Barème progressif de l'impôt sur le revenu et revenus locatifs ?

Bonjour,

Je me lance dans l’investissement locatif (compromis signé sur mon premier bien, en recherche de financement). J’ai étudié les différents statuts fiscaux liés aux différents modes d’exploitation, mais j’ai quelques questions auxquelles je n’arrive pas à trouver de réponse :

Situation & simulation : le bien en cours d’acquisition sera exploité en LMNP au réel sur de la location courte durée. J’ai bien compris que les revenus imposables qu’il va dégager toute déduction faite seront imposés au taux de 17,2% (PS) + 14% (mon TMI actuel). Cependant, il est probable que ces revenus me fassent passer dans la tranche supérieure. Ce que je n’ai pas compris, c’est si les revenus seront imposés pour partie à 14% et pour partie à 30%, comme le sont les impôts sur le revenus des activités salariées par exemple. Ou si le fait de me faire passer à la tranche à 30% fera taxer la totalité des mes revenus fonciers à 30%.

Exemple :
Nos revenus nets imposables sont de 55000€. Mariés, un enfant à charge : 55000/2.5 = 22000€ => tranche à 14%.
Si nos revenus fonciers imposables sont de 13795€ => (55000€ + 13795€)/2.5 = 27518€ (comme par hasard !)  TMI à 14%. Dans ce cas tout va bien, mes revenus fonciers sont imposés à 14%+17.2% => 13795€*(0.14+0.172) = 4304€ d’IR sur les revenus fonciers.

Si nos revenus fonciers imposables sont maintenant de 13800€ (5€ de différence) => (55000€ + 13800€)/2.5 = 27520€  TMI à 30%
Dans ce deuxième cas, et c’est là ma question, allons-nous payer :
1-    13800€*(0.30+0.172) = 6514€ d’IR sur les revenus fonciers, soit 2210€ de plus que tout à l’heure pour seulement 5€ de revenus fonciers supplémentaires !
Dans ce premier cas, je pense que les revenus salariés et les revenus fonciers sont complètement dissociés et que l’on impose les revenus fonciers sur une base déterminée par les revenus salariés.
2-    OU : [13795€*(0.14+0.172)] + [5€*(0.30+0.172)] = 4306.4€
Dans ce deuxième cas, je pense que les revenus salariés et fonciers sont considérés de manière similaire, le tout étant additionné et le tout étant ensuite soumis de façon progressive au barème de l’imposition par tranches.

Rappel des tranches :
Tranches                            Taux d’imposition à appliquer
Jusqu’à 9 964 €                    0 %
De 9 965 € à 27 519 €    14 %
De 27 520 € à 73 779 €    30 %
De 73 780 € à 156 244 €    41 %

J’espère avoir été clair dans mes propos!

Par avance, merci à vous pour vos éclaircissements.

Bien cordialement,

Quentin Bruneau

Mots-clés : impots fonciers, revenus fonciers, tmi