Ttfsm : étude de cas immobilier (premier T3)

Bonjour.

Voilà l’étude de cas d’un appartement dont je signe le compromis samedi.

VOTRE PROFIL

- Je suis chez mes parents (encore jusque septembre sûrement). Je suis en école d’ingénieurs informatiques en alternance à 1750€ non imposable (CDI entre 33k et 38k arrive en septembre).

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : En cours d’apprentissage
- Fiscales : En cours d’apprentissage
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très très peu
- Sociales : excellentes
- Temps disponible : week-end et toutes mes soirées si besoin

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T3 de 56m2 (220 lots, 17 étages en tout)
- Année de construction : 1970
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 11ème étage, 3 ascenseur dont 2 qui vont à mon étage. Lumineux.
- Déjà occupé ? Inhabité ? : C’est occupé par un couple. Madame était propriétaire avant et ils veulent acheter à deux maintenant.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? : syndic pro (Sergic)
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? : chauffage au gaz, D en énergie.
- Volets isolants ou persiennes ? : double vitrage
- Espaces verts dans la copropriété ? : non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? : Commun avec 2 relevés par an pour régularisation de charges.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : Il y a beaucoup de propriétaires différents. Il y a des dettes (50 000€) mais qui sont récupérés par des mises aux enchères des appartements débiteurs quand il y a trop de dettes.
- Concierge  : Il y a un gardien/concierge/homme à tout faire qui est là à temps plein au rdc
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : moderne. Cuisine neuve, mur refait mais à refaire à certains endroit (on voit des grandes traces de rouleau) et sol, le lino est abîmé. Il faudra surement le refaire

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Ville en transformation autour de Lille
- Centre-ville, périphérie : Périphérie de Lille
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? : au pied du métro (une rue à traverser). 15 min en voiture de Lille. 10 minutes en voiture de Lille 1 avec des bus directs pour y aller toutes les 10-15 min (à Lille 1 et Lille 3). Et il y a les commodités pas loin (supermarché à quelques minutes à pied).
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : La périphérie de Lille prendra de la valeur au fur et à mesure des années je pense. Surtout que cet endroit est déjà pas cher (assez populaire comme endroit)

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : négocié à 71k FAI
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1 chambres à 570€ HC mini (demande vérifiée)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats : Un coup de peinture et reposé un lino ou parquet flottant. Je suis parti sur 1500€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : j’ai demandé les PV. Rien de voté. Pas de gros chantiers dans les proches années
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Je ne sais pas
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Surement la façade

- Taxe foncière hors TEOM : 750€ (merci le métro)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 60€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : environ 8,8%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 8% environ

FINANCEMENT DU BIEN

Un courtier (qui s’est occupé du dossier compliqué de ma belle sœur) doit me rappeler aujourd’hui. Je pense emprunter le prix du bien soit 71 000€ et apporter le reste.

- Montant de l’apport : notaire + travaux + mobilier donc entre 10 000 et 15 000€
- Type de crédit : amortissable, in fine : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : non connu
- Durée du crédit : 20 ans surement
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : Comptable mis à 500€/an dans ma simulation
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 30k
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP réel.

Ce bien n’a pas une rentabilité extraordinaire mais comme je ne suis pas très manuel, il faut que j’évite les travaux (choix de vie). Du coup, il faut que je trouve des biens avec quasiment pas de travaux et les rentabilités tombent un peu. Mais je préfère mettre de ma poche ce qui manque (typiquement frais de notaires et travaux) pour avoir le cash-flow et avoir la tranquillité d’esprit vis-à-vis des travaux. Et surtout me dire que je ne suis pas bloqué pour la suite. De plus, comme je ne me sens pas encore prêt à mettre mon argent en PEA (psychologique, je travaille dessus), autant que j’en mette un peu sur un bien à 6% net (rendementlocatif) et qui ne me bloque pas pour la suite. La simulation me donne un cashflow d’environ 50€/mois les 10 premières années (tout compris). Je pense même essayer de le mettre à 590€ HC au début sachant que la cuisine est neuve et que je compte faire quelques chose de classe. J’ai compté entre 3000 et 5000€ de mobilier sans savoir.

Merci d’avance pour le temps que vous passerez à lire tout ça et à me faire vos retours

Cordialement

Mots-clés : immobilier, investissement, locatif