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#1 01/01/2019 18h30

Membre (2018)
Réputation :   0  

VOTRE PROFIL

- Célibataire
- 42 ans
- TMI : 30%
- Revenus : salaire : 50k€ net +5k€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : limitées
- Fiscales : limitées
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : faibles
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : soir et week-end lors des périodes nécessitant une forte implication.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- 3 bâtiments de 400m2 sur une parcelle de 400m2
    - A: 180m2, colocation sur 3 étages composé de 7 chambres, 3 SdB/WC, 2 grandes pièces de vie
    - B: 60m2 sur 3 étages, 3 petits T1/T2 de ~20m2
    - C: 160m2 sur 2 étages : grand appartement de 120m2 qui sera composé de 5 chambres, 2SdB/WC et 2 pièces de vies + 1 garage de 22m2 qui sera transformé en studio.
- Année : XIXème siècle
- Habité  : Bat. A : Libre , bat. B : 3 baux de 1800€ , Bat. C : sera libéré
- Chauffage : au gaz pour la maison, individuel électrique pour les deux autres bâtiments.
- Compteurs d’eau et d’électricité : communs sur la Bat A, individuel sur le Bat B, commun Bat C (sauf le studio qui sera autonome).

LOCALISATION DU BIEN

- Département : 93
- 5mn du Centre d’une ville limitrophe à Paris, 5mn d’une futur station de métro (travaux commencés), proche d’une grande Université.
- La localisation est actuellement populaire, mais l’emplacement devrait faire prendre de la valeur au bien à moyen/long terme.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 860k€
- Loyer envisagés : 8,4k€/mois  pour 12 chambres en colocation + 4 petits T1/T2 (loyers plutôt raisonnables)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les ans = 8%)
- Gestion locative en propre dans un premier temps

- Travaux immédiats : 400k€ : mise aux norme électrique du Bat A, réfection en profondeur du Bat C, inclus charpente et toiture. Analyse technique réalisé par un cabinet d’étude structurel et devis réalisé par un entrepreneur en bâtiment qui a travaillé sur de gros chantier dans mon immeuble d’habitation.
- Coût des travaux à 5 ans et 10 ans : 50k€ (façade du Bat B)
- Taxe foncière hors TEOM : 7k€/an
- Assurance PNO : à préciser
- Assurance GRL ou GLI : 0€ (je prévois de ne pas de prendre ces assurances)
- Rentabilité net : 6,23% net (source "rendementlocatif")
- Rendement opérationnel brut : 6,05%

FINANCEMENT DU BIEN

- Pas d’apport.
- Crédit à 110% : pour le bien et les travaux, + crédit conso pour le mobilier (60k€)
- Taux du crédit avec assurance : 1,5% (+assurance 0,36%)
- Durée du crédit : 20 ans  (pauses possible en cas de tréso baible)
- Épargne de précaution : 75k€ + possibilité de faire des pause de remboursement du crédit)
Une étude approfondie a été réalisée par ma banque (niveau direction régionale), qui m’a annoncé me suivre sur ce projet tel qu’il a été décrit.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée (LMNP)

CASH FLOW

- Cash flow (iclus TMI) ~800€/mois pendant 12 ans, puis ~ -2000€ pendant 8ans

Ce projet est relativement ambitieux en montant et en temps à y consacrer (travaux + gestion de meublés et des colocations), mais je ne toucherai pas à ma capacité d’épargne qui est de 2k€/mois une fois l’emprunt de la résidence principale remboursée.

Les rendements proche de Paris sont difficiles à trouver. L’avantage de ce projet est d’être à peu prêt à l’équilibre, sur une zone où la vacance locative devrait être relativement faible et avec un potentiel de .
Je suis preneur de vos avis si vous en avez.

Merci,
Jérôme

Mots-clés : colocation, ile-de-france, immobilier

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1    #2 01/01/2019 18h58

Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Bonsoir Jerome,

En effet, le projet est ambitieux!

Quelques questions:
- Avez-vous un accord de principe sur le financement à 110%+travaux avec votre banquier ou s’agit-il d’un accord verbal?
- Pourquoi votre rendement brut 6.05% est inférieur au net 6.23%?
- Avez-vous anticipé la durée des travaux /la vacance locative au départ du projet?
- Comment avez-vous estimé l’enveloppe travaux?

Personnellement, avec 75k d’épargne de précaution sur un projet à 860k+400k je ne serai pas à l’aise pour faire face aux aléas.

Pour ce qui est de la colocation à 12, je laisse à d’autres le soin de répondre: je ne connais pas. Je trouve que partir sur un projet "full" studio ou T2 serait plus confortable dans le temps…

Bien à vous,

"Money is a tool to buy Time"

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#3 01/01/2019 19h32

Membre (2018)
Réputation :   0  

Merci pour votre retour

Pierrot31 a écrit :

- Avez-vous un accord de principe sur le financement à 110%+travaux avec votre banquier ou s’agit-il d’un accord verbal?

Il s’agit d’un accord verbal accompagné d’un email non détaillé.

Pierrot31 a écrit :

- Pourquoi votre rendement brut 6.05% est inférieur au net 6.23%?

J’avoue m’être fait la même remarque. J’imaginais que cela pouvait être lié au mode de calcul du site rendementlocatif qui pourrait déduire certaine charges (Taxe foncière, ….) dans le modèle LMNP alors que le calcul brut  du modèle "étude de cas" propose de retirer ces charges des revenus locatif. Je vais approfondir cette question.

Pierrot31 a écrit :

- Avez-vous anticipé la durée des travaux /la vacance locative au départ du projet?

Tout à fait, j’ai bien intégré ces éléments dans ma modélsiation.

Pierrot31 a écrit :

- Comment avez-vous estimé l’enveloppe travaux?

Pour le gros oeuvre j’ai fait réaliser un audit structurel par une société spécialisée (prestation que j’ai payée). J’ai ensuite fait réalisé un devis par une entrepreneur sur les gros oeuvres à réaliser et les réaménagement à prévoir (en lui demandant d’être plutôt large, pour éviter les surprises en cours de projet). Si le projet se lance officiellement, je ferai réaliser d’autres devis et je prendrai un architecte.

Pierrot31 a écrit :

Personnellement, avec 75k d’épargne de précaution sur un projet à 860k+400k je ne serai pas à l’aise pour faire face aux aléas.

En cas de tension (temporaire) de trésorerie, je me laisse la possibilité de faire des "pauses" de remboursement du crédit, ce la décalera la fin du crédit, mais permettra d’éviter l’asphyxie.
J’aurai par ailleurs une capacité d’épargne de 2k/mois qui me permettra de recréer progressivement une épargne de précaution supplémentaire.

Pierrot31 a écrit :

Pour ce qui est de la colocation à 12, je laisse à d’autres le soin de répondre: je ne connais pas. Je trouve que partir sur un projet "full" studio ou T2 serait plus confortable dans le temps…

Il s’agira en fait de 2 colocations, une de 7 chambres, l’autre de 5 chambres.
J’envisage de prendre une de ces chambre comme hébergement  au début pour accompagner la mise en place de la colocation. J’ai déjà fait de la colocation dans l’appartement que j’occupe actuellement et cela se passait très bien, même si la colocation à 7 sera probablement très différent.

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1    #4 01/01/2019 19h57

Membre (2018)
Top 50 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Bonsoir,

Quelques aspects à considérer à mon avis :

1 - La description du bien au fichier immobilier : correspond t’elle à l’état actuel du bien ?
La transformation du garage en studio est elle administrativement possible ? Dans l’affirmative, la transformation va induire une augmentation de la taxe foncière…

2 - Présence de matériaux susceptibles d’induire des coûts dans le futur : amiante, peintures au plomb, canalisations d’alimentation en eau en plomb…

3 - Chauffage du bâtiment C : dans le cadre d’une colocation, coût du chauffage électrique d’un bâtiment dans le cadre d’une co-location…

4 - Solutions de repli si la gestion de 16 locataires s’avère un vrai fardeau… Au passage, valeur du terrain nu et possibilité de construire un immeuble ?

5 - Comment allez vous répartir la taxe d’habitation entre les 7 locataires ? L’administration fiscale ne connaîtra qu’un occupant et émettra un seul avis et la question va devenir complexe avec la suppression progressive de la taxe liée à des conditions de ressources…

Canyonneur

PS : Bonne et heureuse année à tous les membres du forum

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#5 01/01/2019 20h02

Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Votre projet a l’air d’être réfléchi.

Il faudrait creuser un peu le calcul mais sur 20 ans, mais je ne pense pas qu’un cash flow positif soit possible avec un rendement brut autour de 6% (100k sur 20 ans avec 1.5% de taux +0.36 d’assurance, cela fait une mensualité de 512€/mois soit plus de 6% annuel):

Calcul de la mensualité d’un crédit

Si vous avez un bon profil, je pense que vous pouvez viser un taux inférieur à 1.3% sur 20 ans et pour l’assurance 0.36% (même pour 2 têtes à 100%) me semble très (trop) élevé.

"Money is a tool to buy Time"

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#6 01/01/2019 21h13

Membre (2018)
Réputation :   0  

Canyonneur75 a écrit :

1 - La description du bien au fichier immobilier : correspond t’elle à l’état actuel du bien ?
La transformation du garage en studio est elle administrativement possible ? Dans l’affirmative, la transformation va induire une augmentation de la taxe foncière…

Seul la configuration du Bat. C va évoluer.
Je vais approfondir la possibilité de transformer le garage en studio. D’après les informations que j’ai de la mairie, le PLU permet d’augmenter le nombre de m2 habitables.
J’ai déjà intégré l’augmentation de la taxe foncière en fonction des m2 habitables.

Canyonneur75 a écrit :

2 - Présence de matériaux susceptibles d’induire des coûts dans le futur : amiante, peintures au plomb, canalisations d’alimentation en eau en plomb…

Des diagnostique ont été réalisés, une tuyau d’évacuation des fumés en Fibrociment (amiante) va nécessiter d’être traité (soit protégé, soit retiré)

Canyonneur75 a écrit :

3 - Chauffage du bâtiment C : dans le cadre d’une colocation, coût du chauffage électrique d’un bâtiment dans le cadre d’une co-location…

Désolé, je n’ai pas bien compris cette remarque.

Canyonneur75 a écrit :

4 - Solutions de repli si la gestion de 16 locataires s’avère un vrai fardeau… Au passage, valeur du terrain nu et possibilité de construire un immeuble ?

C’est effectivement un des risque, en particulier pour la Bat A :
- soit il faut le louer en entier , mais il y a peu de bien de cette taille à louer, difficile d’y associer un loyer et le risque de vacance est beaucoup plus important.
- Soit il faut le rediviser en plus petits appartements, mais cela implique de nouveau coûts et un revenu potentiellement plus faible.

Canyonneur75 a écrit :

5 - Comment allez vous répartir la taxe d’habitation entre les 7 locataires ? L’administration fiscale ne connaîtra qu’un occupant et émettra un seul avis et la question va devenir complexe avec la suppression progressive de la taxe liée à des conditions de ressources…

Dans les "discussions" que j’ai lu sur le sujet, j’ai compris que chaque colocataire se charge de sa déclaration, l’administration fiscale se charge d’émettre un avis en fonction de sa situation. Je prévois de faire un contrat de colocation unique mentionnant chacun de colocataire (pour chaque colocation).

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#7 20/01/2020 11h07

Membre (2019)
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Bonjour,

Avez-vous finaliser le projet depuis ?
Avez réussi à monter et faire tourner vos colocations ?

En vous remerciant de votre retour sur le projet,

Bonne journée !

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#8 26/01/2020 17h09

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour,

Ce projet n’a pas abouti, principalement à cause d’un changement professionnel qui me demandait plus de temps.
Même sous-traités, les travaux de 400k nécessitaient un suivi très important  que je pouvais difficilement me permettre à ce moment.

J’ai depuis basculé vers un projet de colocation de moindre envergure (98m2 pour 4 chambres) en cours de réalisation. La signature devrait avoir lieu fin mars. Si tout se passe bien, d’autres devraient suivre.

Bonne journée,

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