Jacques [31] : étude de cas immobilier (Cosse)

Bonjour à tous.
C’est mon plan pour mon secondaire immobilier locatif. Grâce au forum, je prendrai le premier mi-
octobre. Pouvez-vous me donner retour d’information et corriger mon erreur. Merci d’avance

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus: 32 ans mariée, 2 enfants 14% ~ 33k

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables moyenne
- Fiscales moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) moyenne
- Sociales faible
- Temps disponible soir, weekends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type :appartement HLM ancien 100 lots
  T3/4 totale habitable 73m².
- Année de construction: 1966
- Étage: 9er/10 étage  luminosité : "Bon" exposition est Sud surface avec ascenseur
- Déjà occupé : NON vide
- Si appartement : syndic professionnel Action Logement
- Chauffage : individuel gaz
- Espaces verts dans la copropriété  : non
- Compteurs d’eau et d’électricité :  individuels Télé-relevés
- Décoration : pas de déco. Mur « blancs »

LOCALISATION DU BIEN

- Haute-Garonne: 31 ville 15000 habitants
- Centre-ville : 1.5 km a centre historique
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : moyen
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : je ne pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 49700 + 2800 agence +5300  frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué 570e/mois
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation non
- Charge: 70e/mois. loyer paye 30e/mois

- Travaux immédiats 6 000 pour travaux (électrique et déco)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. non
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) non idea
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) non idea

- Taxe foncière hors TEOM 900e
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) Non idea
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés   Non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire= 11.8%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats = 8.2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 6000
- Type de crédit : 58000
- Taux du crédit avec assurance 1.5%
- Durée du crédit 20 ans
- Frais de tenue de compte 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 3000
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Régime Cosse -70% ou 85% revenu

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton nu en intermédiation locative ou Social/Très social

CASH FLOW

- Cash flow 570 - 40 - 280 = 250e

Je vois que le charge et la taxe foncière sont élevés mais le rentabilité est acceptable, donc cela peut aider. Qu’est-ce que vous pensez?
Que pensez-vous du risque d’un ancien HLM?
Si je comprends bien par "intermédiation locative", cela inclut aussi "Garantie Loyers Impayés" et je réduis aussi l’impôt mais ce que je ne sais pas si cela augmente le taux de vacance. Avez-vous une expérience à ce sujet? Merci d’avance

Dernière modification par Jacques (03/10/2019 09h32)

Mots-clés : immobilier, location, nue-propriété