Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Bonjour,

J’ai été candidat à l’élection du conseil de surveillance de la SCPI Efimmo 1. J’ai eu un message m’informant que les candidats élus sont les candidats sortants qui se sont représentés.

Cordialement

Bonjour,

Dans le dernier BT, il est indiqué page 5 que les retraits du trimestre sont de 7,5 millions. La collecte nette est donc d’environ 49 millions (56.5-7.5).

Cette collecte de 49 millions reste élevée. A surveiller.

D’autres SCPI de bureaux ont vu leur collecte nettement baisser au T2 (voir intéressante émission : "Et + encore").

La collecte à venir est un critère important je pense. Les SCPI qui collectent pourront assurer la liquidité et investir dans de bonnes affaires (relutif) et moderniser leur parc immo.

Pour les autres, ça deviendra vite compliqué…

Message édité par l’équipe de modération (08/07/2023 16h07) :
- correction de balises Url/Société/Quote/Livre +orthographe

C’est quand même faible comme revenu locatif  par rapport aux années précédentes ça n’a pas augmenté du tout voir même baissé.

On voit très clairement que l’indexation des loyers ne fonctionne pas du tout quand on passe à la pratique.
( En gros on en voit pas du tout la couleur )

Ce qui est une double peine car d’une part le prix de la part un risque de baisse qui est devenu non négligeable et d’autre part les distributions ne que baisser ou stagner.

Donc les prix  de la vie courante montent mais les distributions baissent et la valeur de reconstitution aussi.

La situation ne se présente vraiment pas bien et encore Efimmo est loin d’être la plus mauvaise SCPI de bureau du marché.

Voici l’évolution du résultat courant (déduction faite des prélèvements d’impôt sur le revenu à l’étranger) par part d’Effimmo sur les 10 dernières années
2013 : 11,49 €
2014 : 11,53 €
2015 : 11,40 €
2016 : 10,63€
2017 : 11,46€
2018 : 11,83€
2019 : 11,66€
2020 : 11,25€
2021 : 10,43€
2022 : 9,53€

Certes c’est un peu simpliste comme analyse mais cela donne la tendance et il est clair que la hausse de la capitalisation a conduit à une dilution des résultats.
Et Effimmo est à mon avis mieux géré que la moyenne des SCPI de bureaux.

Bah fatalement si on vend des bons actifs pour habiller les bulletins  à la fin il reste que des actifs moyens ou médiocres et les loyers ne peuvent pas suivre.

D’ailleur fait intéressant hausse des taux = baisse du levier donc encore une baisse de la rentabilité de la scpi …

C’est vrai, les bases de calcul ne sont pas strictement comparables dans la série de chiffres que j’ai présentée.
Mais dans le cas d’Effimmo c’est assez marginal.
Le résultat courant avant fiscalité étrangère par part s’élevait à 9,63 € en 2022 (9,53 € après fiscalité étrangère) et à 12,04 € en 2018 (11,83 € après fiscalité étrangère).

Source : rapport annuel d’Effimmo p37
On voit bien d’ailleurs en regardant les chiffres plus en détail que le problème est la ligne revenus (loyers perçus) et qu’on n’a effectivement pas encore l’impact à venir de l’augmentation des charges financières.

https://www.sofidy.com/app/uploads/2023 … 2t2023.pdf

je met un lien du bulletin ici.

C’est pas catastrophique mais le risque de baisse n’est pas totalement écarté je pense.

Je remarque que la valeur de reconstitution est inférieure au prix de la part. Est-ce un cas unique parmi les SCPI ? Le prix de souscription ne doit-il pas être compris entre la valeur de liquidation et la valeur de reconstitution ?
(Pour ma part je viens de me retirer d’Efimmo)

Non, le prix de souscription doit être dans la fourchette -10% / +10%.
Plusieurs SCPI surcôtent : voir ce LIEN.
Lorsque le prix de souscription dépasse de 10% la valeur de reconstitution, il doit baisser (il baisse souvent un peu avant par décision de la SDG).

EDIT : double post avec GBL, on a répondu en même temps.

Communication synthétique d’Efimmo sur Linkedin qui a été publiée le 28 septembre.

Yvan

LIEN POUR CETTE INFORMATION

Fin septembre, Sofidy a finalisé pour le compte de la SCPI Efimmo 1 la vente de deux plateaux de bureaux situés dans le Quartier Central des Affaires parisien (8ème arrondissement), pour un montant de 10,3 M€ nets vendeur, soit près de 18 000€/m2.

Les deux plateaux de bureau développant 578 m², avaient été acquis en 2010 au sein d’une copropriété au prix de 5,0 M€ frais inclus (8 100 /m²). Le prix de vente s’élevant à plus du double du prix d’acquisition, affiche une valorisation supérieure à la dernière valeur d’expertise du 31 décembre 2022 (+1,4%) et ce malgré l’environnement de marché actuellement chahuté. L’opération génère un TRI net de fiscalité sur la plus-value de +9,5 % sur 13 années de détention.

Les cessions réalisées par la SCPI EFIMMO 1 au cours des cinq dernières années représentent un montant total de plus de 140 M€, affichant des prix de ventes en moyenne supérieurs de plus de 8,6 % par rapport aux valeurs d’expertise. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La plus-value, réalisée fin septembre, s’ajoute au 1,1 million d’euros de plus-value nette déjà réalisée depuis le début de l’exercice 2023 suite à la vente d’autres d’actifs ne répondant plus aux critères d’investissements actuels d’EFIMMO 1. Le programme d’arbitrage réalisé à ce jour permet d’ores et déjà d’annoncer la distribution d’un dividende exceptionnel de 0,74 € par part qui sera versé courant décembre pour les épargnants de la SCPI. D’autres opérations d’arbitrages en cours devraient permettre à la SCPI de compléter les distributions de plus-values au titre de l’exercice 2023.

La politique d’investissement prudente et disciplinée menée par SOFIDY pour le compte d’EFIMMO 1, axée sur la forte mutualisation du risque en ciblant les actifs de bureau de petites et moyennes surfaces (près de 270 actifs pour une valeur moyenne de 7M€ par actif) au sein des métropoles dynamiques européennes, en fait une SCPI avec des fondamentaux solides pour traverser ce nouveau cycle immobilier.

Bien vendu quand même.
Et à priori, il y aura d’autres cessions.

Le bulletin trimestriel est sorti.
Taux de distribution brut 2022 : 4,98%.
Taux de distribution brut prévisionnel 2023 en baisse : entre 4,65% et 4,90%.
0 part en attente de retrait au 30 septembre 2023.
Au 3ème trimestre, collecte nette faible : 104 199 parts nouvelles souscrites, 103 987 parts retirées.
Source : bulletin trimestriel