Comment créer une société autour de l'immobilier, mais seul ?

PassMoiLeSel · #1

Bonjour,

Tout d’abord bonne année à tous. En cette nouvelle année j’ai de nouveaux objectifs (Evidemment ). Après la signature de mes deux appartements (Le 22 Janvier) j’ai pour projet de racheter en milieu d’année. J’ai plusieurs projets différent celui de faire construire (J’en parle dans un autre sujet), mais aussi pourquoi pas d’acheter un immeuble pour lisser un peux mon risque.

Le problème c’est qu’en province la demande de meublé et plus basse que dans les grande agglomération. A ce titre, à part acheter des ruine et faire beaucoup de travaux, la fiscalité en nom propre et vite très douloureuse. Loin de moi l’idée d’éviter l’impôt, je ne souhaite pas non plus faire tous cela pour la gloire.

Dans le cas d’un achat d’immeuble il y a de forte chance que la location soit du Nu. Par conséquent l’une des solutions évidente semble être la SCI à l’IS (L’objectif ici est de crée une "rente", pas de revente prévu) afin de profiter de l’amortissement comptable. Mais il y encore un problème je suis seul … Je pourrais en effet demander à un membre de ma famille de se joindre à moi au moins pour crée la SCI, cependant je ne souhaite pas les exposer au risque. J’ai donc un peux effacer cette possibilité.

Je voit donc deux solutions et j’aimerai avoir vos avis sur celle-ci et pourquoi pas d’autre idée.

- La première serait d’investir via une SASU, mais j’ai du mal a croire que l’on va prester à une SASU sans aucun bilan. Et du coup c’est un peux un cercle vicieux, pas d’actif > pas de bilan > pas d’actif.

- La seconde serais de crée un Holding (Je ne sais pas quel statut ? Française ? Étrangère ?) qui serais avec moi dirigeant d’une SCI. Mais encore une fois j’ai du mal à croire que j’obtiendrai des financements.

Que pensez vous de tous cela ? Quel sont selon vous les stratégie à employer (L’objectif étant à terme de quitter le salariat) ?

Merci à vous,
Valentin

Mots-clés : investir, sci, seul

serenitis · #2

Bonjour

Pour votre locatif, vous avez choisi, sûrement très justement, de ne pas détenir en direct les biens.

De mon point de vue, la SCI serait le meilleur outil car le plus simple à vivre  : vous pouvez mettre un proche avec 1% des parts dans la structure…

Si vous partez sur SASU ou autre, vous allez déjà avoir des frais conséquents en plus…. effectivement, autant la banque aura peu de freins sur une sci creee pour l’occasion, autant si vous partez sas ou autre, sans bilan forcément (forte chance qu’ils en veuillent au moins 3 et pas une seule année…), il y a fort à parier qu’ils vous accordent le prêt en contrepartie d’une caution personnelle solidaire de 100% du prêt…

PassMoiLeSel · #3

Merci pour votre réponse,

En incluant un membre à hauteur de 1% de part de ma SCI, on est d’accord que la banque va demander au deux personne de se porter "responsable" à hauteur du total emprunter ? (J’ai eu se son de cloche chez Crédit Foncier qui à était racheter visiblement.)

De plus j’ai lu quelque part que l’avantage de la SCI c’était de pouvoir "emprunter plus" notamment car on est deux et que la capacité d’emprunt est plus élevé c’est vraiment vrai ?

Valentin,

serenitis · #4

Pour les garanties demandées par la banque, je ne saurai vous dire !

Tout dépend de leur politique et de votre projet … il n’y a pas de règle fixe non plus sur une garantie équivalente entre associés , voyez ce qu’on vous propose, c’est souvent Négociable …

Sur votre question de savoir si la sci a un effet ouvreur de portes auprès des banques, pour moi, non …c’est votre projet qui sera déterminant, sur le forum vous lirez plein de choses assez contradictoires de prime abord, fort logique en fait car chaque projet est différent …et différemment apprécié par diverses banques qui ont chacune leur logique même si on trouve un fil conducteur bien sûr

Certains arrivent à financer 110%, perso je n’y suis jamais arrivé… par contre, en terme de garantie perso, la plus conséquente que j’ai donnée était de 50ke qui était le retour d’un projet avec près de 20% d’apport un CF positif, un bien pas cher payé versus le marché, un super locataire solvable (moi en pro) et une renta a 12 points nette… au final, risque nul pour le prêteur mais qui était la première pierre d’un projet bancaire plus vaste et expliqué en amont…

Macaxeira · #5

Bonjour PassMoiLeSel,

Vous avez la même problématique que moi : J’ai 3 appartements loués en nu et je cherche aussi à acheter un immeuble de rapport en étant à l’IS l’an prochain. Mais je ne suis pas sûr que les avantages d’être à l’IS soient plus grand que le simple fait d’être en nom propre avec déficit foncier. En effet, tous les avantages liés à la possibilité de pratiquer des amortissements et d’être imposé à seulement 15% sont largement contrebalancés quand, à la revente, il faut payer 30% sur la plus-value (amortissements déduits!) + 30% en PFU pour toucher le cash.

Une remarque : vous dites ne pas vouloir vendre l’immeuble. Il faut penser qu’au bout de quelques années vous en aurez peut-être marre de gérer tous vos locataires. Vous aurez peut-être d’autres projets, vous aurez peut être déménagé et vous voudrez peut-être revendre et placer l’argent en bourse pour avoir plus de temps.

20 ans c’est long. Et puis, une rénovation, ça tient plutôt 10 ans que 20. Pourquoi ne pas faire un plan plus court, disons sur 6 ans, en se servant du mécanisme de report du déficit foncier comme pierre angulaire du projet? par exemple :

_Achetez en nom propre un immeuble à 200.000€ + 200.000€ de travaux. Si on table sur une rentabilité de 10%, vous aurez environ 40.000€ de loyers bruts annuels. Après les différentes charges (TF, intérêts d’emprunt, entretien, primes d’assurances etc) il vous restera au plus 30.000€ de RF nets de charges. Or comme vous aurez fait 200.000€ de travaux, vous pourrez reporter le déficit sur 6,6 ans (200.000/30.000).
Si vous avez pris un crédit de 400.000€, sur 18 ans, à 1,50%, ce qui est possible sans compromettre l’autofinancement vu l’absence de fiscalité, vous aurez remboursé 120.000€ de capital restant dû au bout de 6 ans.
Au terme de ces 6 années vous revendez, disons, à 600.000 vu que vous aurez fait de gros travaux et que vous aurez un immeuble en très bon état. Vous payez 72.400€ d’impôt sur la plus-value (36,2% X 200.000). Il vous reste 527.600€. Vous remboursez la banque à qui vous ne devez plus que 280.000.
Conclusion, vous avez gagné 247.600€ en 6 ans. (527.600-280.000)

Vous les placez en bourse et, sur la base d’un rendement de 4%, vous touchez une rente de 825€ par mois à vie sans entamer capital.

Bien sûr il faut affiner les calculs, savoir maîtriser un chantier de 200.000€, savoir convaincre la banque, savoir où et quoi acheter, mais en se penchant sur la question on peut arriver à quelque chose. Et puis il me semble que vous être un peu dans le bâtiment.

lachignolecorse · #6

Macaxeira a écrit :
lVous payez 72.400€ d’impôt sur la plus-value (36,2% X 200.000). Il vous reste 527.600€. Vous remboursez la banque à qui vous ne devez plus que 280.000.

Lorsque vous faites des travaux, vous ne pouvez pas à la fois les passer en charge ET les réintégrer pour le calcul de la plus-value.

Macaxeira · #7

Lachignolecorse, en êtes-vous sûr?

Il me semble que pour les particuliers la valeur d’achat retenue pour le calcul de la plus-value est le prix d’achat augmenté des frais de mutation et des travaux.
Que le coût de ces travaux vienne réduire le résultat imposable est une autre histoire qui n’a rien à voir. Non?
Mais je ne saurais pas donner de source.

PassMoiLeSel · #8

Tous d’abord merci pour ce raisonnement qui ma fois, est très vrai. Le "seul" default de ce système c’est que l’on cherche toujours plus de travaux, toujours plus une ruine car c’est LA clef qui rend tous cela rentable (Même si je n’est rien contre le fait de transformer des ruine en appartements "neuf" c’est même bien c’est là que l’on apporte le plus de "valeur" à nos clients les locataires).

En ce qui concerne les travaux que l’on déduit de la plus-value je croit que notre amis corse à raison, il me semble qu’il n’est pas possible de bénéficier d’avantage fiscaux deux fois sur la même chose (Dans notre cas les travaux).

Mais au sujet des plus-value, vous savez je pense qu’il est toujours mieux de prendre 2/3 de 200Ke plutôt que 3/3 de 0.

Valentin,

lachignolecorse · #9

Macaxeira a écrit :
Lachignolecorse, en êtes-vous sûr?

Voir bofip Rep 120

Macaxeira · #10

Au temps pour moi.

Dans ce cas, le mécanisme du déficit foncier en nom propre s’apparente encore plus que ce que je pensais au fonctionnement s’une structure IS dont les amortissements viennent en déduction du prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value à la revente.
Un point de plus pour la SCI IS dans le débat.

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