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#1 29/11/2019 10h55

Membre (2014)
Réputation :   3  

Bonjour à tous,
Je viens vers vous car je me retrouve dans une situation délicate…Je m’explique :

Je suis actionnaire minoritaire d’une SCI à l’IR à hauteur de 45% (mon père est gérant et détient la majorité, et ma soeur à 1%). Nous louons via cette SCI un local commercial.
Il s’avère que le locataire en place n’a pas payé 4 mois de loyer cette dernière année, ni la taxe foncière qui nous est revenue (un manque de 18000€ en tout).
Il y a une clause résolutoire qui dit qu’en cas de loyer impayé, le locataire risque l’expulsion.

Le fait est que le locataire en place est celui qui nous a racheté le magasin familial dans lequel mon père a passé sa vie et moi 10 ans.
Il y a donc de l’affect de la part de mon père qui ne veut pas être celui qui menace d’expulsion des personnes avec qui il a passé tant d’années…
Il a tout essayé, échelonnement des loyers impayés sur un an, etc…mais rien à faire, la situation bancaire du locataire est toujours dans le rouge et les loyers ne tombent pas.
De mon côté, j’avais aussi un crédit vendeur en cours suite à la vente de mes parts de la société locataire, et idem, 3 mois ne m’ont pas été versés.
Sur la partie credit vendeur, je peux avoir un recours en justice, ce que je vais lancer début janvier, car je n’en peux plus d’aller le voir et l’entendre dire "le mois prochain, promis, c’est notre priorité, etc…".

Sur la partie SCI, un avocat m’a dit qu’il pourrait y avoir un recours en justice contre le gérant pour "défaut de gestion" et "abus de majorité". Je voulais savoir si cela vous paraissait opportun ? Et efficace ? J’ai déjà des relations tendues avec mon père, et faire cela va ajouter malheureusement beaucoup de mauvaises "vibrations"…
J’aimerai vraiment faire ça en dernier recours mais je ne peux pas me permettre de payer mes impôts sans toucher le loyer. J’estime que nous avons déjà été bien assez compréhensifs et patients.

Je veux bien avoir le rôle du méchant dans cette histoire si tant est que cela fasse bouger les choses…Mais en ai-je le pouvoir ?!

Merci d’avance pour vos avis, conseils…
Laurent

Mots-clés : loyer impayé, non respect du bail, sci

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#2 29/11/2019 11h41

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Si l’activité commerciale du locataire est vraiment en grosse difficulté financière (donc qu’il est de bonne foi), quelques questions à se poser sont :
   - y a-t-il des actions de sa part susceptibles de sauver son activité à terme ? (et "à quoi ça peut servir d’attendre pour vous, et pour la SCI ?")
   - quel est son créancier qui lancera (le premier) l’action qui conduira le cas échéant à la fin de son activité ?   (et "quelle est la vrai valeur de vos créances de crédit vendeur, et de loyer dû à la SCI" si le locataire est liquidé ? )
   - la SCI pourra-t-elle vite/facilement relouer le bien (et avec quel loyer) ?
   - vaut-il mieux récupérer (si le locataire pouvait payer par ex 1000€ pour repousser l’échéance) 1000€ de crédit vendeur ou 1000€ de loyer dû à la SCI ? Et comment faire ?

Attendre que les choses s’arrangent tout seul est-il une option raisonnable (= susceptible d’avoir des conséquences meilleures que les autres options) ?


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#3 29/11/2019 15h18

Membre (2014)
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Il y a un réel problème de gestion surtout…
Le stock n’a jamais été aussi gros (700k quand j’avais 380k à l’époque ou je gérais la société), certes il y a eu une augmentation sensible de CA (10 à 15%), mais pas de quoi justifier autant de cartons qui dorment…
Donc il y a une certaine mauvaise foi…il nous dit ne pas pouvoir payer et dans le même temps commande 25 pièces d’un produit là où la moitié aurait suffi pour couvrir les fêtes.
Je pense qu’il profite de la sensibilité de mon père et fait passer ses commandes fournisseurs en priorité, quitte à ne pas payer le loyer.
J’ai encouragé notre locataire à faire des soldes, à vendre à prix coutant, il suffirait qu’il vende 100000€ de stock à prix coutant et il serait sorti d’affaire mais l’opération qui a suivi a été très timide, pas de com’, etc…
Je pense qu’il ne veut pas perdre sa marge (le beurre et l’argent du beurre en quelque sorte !).

Nous n’aurions aucune difficulté à relouer le local, il est extrêmement bien placé et nombreuses seraient les sollicitations si nous devions retrouver quelqu’un.
De plus le loyer est en dessous du prix du marché (stigmate de l’époque où nous louions à nous-même, nous ne voulions pas trop chargé la société locataire). Nous louons 3600€ par mois quand l’estimation la plus basse de professionnels de l’immobilier est à 4500.

Pour le crédit vendeur, il me doit 2400€ (3 mensualités de 800) sans compter les 10% d’intérêt de retard depuis septembre dernier (fin du crédit vendeur). Je n’ai d’ailleurs pas encore réclamé ces 10% par pure sympathie.
Pour la SCI, et bien 3600x4 = 14400 plus la taxe foncière dont le chèque de règlement a été rejeté et donc que nous allons devoir solder, environ 4000€.

En gros, un peu plus de 20000 à rembourser…Et je crains que la facture ne grimpe si mon père ne se décide pas à agir…
D’où ma volonté de montrer les dents si tant est que j’ai des armes légales pour le faire !

Je veux bien attendre, il est clair que l’idée de repartir en bataille juridique contre mon père et ma belle-mère ne me fait pas rêver. Cela a déjà eu lieu pour une autre affaire et j’en garde un souvenir amer…
Mais s’il est incapable de nous payer maintenant alors que nous sommes dans la période la plus faste de la société (rentrée de septembre et noël), je suis persuadé que la situation sera encore plus inextricable à partir de janvier. Le business de la société est assez saisonnier et de mon époque, j’accumulais un maximum de trésorerie en fin d’année pour résister aux débuts d’année bien mornes en terme de fréquentation.

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#4 29/11/2019 15h26

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Vous devriez déjà lancer dès maintenant les actions pour l’obliger à payer les échéances de son crédit vendeur. Quand il aura payer, ça vous fera un argument de plus pour montrer à votre père qu’il suffit d’agir pour que le locataire paie et ne fasse pas sa trésorerie sur votre dos (De toute mainère, s’il ne paie pas la SCI, ça ne change pas forcément grand chose pour vous à court terme, car vous ne pouvez pas non plus imposer à la SCI de distribuer des dividendes).

Sinon, je suppose que le prix de vente du fond de comemrce tenait compte du niveau de loyer du local, un peu sous-évalué. Donc rien d’anormal… mais ça vous laisse un levier pour le motiver à payer le loyer (car son fond de commerce a une vraie valeur, et le local serait relouable même si l’activité de l’actuel locataire devenait défaillante).


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#5 01/12/2019 08h49

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Ce qui est très rassurant c’est qu’il a 700 k€ de stocks, alors qu’il doit 18000 € à la SCI. Il y a du gras.

Il a probablement un peu de crédits ici et là (notamment crédit fournisseurs), mais enfin ce n’est pas le cas malheureusement trop habituel de l’entreprise qui accumule des dettes monstrueuses avant qu’un fournisseur ne tire la sonnette d’alarme, ce qui fait qu’il passe directement en liquidation et que les créanciers chirographaires n’ont que les yeux pour pleurer.

Là c’est un cas où la "bête est grasse", ce qui permet d’envisager 2 choses :
1) se faire payer ; donc on n’est pas dans l’urgence, on n’est pas à se dire : "si je ne fais rien maintenant je vais tout perdre". Non, il s’agit plutôt d’un retard, mais qui sera payé. C’est tout de même rassurant.
2) l’encourager (vigoureusement) à adopter une gestion plus efficace de façon à redresser la barre. Et lui faire comprendre au passage qu’il ne doit surtout pas croire que vous êtes pieds et poings liés avec lui et qu’il peut abuser. Comme vous le dites, si vous deviez résilier le bail et l’expulser, vous pourriez relouer rapidement et plus cher. Il faut qu’il en soit conscient.

A plus long terme, il faut bien réfléchir sur le timing et sur ce qui va probablement arriver : est-ce que le déclin est irréversible, car c’est une profession "condamnée" (magasin de photo, de chaussures…) ? Si déclin irréversible, vous pensez que, compte tenu des capacités de gestion du locataire (qui ne va pas devenir hyper compétent par miracle, donc prévoyez plutôt que ça continue comme actuellement), la liquidation inévitable aura lieu à quelle échéance environ ? C’est très important pour choisir la stratégie adaptée.
Et votre père, il peut tenir combien de temps comme ça ?
C’est triste à dire, mais s’il reste par exemple 2 ans à vivre à votre père et que le locataire peut durer encore 10 ans, il vaut mieux laisser votre père mourrir en paix, et vous redresserez après son décès. Si les chiffres sont inversés (votre père a encore 10 ans à vivre mais le locataire va péter dans les 2 ans), l’action est en revanche nécessaire !

Concernant les moyens de redresser la situation avec votre père qui refuse de le mettre en demeure de payer, quitte à résilier le bail si nécessaire ou à procéder à des saisies par huissier (après tout, il y a plein de stock…) :
- vous en avez identifié une : attaquer votre père pour défaut de gestion et abus de majorité. Ce qui finira de vous fâcher avec lui ; vous ne vous parlerez plus que par avocats interposés. Viendra peut-être aussi le moment où votre soeur ne vous parlera plus, car elle pensera que vous avez été "vraiment trop dur" avec papa. Est-ce ce que vous voulez ? Combien ça vaut, en euros, de ne pas être fâché à mort avec sa famille ? Autrement dit, combien de revenus êtes-vous prêt à perdre (ou du moins, à retarder pour l’instant), pour éviter une brouille irréversible ? Est-ce que la SCI sera encore gérable si vous êtes fâchés à mort ? Si la réponse est "la SCI serait alors ingérable", qu’est-ce qu’on fait ? Je vous laisse répondre à ces questions.

- GBL a identifié un second moyen d’action : agir sur ce qui est en votre pouvoir (le crédit vendeur), en espérant que ça finira par faire bouger les choses côté SCI (quitte à aggraver la dette envers la SCI dans un premier temps, puisqu’il vous paiera vous et donc paiera encore moins la SCI ; mais il faut peut-être en passer par là). C’est très logique d’agir sur ce sur quoi on peut agir, et de ne pas agir sur ce sur quoi on ne peut pas agir, n’est-ce pas ?

- autre moyen d’action : prendre le pouvoir de la SCI. Plusieurs solutions :
1) votre père accepte de vous élire gérant alors que vous resteriez minoritaire (après tout, il vous a déjà laissé gérer l’entreprise familiale à un moment, il sait donc passer la main, pourra-t-il le faire une deuxième fois ?).
2) vous lui rachetez des parts (ou bien votre soeur lui rachète des parts) de façon à ce que vous (vous seul, ou vous + votre soeur) deveniez majoritaire, et alors vous vous élisez gérant et vous gérez.

Au total, je dirais quand même qu’il n’y a pas de vraie urgence, et qu’il faut donc rechercher les solutions amiables (quitte à ce qu’elles soient vigoureuses) et éviter les solutions qui mènent à "fâchés à mort".

PS : naturellement, il faut commencer par bien lire les statuts de la SCI au point de les savoir presque par coeur, de façon à savoir parfaitement comment le gérant est élu, quels sont ses pouvoirs et ses devoirs, etc. mais ça vous le saviez déjà, n’est-ce pas ?

Dernière modification par Bernard2K (01/12/2019 10h31)


Les vacances sont finies, au travail !

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#6 02/12/2019 21h03

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Bonsoir,
J’ai eu un petit entretien avec le locataire pour la partie crédit-vendeur. Il m’a promis un règlement dans les 15 jours…Il faut dire que la carte "je remets le dossier à un avocat au 1er janvier, je suis désolé mais je suis lassé de devoir toujours relancer" a fait son petit effet !
J’ai croisé mon père dans la foulée et lui ai demandé d’être moins souple, et répété qu’il n’y avait aucune raison de leur faire des fleurs. J’espère sincèrement qu’il va réagir…
Je n’ai vraiment pas envie de lancer une procédure juridique contre mon père, la dette actuelle ne le justifie pas, je vais être encore un peu patient, j’ose imaginer que mon père ne va pas laisser la situation s’embourber. Si tel était le cas, alors j’expliquerai cette possibilité juridique à mon père, en insistant sur le fait que je m’y engagerais vraiment à contre-coeur…
Pour la situation de la société, c’est compliqué de se projeter dans les mois, années à venir…C’est un secteur en souffrance c’est clair, les marges sont ridicules, grosse concurrence du web, etc…Mais de nombreuses charges vont diminuer, (départ en retraite non remplacé, etc…). J’espère qu’il saura mieux gérer sa trésorerie et son stock qui est abracadabrant aujourd’hui !
Merci beaucoup pour vos conseils. Cela m’a permis de ne pas agir sur un coup de sang !

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