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#1 08/11/2019 22h16

Membre (2019)
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Bonsoir à tous,

j’expose cette situation en vue d’aider ma belle-mère (il est pas gentil ?) qui semble confrontée à une situation assez compliquée.

Ma belle mère et ses 3 frères ont hérité de la maison de leurs parents, qu’ils ont mise en vente.
Un compromis a été signé le 06 octobre avec un acheteur, pour un montant de 420 000 euros. Chacune de des deux parties est représentée par un cabinet notarial.
L’acheteur avait jusqu’au 06 novembre pour apporter une réponse quant à son prêt (vente sous réserve d’un prêt de 520 000 euros). En cas de défaillance, celui ci doit verser 10% du montant.
Ma belle mère et ses frères ont donné les clés de la maison à l’acquéreur dans la foulée du compromis.
Voilà pour la situation initiale.

Depuis la signature du compromis, l’acquéreur fait pression pour que le toit soit refait. Il a fait réaliser divers devis, à son nom et à l’adresse de la maison qui ne lui appartient pas encore, avec des montants exagérés.
Il semblerait que dans les devis soient inclus l’aménagement des combles, et que donc il tente de faire financer cela en passant. Un devis fait même état d’un danger : "le toit risque de s’écrouler".
A noter qu’en amont de la vente, ma belle mère a fait appel à un professionnel qui lui a assuré que le toit était en bon état.
L’acquéreur a pendant plusieurs semaines exercé une pression, et un chantage en expliquant que si les travaux n’étaient pas faits il n’achèterait pas la maison.

Le 06 novembre, sans nouvelles concernant l’obtention du prêt, ma belle mère tente de prendre contact avec la clère de notaire en charge de la vente. On lui répond que celle-ci est déssaisie du dossier, et que c’est le notaire lui-même qui s’en charge désormais. Celui-ci explique à ma belle mère que le dossier est compliqué, et qu’elle devrait laisser tomber et ne pas faire la vente, restant très vague et ne répondant que vaguement aux questions de ma bell-mère. Elle tombe des nues, insiste. Elle a rédigé un courrier de mise en demeure (pour obtenir une réponse quant à l’obtention du prêt).
Elle pense que les deux notaires (le sien et celui de l’acheteur) sont de mèche et sont en train d’essayer d’étouffer la vente sans bruit au profit de l’acheteur qui ainsi n’aurait pas à verser les 42 000 euros. Ce monsieur s’est présenté comme expert, consultant, a exercé une pression sur les personnes en charge du diagnostic, bref, il semble bien à l’aise.

Face à cela, elle est très démunie et ne sait pas très bien comment agir. Quels conseils pourriez vous apporter face à cette situation ? Quelles sont les démarches à effectuer pour faire valoir leurs droits ?

L’acquéreur doit présenter pour ne pas avoir à payer la pénalité la preuve qu’il n’a pas eu de prêt, mais de combien de banques doit-il justifier le refus ?

Je vous remercie d’avance, soit cela dépasse mes compétences soit c’est tellement gros que la solution est évidente.

Mots-clés : défaillance acheteur, litige, notaire

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#2 08/11/2019 22h29

Membre (2019)
Réputation :   30  

Bonsoir:

1 seul refus de crédit permet de se dédire d’un compromis et le futur acheteur est tenu de remettre l’attestation de la banque au notaire.

==>https://www.service-public.fr/particuli … oits/F1673

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[+1]    #3 08/11/2019 22h43

Membre (2016)
Réputation :   107  

Bonjour et bienvenu,

Quelle drôle d’idée de donner les clefs d’une maison qui n’est pas vendue ?
Je dois dire que la prudence la plus élémentaire n’est déjà pas respectée.
Comment un devis fait donc par celui qui a les clefs peut il dire qu’il y a un danger d’écroulement du toit ? Un devis n’est pas à mon connaissance une expertise. Le mélange des genres n’est pas du tout conseillé dans ce domaine et revête un caractère très singulier qu’on pourrait appeler au mieux de la vente forcée au pire du mensonge pour vendre.

Donc pour moi, première chose remettre les choses à l’endroit.
Récupérer ses clefs ou changer les clefs si ce personnage habite dans des lieux non assurables par lui (à moins que vous lui ayez loué la maison ?)

Une fois que ces choses sont remises dans l’ordre, passez systématiquement devant notaire.

Dans ces cas, le plus difficile est plus de se débarrasser d’un acheteur qui visiblement est au mieux un énergumène assez spécial au pire un truand qui essaie de faire une bonne affaire.

Tant qu’à récupérer les 10% dans cette affaire, je sens que ce genre de procédure peut finir en procès et que pour moi les deux parties ne se comportent pas comme il convient. Donner les clefs à quelqu’un qui n’a pas payé pour ce bien est sacrément naïf et dangereux (assurance, que faire si la maison brûle du à une personne qui n’y a rien à y faire etc…) Supposons que votre personne dégrade le toit ?

Bien à vous,

Concernant le refus d’une seule banque, tout dépend il me semble de comment est stipulé la promesse devant notaire.

Dernière modification par johntur (08/11/2019 22h45)


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#4 08/11/2019 23h08

Membre (2017)
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Bonsoir,
Le vendeur a donc fait une mise en demeure à son notaire, pour, j’imagine, soit obtenir une date de signature, soit obtenir le paiement de la clause pénale. En l’absence de réponse du notaire, je pense qu’il serait judicieux de saisir l’Ordre des notaires du département en indiquant que le vendeur est très surpris de l’absence de réponse de Maître X, et que par conséquent ce dernier se soustrait à sa mission de service public qui est soit de réaliser des ventes, soit de les interrompre en cas de défaut de financement (ou autre raison motivée) de la part de l’acheteur, mais en aucun de laisser pourrir la situation.
Ce genre de courrier intra-professionnel appelera une réponse beaucoup plus rapide que si le vendeur demandait justice. En effet, le temps compte car il n’y a pour le vendeur aucun moyen de casser le compromis en l’état.

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#5 08/11/2019 23h11

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Bonsoir,

Si l’histoire du toit n’est pas en condition suspensive, l’acheteur ne peut rien exiger. Sinon…

Cela me semble improbable que l’acheteur n’est qu’un mois pour avoir un accord de principe de la banque.

Si vraiment il n’a qu’un mois et si vous ne sentez pas votre notaire, prenez conseil auprès d’un avocat. 42k c’est une belle somme !

Pour les clefs, faites intervenir un serrurier (ou faites le vous même : rien de bien compliqué).

Bien à vous,

Édit: suite à la remarque précédente, l’ordre des notaires est peut être plus adéquate…

Dernière modification par Pierrot31 (08/11/2019 23h16)


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#6 08/11/2019 23h56

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Mieux vaut ne pas faire affaire avec des gens malhonnêtes et vendre à quelqu’un d’autre.


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#7 09/11/2019 08h44

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Certes… Mais si l’offre d’achat est contresignée, la belle mère ne peut se dedire…

Dernière modification par Pierrot31 (09/11/2019 08h44)


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#8 09/11/2019 09h08

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L’acheteur n’a pas apporté de réponse quant à son prêt, et la date prévue est passée.

Normalement, il convient à ce stade de sommer l’acheteur de tenir ses engagements sous un délai raisonnable, sous peine de caducité du compromis. Par délai raisonnable j’entends un délai permettant de réaliser la vente à terme, c’est le cas "normal". 

Dans le cas présent, compte tenu de la naïveté du vendeur et de la mauvaise foi de l’acheteur, le plus raisonnable serait sans doute de ne pas réaliser la vente, et donc de prévoir un délai court permettant au vendeur de se dédire au plus vite.

Dernière modification par dangarcia (09/11/2019 11h20)

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#9 09/11/2019 10h34

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Bonjour,

Je fais pas mal de ventes.
Malheureusement dans la pratique les 10% sont très durs à obtenir.
Ça serait intéressant de faire un sondage : qui en tant que vendeur sur le forum les a déjà touchés et dans quel délai ?
Le délai de 30 jours n’est pas réaliste, même en 60 jours la moitié des acquéreurs ne tiennent pas le délai surtout en ce moment taux bas et montant annuel des transactions en France record.
Vous avez affaire à un acquéreur pas sérieux (toit, financement) il faut mieux en trouver un autre tout de suite que de faire un avenant pour prolonger ou que de partir en litige.
Et oui les notaires se connaissent tous et cherchent rarement le conflit !

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#10 09/11/2019 11h00

Membre (2011)
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L’ordre des notaires est la solution la plus intéressante. De façon générale, lorsque l’on suspecte une collusion (ici entre notaires) il faut que le plus de monde possible soit au courant des choses.

Comme signalé plus haut la remise des clés est une erreur majeure qui vient sans doute d’une grande naiveté. Faire changer les serrures est le plus simple (a t’il fait un double des clés? Impossible à vérifier).

Enfin il faut opposer les diagnostics obligatoires pour la vente (en particulier sur l’état du toit) et espérer que rien n’ait été modifié par le potentiel acheteur une fois qu’il a eu les clés.

Votre belle mère doit se remettre dans les clous et s’en remettre au droit immobilier. Si ce notaire ne semble pas fiable elle a peut être un notaire de famille, même s’il n’est pas dans le coin, qui serait plus fiable? Est ce qu’un dans la fratrie quelqu’un peut proposer un notaire de confiance?

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#11 09/11/2019 13h11

Membre (2019)
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Merci à tous,

si je reprends et en fais une synthèse :

- récupérer les clés ou changer les serrures (la maison n’est pas habitée, elle nécessite des travaux - les clés avaient été confiées à l’acheteur pour qu’il puisse réaliser des devis et avancer dans son projet -),

- faire un courrier de mise en demeure pour soit date de signature soit paiement de la clause pénal,

- faute de retour concernant le refus du prêt au 06 novembre, celui ci est supposé obtenu ?

- le plus sage au vu du personnage serait de laisser tomber la vente. Cependant ma belle mère et ses frères ne sont-ils pas eux également engagés par le compromis ? (auquel cas comment s’en sortir : faire constater l’absence de réponse qui rendrait caduque le compromis ?)

- toujours passer la voie administrative, ne pas hésiter à prendre contact avec un autre notaire ou l’ordre des notaires, ou un avocat.

- réclamer les 10% risque de prendre du temps, durant lequel la vente de la maison à une autre personne ne sera pas envisageable.

La question du toit n’était pas du tout un clause suspensive, et les diagnostics ont correctement été réalisés. Je conviens que confier les clés à été naïf. A la signature du compromis, l’acheteur a semble-t-il laissé entendre que l’obtention du prêt ne sera pas une difficulté, d’où le délai raccourci d’un mois pour faire état d’un refus.

Encore merci

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#12 09/11/2019 13h36

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Bobbymensch a écrit :

- le plus sage au vu du personnage serait de laisser tomber la vente. Cependant ma belle mère et ses frères ne sont-ils pas eux également engagés par le compromis ? (auquel cas comment s’en sortir : faire constater l’absence de réponse qui rendrait caduque le compromis ?)

L’absence de réponse ne rend le compromis caduc que si celui-ci prévoit clairement que cette date butoir est extinctive (autrement dit, pas de prolongation possible) mais cela ne semble pas être le cas ici.

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#13 09/11/2019 16h11

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La plupart des réponses à vos questions se trouve dans le compromis: il vous faut le lire…


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#14 09/11/2019 21h03

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A commencer par vérifier s’il s’agit d’un compromis ou d’une promesse unilatérale…


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#15 09/11/2019 23h26

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Il me semble pourtant que c’est clair, c’est un compromis, signé chez le notaire :

Bobbymensch a écrit :

Un compromis a été signé le 06 octobre avec un acheteur, pour un montant de 420 000 euros. Chacune de des deux parties est représentée par un cabinet notarial.

J’avoue ne pas comprendre l’intérêt de la remarque que je trouve limite.
Par contre en effet ce compromis doit regorger d’informations précises devant aider à savoir à quoi s’en tenir.


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#16 10/11/2019 08h53

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L’intérêt c’est que la date limite dans un compromis et une promesse de vente n’est pas traitée pareil. Pour le compromis c’est indicatif, pour la promesse de vente c’est strict (et la promesse est caduque si le délai est dépassé).
Mais à mon avis lire le compromis n’est pas la réponse, il y a un souci de notaire ici où même le notaire supposé être du côté de notre camarade semble ne pas faire bien son travail.

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[+1]    #17 10/11/2019 09h13

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Surin a écrit :

J’avoue ne pas comprendre l’intérêt de la remarque que je trouve limite.

Et donc vous préférez porter un jugement sur cette remarque qui est "limite" selon vous, sans même en avoir compris l’intérêt ? Ca ne vous dérange pas de juger quelque chose que vous ne comprenez pas ? Pourquoi ne posez-vous pas la question, puisque vous avouez ne pas comprendre ?

Si votre vraie volonté était de comprendre, et pas juste de dénigrer, voilà l’explication.

Ma remarque vient du fait que :
- les notaires font beaucoup signer de promesses unilatérales ces derniers temps. L’explication était (est-elle toujours valable ?) que les promesses sont numérisées (tout sur ordinateur) alors que les compromis doivent encore être faits sur papier, ce qui est lourd avec tous les diagnostics : l’acte au complet fait souvent plus de 100 pages.
- dans le langage correct, le terme générique qui recouvre promesse unilatérale et compromis est "avant-contrat". Mais, dans les faits, de nombreuses personnes disent "compromis"… même quand il s’agit d’une promesse unilatérale. Déjà, tous les agents immobiliers. Ensuite, même des notaires le font ! J’en ai entendu plusieurs, de mes oreilles. Ils vulgarisent, alors ils utilisent le mot que les gens connaissent.
- résultat, un certain nombre de gens ignorent la nature de l’avant-contrat qu’ils ont signé.
- en l’occurence, Bobbymensch n’était pas partie à l’acte, ce qui fait qu’il est peu probable qu’il ait lu le document. Il répète donc "compromis" parce qu’on lui a dit "compromis" mais sans connaître la nature exacte du document.
- c’est une différence importante car, comme expliqué fort justement par sven, le dépassement de la date limite pour réitérer n’a pas du tout les mêmes conséquences selon le type de document.

C’est "marrant", parce que la dernière fois que quelqu’un a posé la question d’un "compromis" qui atteignait sa date limite, il s’est avéré que le "compromis" était une promesse unilatérale. J’avais été le seul à poser la question de la nature de l’avant-contrat signée. Tout le monde avait réagi comme vous (s"il écrit compromis c’est que c’est un compromis"), surtout que là, c’était bien la personne qui avait signé qui intervenait sur le forum ; pas le gendre. Puisque j’avais été le seul à poser la question, c’est donc moi qui ai apporté sa solution au foremeur. Mais comme, ce faisant, je lui ai pointé du doigt sa légèreté, à signer un document avec des montants qui se compte en dizaines ou centaines de milliers d’euros sans même en connaître la nature, la personne se vexe et se comporte en troll, sans que ça n’émeuve personne. Au contraire, il reçoit même un soutien contre le méchant Bernard2K qui ose pointer du doigt les légèretés des gens. Pour ceux qui voudraient relire cet épisode édifiant, c’est ici : Achat immobilier et usage abusif des conditions suspensives par le vendeur ?

Et aujourd’hui, ça recommence ! Vous trouvez ma remarque limite ! Et bien je vais dispenser à l’avenir,à nouveau, le forum de mes remarques limites ! Vous aurez fait faire un grand progrès au forum, sans aucun doute !

Je crois que, fondamentalement, les adultes n’aiment pas être instruits. Même quand on le fait gentiment et avec pédagogie (ce qui n’est pas toujours mon cas, mais souvent quand même), ils savent que ça les met dans une situation d’infériorité. Alors ils en veulent sourdement à la personne qui les instruit. Il ne fait pas bon être sachant. On vous en veut toujours de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

Dernière modification par Bernard2K (10/11/2019 09h17)


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#18 10/11/2019 09h17

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Bernard2K a écrit :

- les notaires font beaucoup signer de promesses unilatérales ces derniers temps. L’explication était (est-elle toujours valable ?) que les promesses sont numérisées (tout sur ordinateur) alors que les compromis doivent encore être faits sur papier, ce qui est lourd avec tous les diagnostics : l’acte au complet fait souvent plus de 100 pages.

Ça c’est faux au moins depuis septembre 2017. (J’ai signé 3 compromis depuis, avec 3 notaires différents, toujours numériques.)
Par contre, si j’ai bien compris, le format numérique entraîne des frais supplémentaires (125€), donc ça n’est pas forcément gagnant. Sur un des ces compromis je me suis rétracté, 6 mois plus tard le notaire du vendeur vient me réclamer ces frais !

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#19 10/11/2019 10h26

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Soit Bernard, vous m’apprenez quelque-chose, je pense que l’on cherche ainsi à contourner l’esprit de la loi Alur mais vous avez raison de rappeler pourquoi ça pourrait ne pas être un compromis.
Ca me paraissait désobligeant envers Bobbymensch mais après tout il n’a rien signé et pourrait très bien avoir été induit en erreur par les informations mises à sa disposition, à lui de faire son enquête.

Je rappelle la réaction du forumeur à qui vous avez fait remarquer qu’il était dans l’erreur :

Macrom49 a écrit :

Toujours est il que je vous trouve bien impoli et toujours fort désagréable dans la majorité des postes que je rédige. Je ne pense pas mériter ce comportement.  J’ai bien conscience que vous avez du passer énormément de temps à lire et apprendre et cela fait de vous quelqu’un de très bon conseil.  Dommage que cela se traduise régulièrement par des remarques cinglantes qui n’ont sincèrement pas leur place sur un forum de partage.

Ca reste un TON (IDIOT de robot !) désagréable mais mon avis importe peu d’autant plus que je suis très - très - mal placé pour objecter ce genre de remarques.

Bref il faudra suivre de près ces histoires de promesses unilatérales signées chez des notaires et prévenir les investisseurs heureux qu’il ne faut surtout pas qu’ils se fassent berner par ces pratiques plus que discutables, ce que - encore une fois - vous avez eu raison de mettre en évidence.


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#20 11/11/2019 20h55

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Bonsoir, pour faire suite à la remarque de Bernard2k, effectivement, ma belle mère m’a montré une partie du document, mais je n’ai pas eu connaissance de sa nature. Je vais lui faire vérifier. Somme toute, le fichier était un pdf.

Je vais lui transmettre les informations recueillies dans le fil, et vous ferais part d’autres informations ou questionnements le cas échéant, et de l’évolution de la situation.

Par contre, que se passe-t-il si les vendeurs décident de réclamer les 10% à un acheteur récalcitrant ? Le bien peut-il être vendu à une autre personne avant que l’affaire ne soit éventuellement soldée par la justice ?

dangarcia a écrit :

Bobbymensch a écrit :

- le plus sage au vu du personnage serait de laisser tomber la vente. Cependant ma belle mère et ses frères ne sont-ils pas eux également engagés par le compromis ? (auquel cas comment s’en sortir : faire constater l’absence de réponse qui rendrait caduque le compromis ?)

L’absence de réponse ne rend le compromis caduc que si celui-ci prévoit clairement que cette date butoir est extinctive (autrement dit, pas de prolongation possible) mais cela ne semble pas être le cas ici.

Donc s’ils décidaient de "laisser tomber", comment sortir de la situation pour qu’ils ne se mettent pas en faute au niveau de leurs obligations en tant que vendeurs ? Un document chez notaire signé de toutes les parties d’annulation de la vente ?

Encore merci

Dernière modification par Bobbymensch (11/11/2019 21h07)

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#21 12/11/2019 10h10

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Bernard2K a écrit :

- les notaires font beaucoup signer de promesses unilatérales ces derniers temps. L’explication était (est-elle toujours valable ?) que les promesses sont numérisées (tout sur ordinateur) alors que les compromis doivent encore être faits sur papier, ce qui est lourd avec tous les diagnostics : l’acte au complet fait souvent plus de 100 pages.

Bonjour Bernard2K, mon notaire m’a proposé un compromis (et non une promesse unilatérale) 100% numérique.

Dernière modification par Tahure (12/11/2019 10h13)

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#22 12/11/2019 21h23

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Bonjour,

le document est bien un compromis.

Ils ont pris contact avec un autre notaire (connaissance d’un membre de la fratrie) qui leur a conseillé les démarches suivantes dans un premier temps :

- demander à leur notaire la preuve de l’envoi de la mise en demeure de présenter une réponse pour l’obtention du prêt,
- si elle n’est pas présentée, possibilité de l’adresser directement à l’acquéreur en LRAR

1/ l’acquéreur présente un refus : la procédure de vente s’arrête là. Le bien peut être remis en vente.

2/ l’acquéreur ne répond pas dans les 8 jours : les vendeurs sont libérés de leur engagement de vente. Le bien peut être remis en vente. Possibilité en parallèle de demander l’indemnisation des 10%.

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