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[-1]    #1 02/12/2019 14h23

Membre (2019)
Réputation :   -1  

Bonjour,

Je me lance dans l’investissement locatif (compromis signé sur mon premier bien, en recherche de financement). J’ai étudié les différents statuts fiscaux liés aux différents modes d’exploitation, mais j’ai quelques questions auxquelles je n’arrive pas à trouver de réponse :

Situation & simulation : le bien en cours d’acquisition sera exploité en LMNP au réel sur de la location courte durée. J’ai bien compris que les revenus imposables qu’il va dégager toute déduction faite seront imposés au taux de 17,2% (PS) + 14% (mon TMI actuel). Cependant, il est probable que ces revenus me fassent passer dans la tranche supérieure. Ce que je n’ai pas compris, c’est si les revenus seront imposés pour partie à 14% et pour partie à 30%, comme le sont les impôts sur le revenus des activités salariées par exemple. Ou si le fait de me faire passer à la tranche à 30% fera taxer la totalité des mes revenus fonciers à 30%.

Exemple :
Nos revenus nets imposables sont de 55000€. Mariés, un enfant à charge : 55000/2.5 = 22000€ => tranche à 14%.
Si nos revenus fonciers imposables sont de 13795€ => (55000€ + 13795€)/2.5 = 27518€ (comme par hasard !)  TMI à 14%. Dans ce cas tout va bien, mes revenus fonciers sont imposés à 14%+17.2% => 13795€*(0.14+0.172) = 4304€ d’IR sur les revenus fonciers.

Si nos revenus fonciers imposables sont maintenant de 13800€ (5€ de différence) => (55000€ + 13800€)/2.5 = 27520€  TMI à 30%
Dans ce deuxième cas, et c’est là ma question, allons-nous payer :
1-    13800€*(0.30+0.172) = 6514€ d’IR sur les revenus fonciers, soit 2210€ de plus que tout à l’heure pour seulement 5€ de revenus fonciers supplémentaires !
Dans ce premier cas, je pense que les revenus salariés et les revenus fonciers sont complètement dissociés et que l’on impose les revenus fonciers sur une base déterminée par les revenus salariés.
2-    OU : [13795€*(0.14+0.172)] + [5€*(0.30+0.172)] = 4306.4€
Dans ce deuxième cas, je pense que les revenus salariés et fonciers sont considérés de manière similaire, le tout étant additionné et le tout étant ensuite soumis de façon progressive au barème de l’imposition par tranches.

Rappel des tranches :
Tranches                            Taux d’imposition à appliquer
Jusqu’à 9 964 €                    0 %
De 9 965 € à 27 519 €    14 %
De 27 520 € à 73 779 €    30 %
De 73 780 € à 156 244 €    41 %

J’espère avoir été clair dans mes propos!

Par avance, merci à vous pour vos éclaircissements.

Bien cordialement,

Quentin Bruneau

Mots-clés : impots fonciers, revenus fonciers, tmi

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#2 02/12/2019 14h32

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Vous faites une erreur classique mais hyper répandue d’interprétation du barème progressif de l’IR :

Quel est le barème de l’impôt sur le revenu ? | service-public.fr

Si vous êtes dans la tranche à 14%, mettons que vous gagnez 20000€, vous allez payer 0 d’IR sur les 9964 premier euros puis 14% sur ce qui se situe dans la tranche à 14% soit 14% de 10036€ (en plus des PS sur la totalité).
Le fait de changer de tranche ne fait jamais payer davantage d’impôts sauf cas vraiment marginal et ne méritant pas que l’on en fasse un cas général, c’est pour cela qu’on dit que l’impôt est progressif.

C’est la même chose quand vous payez un billet de train hors TGV, le prix dépend de la distance avec le même système de tranches.


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#3 02/12/2019 14h47

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Merci pour votre retour.

J’avais bien compris cela sur les impôts sur le revenu. Cela ne répond pas tout à fait à ma question, que l’on pourrait résumer ainsi : les revenus (salariés et fonciers) sont-ils:
1- imposés au barème de l’impôt sur le revenu d’une façon globale (c’est-à-dire que l’on additionne tous les revenus et on les soumet au barème),
ou
2- imposés de façon indépendante des revenus salariés (ou autres), au taux marginal d’imposition, lui-même déterminé par les revenus de l’année n-1?

A force de l’écrire j’ai l’impression que c’est plutôt la réponse 1, mais j’aimerais en avoir le coeur net.

Cdlt,

Quentin Bruneau

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[+2]    #4 02/12/2019 14h50

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Les différentes catégories de revenus s’additionnent et forme le revenu imposable qui est taxé selon le barème évoqué

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#5 02/12/2019 14h56

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Pourtant, dans tous vos calculs, vous faites l’erreur de calculer 14% d’imposition sur la totalité du revenu, qu’il soit de 13795€ ou 13800€ or c’est faux, vous ne paierez 14% que sur la partie dépassant 9964€.
Pour le reste oui Skarklash a répondu.


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#6 02/12/2019 15h00

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Oui, c’est vrai que j’ai fait l’erreur dans l’exemple.

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#7 02/12/2019 15h02

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QuBe : c’est le 2. qui est juste. Et non, vous n’aviez pas compris l’effet du barème par tranche, sinon vous n’auriez pas eu à poser la question.

Surin : Qube a raison de tout compter à 14 % car il calcule spécifiquement l’IR sur les revenus fonciers. Le revenu global est situé "en-dessous" des revenus fonciers et consomme donc la tranche à 0 %, ce qui fait que l’intégralité des revenus fonciers est situé dans la tranche à 14 %.


Les vacances sont finies, au travail !

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#8 02/12/2019 15h07

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Effectivement, le revenu global est "en dessous" donc les revenus fonciers sont imposés en totalité (pour ce cas) à 14%. Mais admettons que l’assiette fiscale des revenus fonciers soit de 300000€, est-ce que les 300000 seront imposés à 45%, ou une partie à 14, une partie à 30, une partie à 41 et le reste à 45?

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#9 02/12/2019 15h11

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Avec vos revenus nets imposables de 55000€, ça sera progressif donc une partie à 14%, une partie à 30%, une partie à 41% et le reste à 45%.


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#10 02/12/2019 15h52

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Je me permets d’intervenir car tout le monde évoque des revenus fonciers mais on parle ici de LMNP, donc parlons plutôt de BIC (même si ça ne change rien au raisonnement).

Autrement, comme dit plus haut, c’est en fait très simple… c’est comme si vous aviez une augmentation de salaire du montant de votre résultat imposable.

Dernière modification par Dicci (02/12/2019 15h53)

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