Vente d'immeuble à rénover (VIR) et droit de préemption urbain (DPU) ?

DrMinimal · #1

Bonjour,

dans le cas d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR, l’équivalent d’une VEFA mais sur un bien existant), je souhaite connaître le périmètre du droit de préemption urbain : plus précisément, le titulaire du droit de préemption peut-il ne préempter que l’immeuble, ou doit-il acquérir également le projet de rénovation du promoteur ?

Ma lecture est que la promesse de vente portant sur l’acquisition de l’immeuble ET, de manière indissociable, les travaux de rénovation, le titulaire du droit de préemption se devrait d’acquérir le projet de rénovation avec le bien. Dans cette optique se pose la question de comment bien soigner la déclaration d’intention d’aliéner pour appuyer ce caractère "indissociable".

Je suis preneur d’informations sur le sujet.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Mots-clés : dia, dpu, vir

Iqce · #2

Bonjour,

Question très intéressante et bien vue !

Je n’ai pas de certitude ; en attendant d’avoir l’occasion de creuser le sujet, la lecture du L 213-1 du CU peut aider : Code de l’urbanisme - Article L213-1 | Legifrance

J’observe qu’il n’est question que d’immeuble. Donc, comme vous, j’aurais soin de bien rédiger faire rédiger l’acte.
Le titulaire doit pouvoir ne préempter que l’immeuble, pas le projet de rénovation.

NB :

- vous avez vérifié visiblement que le DPU s’appliquait bien ; mais quid du DPU Renforcé ? Y a t’il des commerces dans cet immeuble ? Pas de périmètre Coeur de Ville ? Pas d’ORT ?

Code de l’urbanisme - Article L213-1 | Legifrance

DrMinimal · #3

Bonjour,

je connais malheureusement par coeur le L 213-1 du CU suite à quelques expériences malheureuses sur le sujet 😩.

C’est justement la formulation :

L213-1-CU a écrit :
Tout immeuble (…) bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit

qui me laisse penser que si l’acquisition porte sur un ensemble indissociable : immeuble (bâti) + rénovation (non-bâti), le titulaire du droit de préemption ayant la capacité légale de préempter un immeuble non-bâti n’aurait pas d’autre choix que de préempter l’ensemble du projet.

Toute la question est de savoir s’il est possible de légalement créer cette indissociabilité, ou si le titulaire du droit de préemption peut faire ses courses à la carte sur l’opération.

Il n’y a ni ORT, ni DPU-R ni "périmètre coeur de ville" mais je ne sais pas si c’est un terme commun dans toutes les villes ?

Bien à vous,

Dr. Minimal

Edit : réponse au DPU / DPU-R / ORT

Iqce · #4

Bonjour,

Non ce ne sont pas des termes communs à chaque ville, ce sont des outils ensembliers en matière de politique de la ville pour plus d’efficacité des politiques publiques.

De toute manière pour préempter une bonne raison et de l’argent au budget ; si les deux sont réunis, le titulaire va préempter, les montants avec lesquels nous raisonnons n’ont rien en commun avec l’enjeu des projets public en général.

Pour la bonne raison, je suppose que si vous vous inquiétez c’est qu’elle est avérée. Pour le budget…Il vous faudrait avoir un avis "interne" et discret.

Iqce · #5

J’ai eu l’occasion d’en parler à l’instant au café avec une de nos juristes ; je vous livre ses réflexions, sans aucune garantie car "sans le contrat ce n’est pas possible de répondre". Mais, d’après elle, plus le projet de vente mettra en avant des discussions anciennes, des dépenses, des contrats signés ou à venir quasiment affermis (pour les travaux évidemment en majeur parie) et plus la collectivité devrait être dans l’obligation de préempter la totalité.

Vous n’avez pas répondu sur la présence ou non de commerce : je vous rappelle que dans ces cas, la collectivité doit disposer du DPU R Idem en cas d’ancienne copropriété.

NB : 3 avis, 3 lectures qui vont donc dans le même sens (le votre, le mien et celui-ci). Bonne chance.

DrMinimal · #6

Bonjour,

Merci d’avoir sollicité un avis extérieur!

Je pense que cet angle peut fonctionner.

Sur la présence de commerce, il n’y en a pas (de commerce en activité).
Par contre, sur l’usage du bien, j’ai le luxe de pouvoir arguer de sa commercialité (au sens de l’usage). Le DPU-R est-il nécessaire en présence d’un commerce en activité (fond de commerce) ou d’un local à usage commercial (les murs)?

Bien à vous,

Dr. Minimal

Iqce · #7

Bonjour,
Ça fonctionne absolument pour les murs, c’est fait pour ça si vous vous documentez sur l’ORT par exemple ou l’Action Cœur de Ville, vous en serez convaincu.

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#1 25/05/2019 19h47

#2 25/05/2019 20h54

#3 25/05/2019 22h37

L213-1-CU a écrit :

#4 26/05/2019 14h41

2 #5 27/05/2019 09h36

#6 27/05/2019 12h03

#7 29/05/2019 12h53