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1 #1 11/12/2016 16h56
- Ritorak
- Membre (2016)
- Réputation : 6
Bonjour à tous et à toutes !
A moi de me lancer et de vous présenter notre projet. Attention pavé en vu !
"Risqué" (évidemment) comme premier investissement locatif mais cela a déjà été débattu et n’est pas le but du propos.
VOTRE PROFIL
Au niveau de notre situation, peu de changements comparés à ma présentation : à savoir que nous sommes mariés sous le régime de la communauté et le deuxième enfant est en route depuis peu (2 mois de grossesse).
Les revenus n’ont pas changé. Une légère augmentation prévue en mai prochain avec la titularisation (et surtout la montée d’échelon supérieur).
Notre épargne actuelle tourne autour de 500/600 euros par mois
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : Je suis là pour apprendre
- Fiscales : Je pense avoir saisi une bonne partie des différents dispositifs "simples" (hors SCI ou autres)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Artisans, de confiance, en partie trouvés (travaux généraux ok, électricité et menuiserie en bonnes pistes).
- Sociales : infirmier en psychiatrie donc je dirais plutôt bonnes 
- Temps disponible : Plutôt disponible grâce à nos horaires en postes (matin ou soir)
RÉSUMÉ DES RECHERCHES
Nous avions d’abord accès nos recherches sur des appartements à visée étudiante dans le but de louer en LMNP.
Notre choix s’était d’abord porté sur la ville de Clermont-Ferrand (63) mais la distance de plus d’1h30 de route pour un aller depuis notre domicile a freiné nos possibilités de visites et nos ardeurs. Surtout dans une location étudiante avec un risque de turnover important.
Nous avons, par la suite, décidé d’orienter notre recherche plus près du domicile même si les villes sont moins intéressantes d’un point de vue démographique, flux étudiant…
Sur un rayon de 45 min (un aller) autour de notre domicile, le dynamisme des villes n’est, malheureusement, pas des plus intéressants mais c’est la limite que nous nous sommes fixés.
Nous avons également, en toute connaissance de causes et de risques, opté pour chercher un immeuble de rapport.
Je sais que cela a été plusieurs fois discuté sur ce forum mais nous prenons le pari qu’un problème avec un locataire sera moins dommageable si nous avons plusieurs locataires.
De plus l’idée de supprimer tout ce qui a trait à la copropriété nous semble intéressante au niveau du coût et de la gestion.
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble d’environ 400m² en bon état (toiture et façades) avec deux entrées séparées donnant chacune sur 3 F3 d’environ 50m² soit 6 appartements F3 au total.
- Année de construction : 1900
- le tout sur 2 étages sans ascenseur avec une luminosité que nous estimons correcte. Le bien dispose de caves.
- Actuellement 4 logements sont loués sur les 6. Le propriétaire se gardant 2 biens en "résidence principale" (ce serait dans l’idée de limiter l’impôt sur la plus valu)
- Chauffage individuel : 4 électriques avec radiateurs changés récemment et 2 au gaz
- Volets isolants ou persiennes ? Persiennes, fenêtres en vitrage simple à changer sur une partie des appartements
- Un compteur d’eau principal avec sous compteurs par logement et compteurs électricité/gaz individuels + 1 compteur électrique pour les communs.
- Décoration : Murs de tous les appartements repeints récemment en neutre (blanc), parquet chêne dans certains appartements en bon état, lustré (poli ?) récemment, parquet flottant neuf mais à revoir (pose de plinthes à faire) mais louable en l’état.
Pour l’histoire de l’immeuble
L’immeuble était en vente en début d’année 2016 et avait vite trouvé preneur.
Compromis, à priori, signé, le précédent acquéreur avait demandé au vendeur de "vider" l’immeuble des locataires.
Le vendeur avait effectué la manœuvre car disposait d’un autre immeuble qu’il venait de refaire et qu’il allait mettre en location.
Ce faisant l’acquéreur a commencé des travaux (avec l’accord du vendeur et toujours, à priori, sous compromis), à savoir pose de parquet flottant (fait de manière.. aléatoire et amateur, sans plinthe), de quelques éléments de décoration… puis a littéralement disparu des radars et a fini par annuler l’achat.
Finalement le vendeur s’est retrouvé avec un immeuble vide où des éléments étaient à reprendre. Il a donc dû relancer la vente et retrouver des locataires pour limiter les pertes.
Le vendeur vend ses différents immeubles car la famille souhaite vivre dans un autre pays pour rejoindre leur fils.
LOCALISATION DU BIEN
- sud Ouest du 58 (facile)
- Bien situé en hyper centre , a 2min à pied de la gare et 1min à pied d’une place importante de la ville, avec de nombreux commerces (même si évidemment certains ferment), et qui reste relativement dynamique.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Situation démographique en baisse depuis des années mais unité urbaine de 60 000 habitants et aire urbaine de 100 000 habitants (moitié de la population du département) et une volonté des élus de redynamiser la ville.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Avec le projet d’une création de ligne de TGV, peut être mais cela serait du "bonus". Le prix d’achat du bien est inférieur à celui du marché.
RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : Initialement 255 000 euros en agence, vu en direct à 240 000 + 18000 FDN
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Déjà loué 450x3 + 490. Pour les 2 autres estimés à 450 + 420. Un des biens loué à 450 se louait auparavant 490 et celui à 420 peut se louer aisément 450. Ce qui pourrait amener le loyer total mensuel à 2780 euros mais nous partons sur l’hypothèse de 2710 euros mensuels.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : à estimer car nouveaux locataires mais pas de soucis de location précédemment au vu de l’emplacement. Disons 4%
- Frais de "maintenance" estimés à 1000 euros par an (peut être un montant trop faible ?)
- Le tout sera géré en direct. Le vendeur faisait tout gérer par agence, je pense que, de fait, il sous-estime en partie la rentabilité du bien.
- Travaux immédiats : 10 000 euros pour changement fenêtres (devis à 7000 euros) et menus travaux de confort (une petite cuisine aménagée à mettre dans un appartement et des plinthes à refaire).
Il peut être possible de changer 4 fenêtres des communs ainsi que les deux portes d’entrée car vieilles (mais potables). Mais l’enveloppe travaux augmenterait de 6000 euros.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Rien
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : toiture refaite récemment, façade peut être ? (en bon état actuellement)
- Taxe foncière hors TEOM : 3456 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : estimation 550 euros, à définir
- Assurance garantie risques locatifs ou Garantie Loyers Impayés : Non ou selon profils locataires mais le but est de sélectionner.
- Frais de dossier : 500
- Frais de garantie crédit logement : 2575,72
- Emprunt à 110% : coût total de l’opération : 271 500(arrondi et avec 10000 euros de travaux)
- Rentabilité brute : = (2710*12*100) / (240 000 + 18 000 + 10 000) = 12,1%
- Rendement opérationnel brut : ((2710*(100-4)*12)-1000 -550) / 271500 = 11,49%
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport => emprunt à 110% (totalité en emprunt, 0 apport)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : délégation d’assurance avec un taux par tête à 0,04%
- Crédit sur 20 ans au taux lissé de 1,40%
- Épargne de précaution : L’objectif est de garder une épargne de précaution pour l’immeuble de 12 000 à 15000 euros. Le différé d’amortissement n’est pas possible (refusé car locataires en place et peu de travaux) mais on peut jouer avec les intérêts intercalaires ce qui impliquerait donc une perte sèche et une année de plus de prêt, mais, permettant de constituer une épargne de cet ordre là en un an.
A cela s’ajoute pour l’heure environ 7000 euros d’épargne de côté pour nous. L’objectif est d’atteindre les 10000 euros en épargne de précaution personnelle avant d’envisager des placements plus particuliers.
Avec notre capacité d’épargne mensuelle actuelle, nous pouvons absorber 50% de logements vacants (évidemment avec la fiscalité et les charges actuelles et selon le site rendement locatif), nous sommes à l’équilibre avec 5/6 loués.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Vu avec Anah , Borloo intermédiaire non possible, c’est dommage car cela aurait fait une belle cerise sur le gâteau pour des loyers pratiquement identiques.
RÉGIME D’EXPLOITATION
Location nue au réel aux vues des superficies, a priori peu de demande de meublé en T3 (j’ai des doutes mais à voir si marché de niche ?)
Peut être à tester sur 1 appartement avec annonce "fictive" (avant achat de meuble) pour prendre la température.
CASH FLOW
Cash flow positif net net (après impôts) : selon rendement locatif : 325 euros / mois la deuxième année avec un rendement net net de 7%. Peut être pas exceptionnel par rapport au nombre d’appartements mais ça augmente notre capacité d’épargne tout en remboursant un beau capital tous les mois. De plus avec possibilités de déficit foncier futur via d’autres bien en location nue.
C’est contradictoire mais nous sommes plus rassurés avec cet immeuble que d’autres biens moins chers que nous avons visités. Car peu de travaux pour commencer et des locataires déjà en place qui nous semblent sérieux.
L’intérêt de cet investissement est de le garder en tant que "générateur de trésorerie" (la revente à court et moyen terme n’étant pas envisagée.) afin de grossir notre patrimoine tout en dégageant une épargne mensuelle supplémentaire équivalente à une augmentation de 50% de notre épargne actuelle et qui pourra être placé sur des supports plus rémunérateurs par la suite.
TMI à 14% qui devrait rester à 14% avec la naissance du deuxième enfant. Même si le passage au 30% se rapprochera vite.
OBJECTIFS
Pour la suite (si tout se passe bien) : trouver d’autres biens avec des rendements similaires avec beaucoup de travaux et avec :
- soit location nue au réel afin de profiter du déficit foncier tout en valorisant un autre bien. En prenant des biens à faible coût avec beaucoup de travaux et avec des sommes bien plus faibles quitte à renouveler l’opération « régulièrement »
- soit des surfaces moins importantes pour faire du LMNP et augmenter le cash flow mensuel tout en « diversifiant » sur l’immobilier.
- Ouvrir une ou plusieurs AV (toujours pas fait car en reconstitution d’épargne suite au mariage mais cela va venir pour prendre date).
- Pour le PEA, à l’époque où nous avions fait notre prêt immobilier pour la RP, il avait été convenu de placer 100 euros chacun dans un PEA à la Caisse d’épargne. Nous avons donc un PEA ouvert depuis plus de 2 ans, bientôt 3 sans versements dessus. Je l’avais complètement oublié…
QUESTIONNEMENT
- Preneur de tout avis, qu’en pensez vous ?
- Concernant l’épargne de précaution, les intérêts intercalaires maximum calculés seraient de l’ordre de 320 euros par mois en perte. Mais nous laissant presque 1000 euros par mois à mettre de côté sur la première année. Cela implique finalement une opération sur 21 ans mais un taux sur 20 ans. Qu’en pensez vous ? D’autres idées ?
- Sur quel support placer cette épargne de précaution ? Livret A ? L’idée étant évidemment une disponibilité assez rapide en cas de besoin et si possible une différenciation entre épargne immeuble et épargne personnelle .
- La question se pose sur les travaux avec l’arrivée possible de l’imposition à la source (mais cela dépendra des élections) à savoir si l’on peut en effectuer un maximum en 2017 ou s’il vaut mieux attendre et ne faire que ceux prioritaires et différer les autres en 2019 (?) Pas de boule de cristal mais peut être que j’ai laissé passer des informations sur ce sujet ? (j’ai lu le sujet traitant du sujet mais ça reste flou à mon sens)
- Concernant le PEA, est-il judicieux de le transférer ailleurs pour profiter des 3 ans d’ancienneté ou bien y a t-il un intérêt de le clôturer et en ouvrir un autre ailleurs. Je dirais autant profiter des 3 ans d’ancienneté mais comme nous visons le long terme je reste dubitatif. Dans tous les cas je passerais par une structure "en ligne".
En vous remerciant d’avoir lu ! (Pour ceux qui en auront eu le courage)
Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, ritorak
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