Tembusu [92] : étude de cas immobilier (studio, résidence principale)

Bonjour Tembusu,

Quelques remarques, en vrac, concernant votre projet.

- comment allez vous "vendre" votre projet à la banque ? RP ou locatif ? Attention à ne pas trahir la confiance de la banque, qui est votre partenaire indispensable, en présentant un dossier RP qui serait en fait du locatif. Il sera très complexe de faire financer du locatif sur 30 ans.

- pour quelle raison souhaitez vous partir sur un crédit de 30 ans ? Le coût de votre crédit sera alors de 65 300 euros. Cela sera payé, en partie, par vos locataires, mais tout de même. Le fait d’allonger la durée de crédit peut paraitre une idée alléchante pour dégager un CF positif, mais le fait est que cela masque souvent les défauts d’une mauvaise affaire. En l’occurrence, d’un bien trop cher pour être rentable.

- avez-vous un objectif de PV ou de CF ? Car si il est très difficile de dégager un rendement en IDF, vous pouvez axer votre projet sur un objectif PV (revente de RP par exemple, après travaux d’optimisation).

-En partant sur un crédit sur 30 ans, vous n’amortirez que 6k par an sur les dix premières années. Vous n’aurez donc quasiment rien amorti si vous devez vendre au bout de 6 ou 8 ans par exemple. Il est peu probable que vous alliez garder ce bien durant 30 ans, faites donc des simulations sur une durée de détention de 10, 15 ou 20 ans.

- je ne connais pas votre zone, je ne me prononcerai donc pas sur le prix ni sur le loyer. En revanche, pour un studio de 27m2, ne serait-il pas envisageable de créer une chambre ou un coin nuit ? Et d’ainsi pouvoir offrir un T2 à la location ? Cela est recherché et vous permettra sans doute de louer plus cher. D’autant que votre situation, si proche d’une gare, semble être optimale (mais cela se paie, au détriment du rendement).

- comment avez vous estimez vos travaux ? Car vous indiquez de mauvaises compétences en matière de travaux. Vous allez donc devoir déléguer et cela peut très rapidement coûter très cher si vous faîtes refaire la SDB (indispensable dans un appart vieillissant si vous voulez faire du qualitatif) et la cuisine. Quid des fenêtres? Faîtes vous entourer pour une estimation plus précise et si possible avant la fin du délai de rétractation…

- ne pas oublier de prendre en compte la CFE, les frais de comptabilité dans vos calculs.

- vous ne parlez pas de charges de copro dans vos calculs.

- quel était le précédent loyer ? y-a-t-il une contrainte pour la fixation du montant du loyer à la relocation ?

- en y mettant bout à bout toutes les charges, les provisions, ce bien est-il plus rentable qu’une SCPI ?

-Pensez également à provisionner une somme pour les travaux de copro et/ou de rénovation du bien. Vous en aurez forcement sur une durée de 30 ans. Une SDB est démodée au bout de 10/12 ans environ par exemple.

- vous êtes plutôt jeune et, à priori, célibataire : ce bien ne risque-t-il pas de vous bloquer dans l’achat d’une RP ou de vos projets de vie lorsque vous aurez une vie de famille ?

- vous indiquez vouloir faire une autre opération, en province, par la suite. En investissant seul, votre taux d’endettement risque d’être rapidement pénalisant. Il faut donc soigner le premier investissement.

- dernier point, plus philosophique cette fois : vous indiquer un goût certain pour les voyages, le bout du monde etc. Ne craignez vous pas de vous "enfermer" avec ce bien ? Vous maîtriser le mandarin, travailler ou vivre en Asie ne risque-t-il pas de vous donner envie dans un futur plus ou moins proche ? Il faudra alors mettre le bien en gestion (baisse de rentabilité) ou vendre (problème de la durée longue du prêt qui ne permet qu’un amortissement limité du capital).

Au plaisir d’échanger.

Je suis du coin (la garenne colombes) et ça me parait aussi élevé.

Après cela peut passer, tant que l’appartement est en état neuf. Mais cela veut dire des travaux plus réguliers et une vacance locative qui a toutes les chances d’être non nulle. Prévoir une vacance nulle ne me semble pas adapté à la clientèle visée, qui sera je pense plus souvent demandeuse de quelques mois que pour de la résidence principale. Et des déplacements plus fréquents à prévoir.

Après ce n’est que mon avis (j’investi en meublé en province sur des prestations moins haut de gamme), mais je serai vous je prévoirai aussi l’option à moyen terme d’un loyer plus raisonnable (950 euro en meublé sans forfait électrique?). Sans risque de dépassement non contrôlé et moins de vacance locative.

Quel sont vos prévisions de consommation électrique et de chauffage dans votre simulation?

Vous n’indiquez pas le montant des charges de copro? Sachant l’existence d’un gardien, chauffage collectif… Est-il individualisé? Valeur du DPE?

Kromoz0hm a écrit :

Habitant assez proche, j’ai du mal à comprendre le placement en terme de prix locatif qui correspond pour le secteur au loyer d’un T2 de 50m². Bon pour ce prix c’est de la location nue bien sûr, mais j’ai du mal à imaginer quelqu’un payer ce prix là juste pour du meublé.

Bonjour,

J’ai 2 T2 avec box dans le secteur sur Nanterre, une ville qui souffre assez injustement d’une mauvaise réputation.

L’un est nu, loué 930€ hors charges. Il aurait probablement pu être loué plus cher au vu du nombre de candidats sérieux qui se sont montrés intéressés.

Le second est meublé, loué 1350€ charges comprises (chauffage, eau chaude et eau froide, donc pas internet ni l’électricité).

Les 1200€ pour le cas ici évoqué me paraissent donc relativement optimistes mais pas inatteignables non plus.

Bonjour à tous,

Je vous remercie tous pour vos retours. L’appartement est loué depuis la semaine dernière, pour un montant de 1100€ par mois tout compris (internet, electricité, eau, charges de copropriété). Ces charges représentent un montant total d’environ 150€ par mois. (soit 950€ de loyer hors charges). Mes mensualités sont de 954€ par mois. Si on prend en compte la taxe foncière (300€ par an), l’assurance PNO (120€ par an), et l’assurance emprunteur (300€ par an), le cashflow est légèrement négatif.

Très bonne expérience avec mon entrepreneur, trouvé par le bouche à oreille, super boulot, bonne humeur, fiable, et prix honnêtes pour la région parisienne (comparativement aux deux autres devis demandés). Je ferais certainement appel à lui pour d’éventuelles autres opérations.

Au final, j’aurais mis 26k€ de fonds propres, et 242k€ d’emprunt sur 25 ans (taux de 1,35%, et assurance emprunteur à 0,10%), pour un coût global de 268k€. Au vu des transactions sur le secteur actuellement (un bon ami à moi cherche actuellement à acheter sa RP dans le quartier et je l’aide dans ses recherches), j’estime sa valeur à 270k€ compte tenu de sa situation, de sa rénovation à neuf, de son plan sans aucune perte d’espace, et de la rareté des petites surfaces sur le secteur.

J’ai trouvé la locataire sur le réseau Gens de Confiance, très bon feeling, profil sérieux, garant. Elle était enchantée de prendre à bail l’appartement.

J’ai effectivement légèrement surestimé le loyer (je pensais pouvoir louer le bien à 1200€ initialement).

Le régime fiscal est le LMNP au réel (j’utiliserai la plateforme "Je Déclare Mon Meublé" pour établir la liasse fiscale).

Vous pourrez retrouver les photos de l’appartement sur le sujet "rénovation et décoration : vos réalisations en photo (lien : rénovation appartement Tembusu).

Au final, cette opération fut une excellente expérience, et j’ai hâte de pouvoir recommencer une autre opération immobilière (qui sera très probablement un petit IDR en province, pour la rentabilité).

Au plaisir d’échanger,

Tembusu