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EHPAD et parties communes

Investissement en EHPAD et parties communes : enjeux fiscaux et stratégiques pour le statut LMP

Cette discussion porte sur les complexités liées à l'investissement en EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) et la détention des parties communes, notamment dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Les participants s'interrogent sur les implications fiscales et les risques associés à différentes options de propriété des parties communes.

La question centrale concerne la propriété des parties communes (d'accès et de services) dans les EHPAD et SSR (Soins de Suite et de Réadaptation). Un membre relève que, contrairement à un précédent investissement en SSR, l'achat d'une chambre en EHPAD ne lui donne accès qu'à un quantième de parties communes "d'accès", sans les parties de services. De plus, il est confronté à un mandat irrévocable donné à l'exploitant, limitant son pouvoir de décision aux dépenses le concernant directement. Il s'interroge sur les conséquences pour le statut LMP et la possibilité d'une requalification fiscale en location de locaux commerciaux.

La discussion met en lumière une contradiction apparente entre les conseils habituels d'être propriétaire d'une quote-part des parties communes, et les risques que cela peut engendrer en termes de requalification fiscale. Certains experts estiment que la détention d'une part de parties communes, notamment celles dédiées aux services (restaurants, lieux de divertissement) pourrait remettre en cause le statut de LMP car le loyer pourrait être considéré comme une location de biens commerciaux et non d'habitation. D'autres soulignent que la propriété de ces parties communes est essentielle pour ne pas dépendre de l'exploitant lors du renouvellement du bail. Le risque de requalification fiscale et de taxation à 19,6% au lieu de 5,5% est aussi évoqué.

Une voie médiane, proposée par certains, consiste à n'être propriétaire que d'une quote-part des parties communes "d'accès", excluant les locaux de services. Cette approche vise à concilier la nécessité d'un certain contrôle sur la copropriété tout en minimisant les risques fiscaux. La complexité de la situation amène un des participants à souligner la nécessité de diversifier ses investissements en LMP en évitant de se concentrer uniquement sur les EHPAD, et en limitant son exposition à un seul exploitant. Il est par ailleurs souligné que les investissements en EHPAD et SSR sont à rapprocher.


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#1 05/04/2012 20h16

Membre (2012)
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Bonsoir,
Je sais que le sujet a déjà été abordé, mais j’aimerais l’approfondir ici.

Je viens d’acheter une chambre en SSR  (Soins de Suite et de Réadaptation) où je suis également propriétaire d’un quantième des parties communes (d’accès et de services)  comme cela semble être conseillé.

Je m’apprête à réaliser un second achat, une chambre d’EHPAD, pour laquelle je découvre :
1/ que je ne serai propriétaire que d’un quantième de parties communes "d’accès" mais pas de services,
2/ que je suis censé donner "mandat irrévocable à l’exploitant de me représenter aux AG de copropriétaires" et que je ne pourrai donner d’instructions de vote que "s’agissant des décisions afférentes à des dépenses mises à la charge du bailleur".

Qu’en pensez-vous ? Je suis d’autant plus perplexe que je découvre (sur le site Senior Immobilier : investissement LMNP ou LMP - defiscalisation en residences seniors, medicalisees et EHPAD) les éléments suivants :

Une polémique revient périodiquement concernant la détention des parties communes.
En effet, pour certains fiscalistes, acquérir ces parties communes peut remettre en cause, au titre du LMP, le loyer servi par le gestionnaire puisqu’il pourrait être payé en contrepartie de location de biens commerciaux au lieu de biens d’habitation comme l’exige le statut LMP.
Pour d’autres, cette remise en cause peut-être largement défendue puisqu’il est essentiel que le bailleur soit propriétaire d’une quote-part des parties communes pour éviter d’être dépendant du gestionnaire en cas de renouvellement du bail.
Nous défendons la position intermédiaire suivante :
L’investisseur doit être propriétaire du minimum de parties communes en excluant la propriété d’installation non liée à l’habitation (restaurant, lieux de divertissement etc…). Ainsi aucune remise en cause du loyer servi ne peut être effectuée mettant en péril le seuil des 23 000 € annuel pour le statut LMP.

Bref, qui croire ?

Par ailleurs, dans un autre post, Lerevenupierre écrit : "Investir tout son immobilier en ehpad notamment, comme on le voit souvent , nous parait une erreur type à éviter." Quel type de répartition préconisez-vous ? Et faites-vous une différence entre EHPAD et SSR ? En d’autres termes, est-il raisonnable pour moi d’investir dans une EHPAD alors que je viens d’investir dans une SSR (en sachant qu’il me faut détenir 3 biens au total, pour pouvoir prétendre au statut de LMP) ?

D’avance, merci pour vos précieux conseils.

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#2 06/04/2012 00h06

Membre (2012)
Réputation :   0  

Précision, encore : voici un autre élément que je viens de trouver concernant ces fameuses parties communes (extrait d’une conférence de 2001 en présence de Me Le Boulc’h :

4. Comment traiter les différentes parties communes de l’immeuble ?

Les parties communes, selon le type de résidence, peuvent être plus ou moins importantes, notamment, s’est posée la question de l’amortissement de la totalité du logement lorsque les locaux de service représentaient une part importante de l’ensemble immobilier (résidence médicalisée). Demeurent-ils encore l’accessoire de l’immeuble ?
Il est recommandé de traiter ces locaux de service, non pas en parties communes qui sont vendues avec les parties privatives, mais en parties privatives qui sont, soit acquises par un investisseur particulier, soit conservées par la société de promotion, soit encore (sous certaines réserves) acquises par l’exploitant. J
5. Quelles pourraient être les conséquences sur le régime de location en meublé et sur la T.V.A. si on passait outre cette recommandation ?

- On court, d’abord, le risque d’une requalification fiscale et de ne plus pouvoir accéder au statut de Loueur en Meublé Professionnel au motif qu’il ne s’agirait pas d’ une location de locaux d’habitation meublés mais d’une location de locaux équipés pour l’exercice d’une activité de nature hôtelière.
- concernant con la T.V.A., le problème est un peu différent. La location de locaux d’habitation bénéficie d’un taux privilégié de 5,5 % puisque le logement fait partie des prestations dites basiques. Or, pour l’administration fiscale, les locaux de service ne sont pas du logement. Par conséquent, si on ne retient qu’un seul loyer, sans ventilation avec un seul taux de T.V.A. qui est celui de 5,5 %, l’Administration peut très bien considérer que le taux réduit est appliqué à une partie de la location qui n’est pas du logement. Le risque existe mais on peut l’éviter en faisant une ventilation de la quote-part des loyers représentative des locaux de service. Donc, il faut éclater le loyer en deux et, à ce moment là, la part du loyer représentative du logement est taxable à 5,5 %, celle représentative des locaux de service à 19,6 %.
A défaut de ventilation, l’Administration pourrait requalifier l’ensemble du loyer sur le taux le plus élevé (19,6 %).

6. Si on utilise la première formule concernant la privatisation des parties d’exploitation, écarte t-on ce problème ?
Tout à fait, c’est d’ailleurs aussi une des raisons qui milite en faveur d’une ventilation des locaux, en traitant, en partie privative, les locaux de service, le problème ne se pose pas puisque l’acquéreur ne fait l’acquisition que du logement, des locaux d’habitation.
Mais il faut quand même prévoir, dans le règlement de co-propriété, de privatiser l’ensemble des locaux « communs », au sens de services collectifs.

Là encore, si je comprends ce qui est dit, ça n’a pas l’air d’aller dans le sens habituellement conseillé d’être propriétaire d’un quantième des parties communes…
Qu’en pensez-vous ? J’avoue être complètement perdu…

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#3 06/04/2012 08h42

Membre (2012)
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Et, enfin, ce préconise Me LeBoulc’h (cette fois-ci en 2011) dans son livre "La Location meublée" :

"Lorsque la location meublée concerne des locaux situés dans une résidence avec services (EHPAD, résidence de tourisme…), les propriétaires de logements détiennent souvent une quote-part des locaux dédiés à la fourniture des prestations para-hôtelières ou de soins (salle de restaurant, cafétéria…), qui constituent des parties communes de la copropriété.
Peut-on considérer, dans ces conditions, qu’il s’agit d’une location meublée, puisqu’il y a location simultanée de locaux d’habitation et de locaux à usage professionnel ou commercial ?
La doctrine administrative répond par l’affirmative en précisant qu’une telle location relève du régime fiscal de la location meublée lorsque "la location des parties communes est accessoire à la location meublée et ne donne lieu, en elle-même, à aucune rémunération" (…)
Cette position ne manque pas de surprendre le juriste, dès lors que le ou les lots de copropriété donnés à bail comprennent une quote-part (indivise) des locaux de services.
Comment la doctrine administrative peut-elle sérieusement envisager, dans une telle hypothèse, que la mise à disposition des locaux de services ne donne lieu à aucune rémunération, puisque le loyer, relatif aux lots loués, rémunère également lesdits locaux ?"

Bref, quelle que soit l’option choisie, on est coincé : soit on est propriétaire d’une quote-part des parties communes, et on risque de perdre son statut de LMP ; soit on n’est pas propriétaire des parties communes, et on est en position de faiblesse par rapport à l’exploitant.
La voie médiane est-elle, comme on me le propose actuellement, de n’être propriétaire que d’une quote-part des parties communes "d’accès" (couloirs) et pas des lots de services ?

Franchement, cela semble inextricable et je ne sais plus quoi décider…

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#4 06/04/2012 09h48

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Quand je dis d’éviter ce type d’investissement, vous ajoutez une corde à mon arc…

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#5 08/04/2012 13h32

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la voie médiane que l’on vous propose est raisonnable. Mais le plus sage encore est de répartir les catégories de LMP - pas tous en ehpad, pas tous avec le meme exploitant… SSR et ehpad, c’est assez proche.

Mardav a écrit :

Et, enfin, ce préconise Me LeBoulc’h (cette fois-ci en 2011) dans son livre "La Location meublée" :

"Lorsque la location meublée concerne des locaux situés dans une résidence avec services (EHPAD, résidence de tourisme…), les propriétaires de logements détiennent souvent une quote-part des locaux dédiés à la fourniture des prestations para-hôtelières ou de soins (salle de restaurant, cafétéria…), qui constituent des parties communes de la copropriété.
Peut-on considérer, dans ces conditions, qu’il s’agit d’une location meublée, puisqu’il y a location simultanée de locaux d’habitation et de locaux à usage professionnel ou commercial ?
La doctrine administrative répond par l’affirmative en précisant qu’une telle location relève du régime fiscal de la location meublée lorsque "la location des parties communes est accessoire à la location meublée et ne donne lieu, en elle-même, à aucune rémunération" (…)
Cette position ne manque pas de surprendre le juriste, dès lors que le ou les lots de copropriété donnés à bail comprennent une quote-part (indivise) des locaux de services.
Comment la doctrine administrative peut-elle sérieusement envisager, dans une telle hypothèse, que la mise à disposition des locaux de services ne donne lieu à aucune rémunération, puisque le loyer, relatif aux lots loués, rémunère également lesdits locaux ?"

Bref, quelle que soit l’option choisie, on est coincé : soit on est propriétaire d’une quote-part des parties communes, et on risque de perdre son statut de LMP ; soit on n’est pas propriétaire des parties communes, et on est en position de faiblesse par rapport à l’exploitant.
La voie médiane est-elle, comme on me le propose actuellement, de n’être propriétaire que d’une quote-part des parties communes "d’accès" (couloirs) et pas des lots de services ?

Franchement, cela semble inextricable et je ne sais plus quoi décider…

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