Gestion locative : stratégies et expériences des propriétaires
Cette discussion entre membres porte sur la gestion de biens locatifs, abordant diverses stratégies et expériences. Les participants partagent leurs méthodes de gestion, oscillant entre gestion directe et délégation à des agences. La proximité géographique des biens apparaît comme un facteur déterminant dans le choix de la gestion directe, tandis que la gestion déléguée est privilégiée pour les biens éloignés ou pour les propriétaires souhaitant un détachement de la gestion quotidienne. L'utilisation d'outils numériques comme des logiciels ou des sites web dédiés à la gestion locative est également largement discutée.
Un point central de la discussion concerne les outils utilisés pour la gestion administrative : certains utilisent des tableurs Excel, d'autres des logiciels spécifiques ou des plateformes en ligne (Rentila, Gérancecenter, Logeva, etc.). Les avantages et inconvénients de chaque méthode sont débattus, notamment en termes de fonctionnalités, de coût et de sécurité des données. La question du recours à un expert-comptable est également abordée, soulignant son importance pour la déclaration d'impôts, notamment en cas de gestion de nombreux biens ou de régime fiscal complexe (régime du réel pour les locations meublées).
Les participants partagent leurs expériences concernant la recherche de locataires, la gestion des réparations et des relations avec les locataires. La question du rendement et de la gestion du risque est également au cœur des échanges. Plusieurs approches sont évoquées concernant la gestion du dépôt de garantie, certains optant pour une confiance mutuelle, d'autres pour des mesures plus strictes (caution solidaire, assurance GLI ou Visale). Des points de vue divergents émergent quant à l'importance du dépôt de garantie comme indicateur de sérieux du locataire et comme moyen de gestion du risque d'impayé.
Enfin, la discussion aborde la question du temps consacré à la gestion locative et de son impact sur l'activité professionnelle des participants. Certains parviennent à concilier gestion directe et emploi à plein temps grâce à une organisation rigoureuse et à la proximité des biens, tandis que d'autres privilégient la délégation pour gagner du temps et se concentrer sur d'autres aspects de leurs investissements. L'utilisation d'agences immobilières, de services de gestion en ligne et de réseaux d'artisans de confiance sont des solutions évoquées pour optimiser la gestion locative.
Résultat du sondage :
Comment gérez vous vos biens immobiliers locatifs ?
| Je fais tout tout seul | 65% - 95 | |||||
| Je confie toute la gestion à une agence | 18% - 27 | |||||
| Je confie seulement la recherche du locataire à agence | 2% - 3 | |||||
| Je ne possède pas de bien immobilier | 13% - 19 | |||||
1 #1 23/12/2011 12h06Il serait intéressant que l’on échange sur nos façons de gérer nos biens locatifs
Pour ma part, je mixe la gestion directe (pour les biens proches) et délégués à une agence pour ceux qui sont plus loin.
En revanche pour la gestion en direct, j’utilise un site gratuit vraiment très bien fait qui prépare les quittances, calcule la réévaluation…
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Il n’y pas assez d’options possibles car moi je gère moi-même une partie et le reste en agence
Philippe
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Bonjour et merci pour votre sujet.
Pour le suivi des encaissements: J’utilise excel de mon coté avec un tableau par locataire. J’ai un autre tableau de synthèse qui me permet d’évaluer le total de mes revenus.
Pour la sélection du locataire: je passais par une association aidant les jeunes à se loger qui étaient éligible à la GRL, mais je ne suis pas tombé sur de bonnes personnes et pense sérieusement passer par une agence; j’ai du mal à garder mes distances.
J’aimerais beaucoup externaliser les déclarations d’impôt car il lm’arrive souvent de me tromper, avec tous les turn over.
Je précise avoir acheté 2 biens dans un quartier sensible ou ils ont lancé un grand projet de ville avec destruction et reconstruction de logement, et implantation de commerce (un quartier en construction).
Bye.
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J’ai peu de biens immobiliers donc j’arrive encore à gérer tout par moi même.
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Je gère tout moi même, une trentaine de logements, dont 95% dans la même ville (pas idéal comme répartition de patrimoine mais idéal pour une gestion à plein temps).
Un bon tableur Excel, un expert comptable (LMP) et une bonne dose de patience avec tout ce petit monde 
@FelixInvestor : je serais interressé de connaitre ce site offrant des outils pour la gestion. En MP si vous ne voulez pas faire de pub. Merci.
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1 #6 24/12/2011 06h45Pour ceux que cela intéresse , j’ai développé un logiciel de gestion locative.
Je fournie l’adresse du site par MP
Philippe
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cryl a écrit :
Je gère tout moi même, une trentaine de logements, dont 95% dans la même ville (pas idéal comme répartition de patrimoine mais idéal pour une gestion à plein temps).
Un bon tableur Excel, un expert comptable (LMP) et une bonne dose de patience avec tout ce petit monde
@FelixInvestor : je serais interressé de connaitre ce site offrant des outils pour la gestion. En MP si vous ne voulez pas faire de pub. Merci.
Bonjour
Je n’ai qu’un logement que je gère moi même pour l’instant, mon locataire m’a été présenté par mon gendre et je n’ai pas de problème depuis trois ans.
J’utilise le site Gérancecenter qui m’édite les quittances, j’utilise la version gratuite: les avis me sont envoyés par email, je les imprime et les met a la poste. (l’an dernier je le fasait faire par une personne a qui je donnais 70 euro par ans).
Mais ma gestion est très simple avec microfoncier.
cordialement
Hervé
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Oh ça ne me dérange pas de fait de la pub Et le modérateur pourra effacer le nom du site s’il le fait.
Le site est rentila.com, il y a sa déclinaison format iPhone et iPad. Il est gratuit jusqu’à 2 lots. Il fait le quittancement, la révision des loyers, Fait un bilan foncier pour la déclaration d’impôts, Calcule la régularisation des charges, Propose un service de messagerie entre propriétaire et locataire (bon, ça je ne vois pas bien l’intérêt), et que sais je encore…
Philippe, quel est votre logiciel ?
Dernière modification par FelixInvestor (24/12/2011 16h41)
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Bonjour, je fais tout tout seul également…une vingtaine de logements dans la sarl familliale, en propre, mon premier depuis un an bientôt.
Je passe également par le site rentila, qui, il faut l’avouer, est d’excellente qualité, avec une interface graphique et ergonomique trés agréable.
Bon, il faut aussi regarder les potentiels défaut d’un tel site, à savoir le siége social hors france (mais en europe), et la délocalisation totale des données qui font qu’on peut les retrouver partout, mais si le site venait à fermer du jour au lendemain, c’est tout l’historique de la gestion dans le baba.
Hormis cela, c’est bien pratique de ne rien avoir en dur sur son pc, pc qui peut planter, être perdu, volé j’en passe et des meilleures.
Au-delà de la gestion je fais également toutes les petites réparations via une autoentreprise à mon nom, à savoir les changements de robinets, réparations ou changement de radiateur électrique, "trucs" qui cassent.
Si on a la chance d’avoir ses biens à proximité (par exemple la ville où l’on vit), le fait d’être en direct augmente (ou maintien) un bon rendement.
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1 #10 24/12/2011 16h33@Borderline : vous faites les menues réparations facturées via votre microentreprise. Mais qui facturez-vous ? Votre SARL ou bien vos locataires?
je vous pose cette question car j’ai beaucoup de mal à faire payer les locataires pour ce genre de prestations. En effet, ils ne se sentent pas (ou peu) responsables de leur logement, et donc ne feraient rien de ceci si je n ’intervenais pas. Par conséquent, mon patrimoine se dégraderait rapidement, et ce n’est pas 2 mois de caution qui couvrent les dégats.
@Philippe30 : également intéressé par votre soft. Merci.
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Bonjour Cryl,
Pour les menues réparations, le problème est tout à fait similaire au vôtre. Surtout quand une malheureuse chasse d’eau fuie, ou qu’un robinet coule un peu, et que le locataire paie rubis sur l’ongle depuis très longtemps. Ou bien qu’un maintien de rideau céde, 1 semaine aprés l’entrée des lieux…
Donc je facture seulement à la SARL pour la trés bonne raison que vous avez cité (ils ne se sentent pas (ou peu) responsables de leur logement + Par conséquent, mon patrimoine se dégraderait rapidement). Mais comme la SARL est familiale, l’argent "ne sort pas".
En revanche, si le problème est manifestement dû à une faute du locataire, il y a soit refacturation de la SARL au locataire, soit si c’est à la sortie, une retenue sur le DG après que j’ai facturé ma prestation à la SARL. Par exemple, un quasi trou dans le plan de travail de la cuisine…car le locataire n’a pas mis de dessous de plat.
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a écrit :
@Philippe30 : également intéressé par votre soft. Merci.
Contactez moi par MP
A moins que l’administrateur autorise la diffusion de liens vers le site pour télécharger le soft.
Ce soft développé par mes soins à titre personnel couvre une large couverture des besoins d’un bailleur avec l’accent mis sur les bilans statistiques , les ratios de rentabilité etc…
Surement des choses à revoir mais je l’utilise pour l’ensemble de mes biens et il correspond aux besoins d’un bailleur.
Philippe30
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Simplissime pour moi :
proprio à Paris centre d’un studio de 30 m2 depuis 1989 (jeune locataire actuel sans problèmes)
et d’une chambre de service de 9.5 m2 depuis 2011 (rénovation quasi achevée, locataire doit s’installer début 2012)
virements bancaires pour loyers, réévalués tous les ans avec recherche IRL sur le net et règlement ponctuel de la Taxe d’enlèvement des Ordures Ménagères.
Bon, habiter à 20’ de ces deux biens me permet une réactivité plus facile, c’est évident !
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Comme Job : proprio à Paris d’un studio depuis 2005 et puis… j’ai déménagé en province.
Du coup, je passe par une agence qui me ponctionne 5,5% du loyer CC.
En revanche, je ne m’occupe plus de rien : c’est pratique. (recherche locataire, petits et gros travaux….)
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bonjour,
je teste en ce moment quelques logiciels de gestion locative et je constate que si je souhaite déclarer au régime du réel mes locations meublées, il me faut tenir une vraie comptabilité, ce que ne font pas la plupart des softs.
J’en conclu que je suis de toute manière obligé de passer par un expert comptable pour me faire valider ma comptabilité, correct?
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Bonjour,
Existe t’il un soft dans lequel on rentre notre comptabilité et cela nous sort la liasse fiscale ?
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Je peux pas répondre à toutes vos questions, tout ce que je peux dire c’est que rentila.com offre de trés bon services, il y a une version démo en ligne, essayez là et vous pourrez vous faire votre propre idée.
Concernant l’utilité d’un comptable, cela me semble intéressant à partir d’un certains nombre de biens. Si vous êtes en SARL, SCI ou autre, c’est de toute maniére obligatoire.
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Hall of Fame Obligatoire de passer par un expert-comptable pour une SARL ou une SCI ? Je ne crois pas (quel est le texte de loi ou autre qui le rendrait obligatoire ?)
Mais recommandé pour ne pas se mélanger les pinceaux, pour pouvoir répondre au mieux à toutes les "questions" du fisc, et dans certains cas pour ne pas voir son revenu augmenté forfaitairement d’office, et pas forcément très cher non plus.
Pour ma part, je passe par un expert comptable. Mais j’ai aussi créé il y a quelques années une SARL tout seul (j’avais quand même un associé), tenu la compta tout seul et liquidé la SARL tout seul. (Il n’y a eu qu’un seul exercice, et la comptabilité était très simple, car on n’a pas continué à développer l’activité. Ce fut très instructif, même si remplir les liasses fiscales à la main a été fastidieux !).
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DKEE34 a écrit :
Existe t’il un soft dans lequel on rentre notre comptabilité et cela nous sort la liasse fiscale ?
Voyez du coté de EBP
Produit - EBP Location Immobilière 2012 version 10 lots
Je n’ai rien trouvé chez Ciel en gestion locative
Philippe
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BorderLine a écrit :
Concernant l’utilité d’un comptable, cela me semble intéressant à partir d’un certains nombre de biens. Si vous êtes en SARL, SCI ou autre, c’est de toute maniére obligatoire.
Je ne connais aucun texte qui rende obligatoire les services d’un comptable ou d’un expert comptable pour les structures que vous citez.
En effet même si la tenue d’une comptabilité est obligatoire pour une SARL, une SCI à l’IS ou une SCI à l’IR dont au moins un des associés est une personne morale, il est tout à fait possible comme le souligne GBL de faire la compta soi-même.
Par contre il est vrai que l’authentification des comptes par d’un expert comptable rassure le fisc, qui fera moins facilement de contrôle.
En ce qui concerne une SCI à l’IR dont la totalité des associés sont des personnes physiques, la tenue d’une comptabilité n’est même pas exigée, un simple livre de tenue de comptes est nécessaire pour pouvoir remplir la déclaration 2072.
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Autant pour moi, il y a en fait un minimum légal avant l’obligation de faire appel à un commissaire au compte, et ce, pour quelconque personne morale que ce soit.
Le contrôle des comptes par le Commissaire Aux Comptes
Audit comptable et financier ? Wikipédia
Par contre, il semblerait que ne pas adhérer à un Centre de gestion agréé (donc comptable) majore la base d’imposition sur les bénéfices
Centre de gestion agréé (France) ? Wikipédia(France)
Pourquoi adhérer à un CGA ? - Fédération des Centres de Gestion Agréés - FCGA
Sans compter que cela diminue les chances de survenue d’un contrôle. Pas obligatoire, mais cela y incite fortement donc.
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Faites-vous appel à une agence de locations, ou dirigez-vous tout par vous mêmes?
Exemple: Annonces pour visites, état des lieux + bail, suivi de chantier pour la rénovation.
Ou via des intérmédaires: notaires, agence immo, etc…
J’ai un peu de mal à comprendre comment certains sur ce forum arrivent à concilier un travail à plein temps,tout en effectuant le suivi d’un parc immobilier.
Vos conseils sont les bienvenus !
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Certains biens en agence , d’autres gérés par moi même.
Question d’organisation et de proximité des biens.
Intervention en cas de problème dans les biens ( fuite , chauffe eau )
Il faut être disponible et organisé mais cela ne prend pas trop de temps sauf en cas de relocation où le téléphone sonne souvent et qu’il faut mettre en place un nouveau locataire sans se tromper …
Philippe
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Ce qui prend du temps est la prospection et le suivi des travaux. Pour la recherche de locataires, j’utilise une agence sur Paris qui facture un mois de loyer au locataire et rien au proprietaire (visites, etat des lieux entrée / sortie) Ensuite je gère moi même. J’ai eu une fuite d’eau en 3 ans et 8 studios… pas la mer à boire…
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ZX-6R a écrit :
Pour la recherche de locataires, j’utilise une agence sur Paris qui facture un mois de loyer au locataire et rien au proprietaire (visites, etat des lieux entrée / sortie)
Attention c’est contraire à la loi et les agences sont surveillés pour ce genre de pratique.
La loi indique que la commission doit être partagée entre le propriétaire et le locataire.
Philippe
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