 ans en sci sans apport ? (la bq me suit sans probleme pour mes meublés jusqu’à présent, je fais des opérations blanches à leur yeux)

Ensuite :
Je compte 1500 € de frais de création de sci
900 € par an de frais de compta sur le net
Assurance pno 40 par mois
TF 1 mois de revenu locatif

Soit un cashflow positif de 150 €. C’est pas l’affaire du siècle mais c’est supérieur a 0.

La ou je coince c’est sur la fiscalité.
A supposé que mes amortissements, supprime ma fiscalité avec un résultat négatif. Puis je me verser le cashflow sous forme de dividendes ? Il me semble que je ne peux qu’en cas de bénéfice.
Et si non que fait on du cash flow ?

Ce projet vous semble t-il intéressant ? Je ne parle pas de négo ici car le bien vient de rentrer sur le marché et je pense qu’il trouvera vite preneur.

En vous remerciant d’avance pour vos réponses.

Mots-clés : dividende, immobilier, sci

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#2 07/12/2019 19h01

Membre (2016)
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Concernant la question sur les dividendes : pas de résultat = rien de distribuable = pas de dividendes.
Sinon, il manque la CRL dans vos calculs. Et le budget travaux/entretien.

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#3 07/12/2019 19h14

Membre (2014)
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Pour avoir un avis sur l’interet de la SCI a l’IS il faudrait quelques renseignement sur votre situation … fiscale notamment . ( rien que votre tmi actuel et les projection LMNP ca aiderait pas mal )
et la présentation est un peu seche ..

Oui il est possible d’emprunter sans apport pour une SCI IS

Je ne vois pas comment vous arrivez a un CF de 150 euros avec vos chiffres.

pourquoi voulez vous vous versez des dividendes ? ou plus exactement pour quand ?

vous etes sur quel type d’immeuble , quelle rotation des locataires , quelle possibilité de LMNP ?
il manque beaucoup pour vous aider vraiment.

cdt

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#4 07/12/2019 19h19

Membre (2017)
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INTJ

Bonjour,

Je commente quelques points car je suis en ce moment en cours de création d’une SCI IS.

J’ai trouvé un comptable pour 300€ TTC dans ma ville. Je ne comprends pas pourquoi il prend aussi peu cher mais enfin je ne vois pas de raison de penser qu’il est incompétent. Avant de le trouver je suis aller en voir un qui voulait 800 HT pour le même travail et qui a eu le toupet de me dire "pour 800€ je vais pas y passer des heures". Moralité, vous pouvez trouver moins cher.  Une petite SCI ne demande pas beaucoup de travail à gérer.

Vous prenez 1500€ de frais de création. Votre montage est-il particulièrement complexe? Personnellement j’ai recopié des statuts type trouvés sur internet que j’ai arrangés à ma sauce. De toute façon tout est encadré par le Code Civil et vos libertés d’actions sont restreintes. Il y a juste certaines clauses à personnaliser en fonction de vos objectifs et de votre capacité à prévoir l’imprévisible… Pour l’annonce de publication dans un Journal d’Annonces Légales : 239€. C’est au dessus de la moyenne car il a fallu recopier l’objet social que j’ai rédigé un peu long, et on paye à la ligne.
Ca vous donne une idée.

Je vous conseille la lecture de ce livre et de ces compléments en ligne qui vous donneront une vue d’ensemble sur le sujet. On y trouve un modèle de statuts fiable.

Concernant votre question sur le versement de dividendes, il me semble que si vous vous retrouvez à la fin de l’année avec de la trésorerie positive vous pouvez très bien décider en AG de vous en verser. Que votre résultat fiscal soit négatif n’a rien à voir si je ne m’abuse.
Cependant on parle de sommes très faibles, voire nulles si un grain de sable vient enrayer votre belle machine. Peut être que vous pourriez emprunter sur 25 ans pour générer plus de trésorerie ou envisager l’apport des frais de notaire. Ne négligez pas l’impact psychologique d’avoir à travailler pendant 20 ans sans jamais se verser de salaire…

Essayez de donner plus d’infos sur votre projet pour qu’on y voie plus clair.

Dernière modification par Macaxeira (07/12/2019 19h20)

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#5 07/12/2019 19h28

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@Macaxeira

300€ TTC pour un comptable…en toute probabilité, vous en aurez pour votre argent (c’est à dire pas beaucoup). Dans mon expérience, chercher du cheap pour un comptable, qui plus est pour une structure à l’IS, est le plus court chemin vers des ennuis sans nom. Mais bon, vous n’êtes pas à l’abri d’un coup de bol.

Sur le versement de dividendes et l’idée selon laquelle le résultat (comptable - mettons qu’il soit = au résultat fiscal, par praticité) n’a rien à voir…vous devriez bien relire le bouquin dont vous donnez la référence. Les dividendes consistent à distribuer des résultats (de l’année ou des années antérieures, accumulés en haut de bilan). Si vous n’avez pas de résultat comptable positif (que des pertes), que distribuez-vous?

Dernière modification par carignan99 (07/12/2019 19h37)

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[+1]    #6 07/12/2019 19h37

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Bonsoir,

Je pense que votre question est purement théorique.

En effet, il me semble que vous allez dégager un bénéfice très rapidement.

La formule est :
Loyers - charges hors intérêts d’emprunt - intérêts d’emprunt  - amortissement bien

Dans votre cas

Recettes :
1686*12=20232

Charges :
TF : 1686
PNO : 480
Intérêts (hypothèse taux 1%) : 2250
Amortissement (sur 20 ans avec une valeur du terrain de 15%) : 225000/20*0,85=9562,50
Comptable : 900
Total charges : 15778,50

Résultat : 4453,50 Euros…

IS : 668

Soit 3785 euros distribuables, soit plus que votre cash flow (qui est surement optimiste…)

Par ailleurs, vous devrez financer, via le CCA, les frais d’établissement de la SCI, ce qui vous permettra de sortir de la SCI les premiers cash flow par remboursement du CCA

Plus théoriquement, étant donné que le cash flow est égal à :
Loyers - charges hors intérêts d’emprunt - intérêts d’emprunt  - amortissement prêt
on a Bénéfice brut - Cash flow = amortissement prêt - amortissement bien
Pour ne pas pouvoir distribuer, il faut donc un amortissement du prêt inférieur à celui du bien, donc, en période de taux bas, une durée du prêt très longue… En cas d’égalité des durées, le non amortissement du terrain provoque une différence…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/12/2019 19h59)

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#7 07/12/2019 22h29

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Bonsoir,

Dans son exemple je pense qu’il serait en déficit les deux ou trois premières années, en effet les frais d’acquisition sont comptabilisés la première année ce qui créera du déficit [ 16k], reportable.

Pour ma part, pour creer de la charge pour la sci  et un peu de revenu pour moi, le siège social de la sci étant a mon domicile, je facture un loyer.

Je trouve ce système interessant, dans le sens ou vous creer de la charges déductible pour la sci et un revenu foncier pour vous qui sera imposé Pareil que si vous aviez pris des dividendes [30%].

Certains diront que c’est beaucoup de bruit pour pas grand chose,
Pour ma part et dans mon cas c’est une optimisation.

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#8 08/12/2019 08h09

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Merci beaucoup pour vos réponses.

Je ne connaissais pas la CRL.

Pour le cashflow, vous pouvez refaire le calcul et vous verrez que vous tomber en gros a 150€ (sans la CRL du coup).

J’ai le livre que vous me conseillez, mais merci, excellente référence.

Je pense effectivement que ce projet comporte peu d’intérêt. La SCI a l’IS n’est pas si avantageuse que cela par rapport a d’autres options, comme le meublé par exemple. Mon TMI est faible (au pire 14%, certaines années moins encore car je fais parfois du déficit foncier).

Le meublé, ce que je fais déjà, est bien plus avantageux pour moi.

Par contre, subsiste la question, que devient le cash flow encaissé en cas de résultat négatif une fois les apports en compte courant remboursés ?

Dernière modification par Raoul (08/12/2019 10h14)

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#9 08/12/2019 10h27

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Je dis peut-être une bêtise : j’avais un projet de sci IS et j’ai fait machine arrière après avoir rencontré mon expert comptable qui confirmait que le résultat fiscal ferait l’objet d’un premier impôts (IS) puis le dividende perçu au TMI + csg CRDS et enfin taxation des plus values en sortie.
Pas de quoi pavoiser vus les surcoûts et contraintes à long terme  (dans mon cas) considérant mes objectifs principaux : simplicité de gestion, autonomie maximale vis à vis de tiers, liberté, liquidité.

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#10 08/12/2019 14h20

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77PourCent a écrit :

Pour ma part, pour creer de la charge pour la sci  et un peu de revenu pour moi, le siège social de la sci étant a mon domicile, je facture un loyer.

Je trouve ce système interessant, dans le sens ou vous créer de la charges déductible pour la sci et un revenu foncier pour vous qui sera imposé Pareil que si vous aviez pris des dividendes [30%].

C’est pas vraiment "pareil" qu’un dividende. Le revenu foncier sera imposé au barème IR (donc en gros à votre TMI IR : selon votre situation à 0%, 11%, 30%, 41%, 45%, ou 45+%) et subira 17.2% de prélèvements sociaux.

Pensez surtout à refacturer une partie des charges (ça au moins, ça ne générera pas de revenu foncier) : charges de copro récupérables, taxe foncière, Toem, électricité, internet, etc.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#11 09/12/2019 23h05

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Bonjour,

@Raoul, il y a 6 mois, j’étais presque dans le même cas de figure que vous et je rejoins le point de vue de Macaxeira :
- Le montage de ma SCI m’a couté autour de 200€
- Mon comptable (sur le net) me coute 46€ TTC / mois
- Ma PNO c’est 24€ / mois

Pour le calcul du cash flow il vous manque effectivement:
- La CRL : 2,5% du montant des loyers (si je ne m’abuse)
- Votre part des charges
- Vos estimations d’éventuels travaux

Quant à vouloir se verser des dividendes, à mon avis c’est un peu tôt, surtout si le cash flow est maigre. Autant le laisser en réserve et l’utiliser pour les petits travaux.
Si l’objectif est de récupérer votre mise de départ, même si j’ai bien compris que le financement est à 110%, le schéma que j’ai utilisé est le suivant:
- SCI à capital variable de 1€ à 1 million d’€ et le capital de départ à été fixé à 135€ (apport en nature).
- Tous les autres apports ont été en compte courant d’associé (je prête à la SCI).

Pour à peu près le même montant que vous, j’ai eu à faire un apport de 5000€ pour le prêt. Pour tout couvrir j’ai donc fait un apport en compte courant d’associé (6000€). Ce montant sera récupérable à tout moment quand la trésorerie le permettra.

Pour répondre à votre question sur le financement de la SCI, oui elle peut être financée sur 20 ans sans apport. La SCI a cet avantage qu’on ne lui applique pas les conditions des professionnels, mais celles des particuliers associés, qui sont de faite caution de la SCI. Mais attention, si la SCI à un associé personne morale, ce n’est plus la même chanson en fonction des banques

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#12 10/12/2019 02h57

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Raoul a écrit :

Le meublé, ce que je fais déjà, est bien plus avantageux pour moi.

Quels sont vos objectifs long terme? Il est clair qu’il y a plus de frais en sci is qu’en nom propre mais la sci is a d’autres avantages :
- transmission plus "souple"
- évite le seuil qui oblige à passer en lmp lorsque les recettes dépassent les revenus
- possibilité de rémunération
-,,,

Vu votre TMI 14%,  la sci is ne sera jamais aussi rentable qu’en nom propre. Il faut avoir une TMI de 30% mini pour que la sci is soit plus rentable qu’en nom propre (le taux d’imposition en sci limité à 15% compense les frais supplémentaires à partir d’un certain montant de recettes).

Apparemment vous avez d’autres biens meublés, votre TMI risque-t-elle d’augmenter lorsque les amortissements baisseront dans quelques années?


Faire et laisser dire

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#13 10/12/2019 08h58

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INTJ

Deux remarques générales :
- avec un TMI à 14%, je ne vois pas l’intérêt d’une SCI à l’IS.
- un comptable à 300 euros par an , je serai méfiant … il y aura sans doute ajouter des charges supplémentaires ou le comptable travaille à perte ce qui m’étonne … Tout comme je n’aurai aucune confiance pour des sociétés comptables sur le net : trop standardisées et surcoût en cas de demandes particulières (un ami s’est vu renvoyé vers un correspondant indépendant avec des honoraires supplémentaires ++ à payer).
Mais je ne suis pas un spécialiste et c’est juste un constat de plusieurs expériences d’amis.


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#14 11/12/2019 14h22

Membre (2019)
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Juste en passant, pas de CRL pour une sci à l’IS si je ne m’abuse

Nicolas

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#15 11/12/2019 14h28

Membre (2019)
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Uniquement si la SCI IS est soumis a la TVA, il ny a pas de CRL.

Contribution sur les revenus locatifs (CRL) - professionnels | service-public.fr

Dernière modification par 77PourCent (11/12/2019 14h37)

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