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#1 26/11/2019 18h01

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour je souhaite investir dans une résidence en Haute Savoie de 2009 à savoir un studio de 18 m² - 61000 euros, loyers garantis de 3092 ht soit 257 ht ou  3700 ttc  - type  APPART HÔTEL.
Je souhaite abonder chaque mois à hauteur de 150 euros environ voire peut être un peu plus.
Taxe foncière 130 euros / frais de copropriété : 90 euros/ an
Le prix de l’immobilier est relativement cher dans cette région.
Le but : compléter mes revenus à la retraite

Financement : via un crédit immobilier  en intégrant les frais de notaires ( prêt d’environ 67000 euros sur 15 ans taux 0.8 % + 0.3% assurance) soit environ 411 euros sur 15 ans
D’après mes calculs, mes recherches et le tableur que j’ai réalisé en compilant différentes sources

J’ai une batterie de questions ?

Pour le calcul de la fiscalité , ma TMI serait de 14%
Pour les loyers je les ai pris hors taxe, est ce une erreur car je pars du principe que c’est ce que je vais toucher chaque mois ?

MICRO FONCIER
prix achat 67 000
surface 18 m²
Prix / m2 3722
loyer 257 net / 308 TTC (+20%)
annuel loyers perçus 3084 euros

Micro foncier abattement loyer 50 % 1542 128,5
Je perçois 3084 mais suis imposé sur 1542

impôts revenus  TMI  14% 216
prélèvements sociaux 17,25 % 266
total impôts : 216+266 =482 euros / an
auquel il faut ajouter la taxe foncière 130 euros + frais de copropriété 90 euros
cout total annuel  482 impôts+130 tf+90 fc= 702 euros soit 58.5 par mois

Mensuellement
Mensualité crédit  411+58,5 (impôts + taxe foncière + charges) -150 (apport mensuel personnel) -257 (revenus) = 62.
Il me manque 62 euros par mois  ce qui ferait au total un effort de ma part de 212 euros par mois
Mon raisonnement est il juste ?
Suis je dans le vrai ou dois je refaire mes calculs avec la TVA (20% ?) ?
J’ai l’impression qu’il manque des choses , j’ai peur d’oublier des frais , car j’ai lu qu’il fallait passer par un comptable, qu’il y avait d’autres taxes (cfe…)
Si vous pouvez me faire part de vos expériences avez vous un modèle … ?Des questions en suspens:
Faut il s’inscrire auprès du greffe  ? Je pense que oui même si la gestion est délégué à un professionnel ?
A quoi d’autres dois je faire attention ? dans le bail commercial ?…

Qu’en pensez vous ?
Merci du temps que vous prendrez pour m’éclaircir.

Mots-clés : bic (bénéfices industriels et commerciaux), fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel) tva

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[+1]    #2 26/11/2019 18h27

Membre (2013)
Réputation :   28  

Tout d’abord avant tout calcul je ferai des recherches sur l’exploitant, pour savoir si celui -ci a bien honoré par le passé ses engagements et versé les loyers aux propriétaires.
Une recherche sur google devrait vous aider, on y apprend plein de choses.

Ensuite j’éviterai d’acheter des biens neufs (trop chers) et privilégierait les biens anciens (LMNP à la revente).

Il semble que vous connaissiez mal la fiscalité applicable au LMNP/LMP. Elle dépend de la fiscalité des BIC et non de celle des revenus fonciers.

Bref, avant d’investir, je vous conseille de vous former sur le sujet et de faire des recherches approfondies. C’est essentiel, sinon le risque est de faire un très mauvais investissement et de vous retrouver avec un bien difficilement vendable sur les bras (avec une forte décote).

Si vous allez sur ma présentation j’ai donné humblement quelques conseils sur l’investissement en LMNP packagé.

En utilisant la fonction "recherche" vous trouverez des fils de discussion sur ce sujet.

Sinon pourriez-vous vous présenter comme le demande la charte du forum des IH ?

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#3 26/11/2019 18h34

Membre (2014)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   126  

Bonjour

vous m’excuserez de ne pas repondre directement.
mais
1) " vous ne voulez pas mettre 150 euros " vous vous retrouvez un peu forcer a le faire pour l’investissement …. si ca passe a 300 ca vous va aussi ?

2) c’est du BIC pas du foncier.

3) connaissez vous les risques avec un locataire " commercial" ?  la premiere chose a faire est de regarder l’echeance du bail …
je vous invite a consulter
https://www.investisseurs-heureux.fr/t9656
https://www.investisseurs-heureux.fr/t22246

cdt

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#4 26/11/2019 18h47

Membre (2015)
Réputation :   13  

ESTP

En effet il s’agit bien d’une imposition au BIC.
A l’intérieur de ce régime vous pouvez soit opter pour le régime réel soit pour le micro-BIC avec abattement de 50%. Un comptable en LMNP vous coutera autour de 600€ par an.

Par rapport à votre objectif de toucher une rente lors de votre retraite, ils serait pertinent de calculer combien vous allez devoir payez tous les mois pour cet "investissement" et combien vous allez effectivement récupérer une fois le crédit remboursé.
Par exemple 15ans*212*12 = 38 160€ au total. Pour récupérer ensuite 257€ net de loyer, avec le régime micro BIC et votre TMI à 14%+PS17,2% cela fait environ 216€ de loyer net d’impôts. donc il vous un peu plus de 14 ans pour rembourser ces 38 160€ que vous avez mis tous les mois.
Vous gagnerez alors de l’argent dans 30 ans si tout va bien.

Vous pouvez également acheter ce type d’appartement sur le marché de l’occasion, ces biens sont difficile à revendre à cause de la faible rentabilité et des contraintes, les prix subissent une décote importante.

Enfin vous pouvez également envisager d’épargner ces 212€ par mois en suivant une autre stratégie peut être plus en phase avec vos besoins.
Votre projet me semble peu convainquant.

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#5 26/11/2019 22h39

Membre (2019)
Réputation :   0  

J’ai regardé le gestionnaire il s’agit de zenitude qui semble jouir d’une bonne réputation, il s’agit d’un bien d’occasion , la résidence serait de 2009 avec renouvellement de bail l’an prochain. J’ai commencé LMNP75 à lire votre présentation qui est très instructive , pour le moment je ressens sur tous les messages consultés une certaine frilosité des investisseurs au vu des contraintes …..Dernier point le loyer a augmenté entre 2017 et 2019 peut être un signe positif.

Timinel
Peut être ai-je mal formulé , en fait je suis prêt à investir entre 150 et 200 à euros par mois pour financer un bien ou un investissement
Bien pris pour le BIC, dans ma demande, j’ai pris en compte un abattement de 50%, faute de langage  /microfoncier
Merci également  pour les liens

Osta
Merci pour cette analyse qui a du sens et votre avis sur le sujet, vu sous cet angle effectivement la rentabilité est différente, ou alors il faudrait trouver un bien beaucoup moins cher à l’achat,

Je regarde aussi les SCPI en parallèle, le risque de cet investissement semble aussi élevé et je me dis qu’investir dans des murs…smile c’est mieux un vieil adage ! mais je ne suis pas fermé !

Dernière modification par dixi73 (26/11/2019 22h57)

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#6 27/11/2019 00h18

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Votre projet comporte certains risques, en particulier : le renouvellement du bail (l’an prochain) pourrait être l’occasion pour l’exploitant de renégocier le montant du loyer (à la baisse), ou de faire des travaux (sur un bien vieux de 10 ans, à la montagne, ce ne serait pas surprenant) aux frais du bailleur, comme de nombreux investisseurs en ont fait l’expérience.

Celui qui vend ce bien cherche peut-être juste à éviter ces risques…

Le fait que le loyer ait augmenté entre 2017 et 2019 résulte sans doute juste de l’application mécanique de sa révision indexée sur ILC ou IRL. Avez-vous vous lu le bail en cours ?

Pour ma part, j’exclurais un tel investissement, et attendrais au moins que le bail ait été renouvelé avant d’envisager d’acheter !


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 27/11/2019 08h14

Membre (2019)
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Juste pour illustrer les propos de GBL, j’ai acheté un lmnp ancien, l’ancien proprio au renouvellement du bail à eu -25% sur son loyer. Et c’est assez courant malheureusement après les 9 ans. Grande vigilance sur ce point.


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". Rita Mae Brown.

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#8 28/11/2019 22h32

Membre (2019)
Réputation :   0  

Je vais voir avec l’agence pour la partie du bail son renouvellement, et voir si je peux en obtenir un exemplaire. Toutes ces remarques sont précieuses ainsi que vos expériences, je vais parallèlement étudier vos idées concernant les SCPI.

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