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#1 18/11/2019 10h20
- geek
- Membre (2015)
- Réputation : 2
Bonjour
Je me permet de vous solliciter pour bénéficier de vos conseils afin d’aider un ami qui rencontre des difficultés avec son logement, plus précisément avec son gestionnaire.
Studio en résidence étudiante acheté 10 ans auparavant : avec statut LMNP
Un bail commercial est conclu avec la société qui assure la gestion du logement avec une offre de service incluse (accueil sur place, gestion du courrier) et des offres optionnelles (lingerie, petit déjeuner etc), . Cette dernière ne reverse que 50% des loyers en prenant en compte un taux d’occupation de 90%. De plus, mon ami doit payer la taxe foncière et des charges de copropriété.
Au bout de 9 ans, le bail arrive a échéance et il reçoit un courrier avec AR du gestionnaire indiquant un renouvellement mais avec une baisse du loyer en justifiant que la demande locative avait baissé dans la région. Il les rappelle par téléphone pour leur indiquer qu’il ne souhaitait pas baisser le loyer de ce bien qui est déjà peu rentable d’autant plus que ce logement se trouve à LYON.
un peu plus tard, 2eme recommandé avec une hausse du loyer mais toujours inférieur au loyer initial, il ne donne pas suite.
Récemment, il reçoit la visite d’un huissier pour une convocation au tribunal de commerce avec un dossier dans lequel est présent la demande du gestionnaire, une étude d’un expert immobilier qui justifie la baisse du loyer. Vu son absence de réponse par écrit, le gestionnaire demande que le bail soit tacitement prolongé avec le loyer proposé. Il demande également le paiement de frais de procédure.
De mon point de vue la rentabilité est très faible et je ne vois pas l’intérêt de ce type d’investissement. Mon ami avait choisi cette solution car il ne connaissait pas l’immobilier et cette offre comprenait une gestion complète avec un paiement des loyers à priori fiable.
Je suis surpris de la démarche du gestionnaire et surtout de sa manière de procéder.
Dans un premier temps, je vais lui conseiller d’apporter une réponse en LR+AR à l’avocat du gestionnaire pour donner son point de vue sur le dossier, signaler l’absence de ses appels, et fournir des documents justifiant la hausse de l’immobilier dans la ville.
Puis de se rendre au tribunal
Vu la faible rentabilité et le comportement du gestionnaire, la vente du logement est envisagée mais il reste encore beaucoup de capital à rembourser sur le prêt, la vente permettrai de solder le prêt avec un peu de surplus qui correspond aux 9 années passées. ou alors attendre encore 9 ans pour finaliser le remboursement du logement avec un apport personnel tous les mois.
Une autre solution pourrait être une gestion en directe du logement mais ce statut résidence étudiante permet il de le faire ?
Merci pour votre aide
Mots-clés : bail commercial, lmnp, résidence étudiante
Hors ligne
3 #2 18/11/2019 10h55
- Timinel
- Membre (2014)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 127
Bonjour
Je vous laisse parcourir le site qui regorge de discussion sur ce sujet.
C’est un des problemes des residences " gerees" c’est le locataire qui dicte sa loi.
Si avec les autres propriétaires il ne se reunit pas sous un meme représentant , il n’y a quasiment aucune chance pour aboutir a quoique ce soit c’est le preneur qui a la main.
cf les liens suivants
https://www.investisseurs-heureux.fr/t8642
il y a egalement cet article , assez interessant qui suggere que le loyer " raisonnable" serait de 40% du loyer commercial..
http://paulduvaux.com/item/172-le-derni … commercial
la demarche du gestionnaire est deplaisante mais " classique".
il peut egalement rachete le droit a l’exploitation de son logement ce qui devrait lui couter 2 a 3 ans de loyer ( a voir avec le gestionnaire bien sur et evidemment si la majorite des bailleurs entre dans la demarche cela a plus de poids)
sur le bail je l’encourage si ne c’est fait a regarder la clause pour le changement de mobilier ( qui paie , quand et que faut il acheter ? )
Pour la revente vous pouvez essayer mais vous verrez que le prix est " bradé" si il veut vraiment vendre ( prenez 5 a 6 % de renta, ce qui n’est pas une bonne affaire pour l’acheteur et voyez le prix que ca fait) e ncas de revente, il faut valider également la bonne période / duree pour les deductions fiscales qu’il a du faire.
cdt
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#3 18/11/2019 12h05
- geek
- Membre (2015)
- Réputation : 2
Bonjour Timinel et merci pour votre retour, c’est encore pire que ce que j’imaginai
Je vais lui conseiller de faire une réponse à l’avocat afin que le juge possède tout de même son point de vue. Reste à trouver les arguments mais une baisse de loyer dans la ville de Lyon me parait très surprenante
Cdt
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#4 18/11/2019 13h49
- GoodbyLenine
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Avant de répondre, mieux vaut contacter les autres propriétaires (ce qui aurait du être fait dès réception du 1er courrier du locataire/exploitant), et envisager une action concertée (en se partageant les frais, car il y en aura …), pour à minima négocier des conditions moins défavorables. Sinon, tout seul, avec en face un pro (avec d’autres moyens et compétences pour se defendre), fort peu de chance d’arriver à quoi que ce soit.
(Il est aisé d’identifier les autres propriétaires : demande à faire au service de la publicité foncière).
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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#5 18/11/2019 22h11
- Kundera
- Membre (2018)
- Réputation : 58
Affirmer que la demande locative a baissé à Lyon depuis 10 ans est un mensonge.
Le prix des petites surfaces a beaucoup augmenté sur cette période.
Cette information peut être un axe pour contester l’attitude du gestionnaire.
Gare aux gourous
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#6 02/12/2019 16h52
- geek
- Membre (2015)
- Réputation : 2
Bonjour
Finalement mon ami a contacté l’avocat en charge du dossier du gestionnaire.
Pour éviter la poursuite de la procédure, ce dernier l’a orienté vers le gestionnaire qui a proposé une nouvelle version du bail. S’il souhaitait vendre son logement, le gestionnaire indiquait une valeur représentant 60% du prix d’achat 9 ans plus tôt !
Mon ami a reçu quelques jours après cette nouvelle version du bail et il l’a accepté.
Au final cela représente une baisse de loyer de 8% alors que les propositions initiales étaient bien inférieures.
Comme le disait Timinel et GoodbyLenine, la procédure est bien rodée et il est difficile de s’en sortir seul.
Je suis vraiment surpris de telles pratiques !
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#7 21/01/2020 16h43
- ojal
- Membre (2014)
- Réputation : 8
Dans le cas du renouvellement d’un bail commercial au bout de neuf années, en cas de désaccord entre bailleur et locataire, avec un locataire demandant une baisse de loyer, le bailleur peut-il obtenir la non reconduction du bail? Je trouve un peu fort de pouvoir faire baisser un loyer initialement fixé à un certain prix…
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#8 21/01/2020 19h29
- GoodbyLenine
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En cas de désaccord, si le locataire ne veut pas renoncer au bail, ça se fini devant le juge des loyers (avec qqs frais) (et si les autres bailleurs ont accepté un nouveau montant de loyer, ce dernier risque fort d’être la référence sur laquelle le juge pourrait s’aligner).
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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#9 28/01/2020 15h03
- ojal
- Membre (2014)
- Réputation : 8
La renégociation d’un bail à la baisse est-elle une pratique courante des gestionnaires ou est-elle marginale?
En reprenant l’historique d’un appartement géré par BNP PARIBAS IMMOBILIER sous le nom STUDELITES, je constate que lors du précédent renouvellement de bail, le prix avait été revu en 2012 de 32% à la baisse! Alors que les loyers ont toujours augmentés!…
Pouvez-vous svp nous faire partager vos retour d’expérience?
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#10 28/01/2020 15h36
- Oblible
- Membre (2019)
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Oui c’est courant, un seul conseil : fuyez tout logement loué sous bail commercial.
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#11 28/01/2020 21h04
- ojal
- Membre (2014)
- Réputation : 8
Je souhaiterais échanger avec des bailleurs ayant renégocié leur bail commercial avec des gestionnaires de résidences afin de comprendre comment réagir face à une demande de renouvellement de bail à prix revu à la baisse.
Merci par avance
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