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[+1] #201 05/06/2019 12h19
- michaelstaudi
- Membre (2018)
- Réputation : 73
Comme l’a indiqué Bernard2K profitez de votre famille, mais pour résumer, si on parle uniquement immobilier vu votre situation j’ai 2 conseils à vous donner :
1) Formez vous, tous les jours si il le faut, apprenez des choses que ce soit au niveau immobilier, calcul de rentabilité, analyse du prix du marché autour de chez vous, comment bien présenter son dossier à la banque lors d’un rdv pour obtenir un crédit immo etc… il y a tellement de choses à apprendre
2) Stabilisez votre situation financière, autant au niveau de vos comptes bancaire que de votre emploi, épargnez au mieux, réduisez les dépenses inutiles, stoppez vos passifs le plus rapidement possible si vous en avez, décrochez un CDI
Vous parlez d’une durée de 12 mois minimum, essayez de vous imaginer dans 12 mois avec des centaines de connaissances en plus et des comptes propres à 100% aux yeux de la banque?
Vous aurez toutes les armes en main pour investir avec succès, ne vous posez pas d’autres question pour l’instant.
Dernière modification par michaelstaudi (05/06/2019 12h20)
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#202 12/06/2019 22h36
- Clem83
- Membre (2019)
- Réputation : 3
Merci à tous pour vos réponses.
Je vais suivre vos conseils, approfondir mes connaissances, faire mes études de marchés, mettre en place mes routines de recherches, etc … Pour être fin prêt dans 1 an, et investir avec de meilleurs bases.
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#203 16/09/2019 16h46
- Matt23
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Bonjour, je suis nouveau sur ce forum,
Je souhaite emprunter 130.000€ pour financer un projet T4 à 110% + travaux.
L’idée serait de le louer en coloc (CF positif), mais le projet aurait peut être plus de chance de passer si je dit que c’est pour une RP…
Problème : je n’ai pas de CDI
Cependant : je touche le chômage, environ 1300e/mois, jusqu’à janvier 2021.
Ayant fait une école de commerce j’ai vocation à retrouver un CDI rapidement.
Enfin, je dispose de 135.000€ d’épargne en assurance vie (fond € et UC répartition 50/50) et 15.000€ sur livret A
Question : la banque acceptera-t-elle de me prêter ?
Sachant que la somme demandée est inférieure au montant de l’assurance vie
Merci pour vos conseils
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#204 16/09/2019 17h13
- garprenti
- Membre (2013)
- Réputation : 44
Bonjour Matt23,
Vous pourriez peut-etre demander un pret in-fine?avec le nantissement du contrat d’assurance-vie,et les échéances plus faibles qu’en amortissable,vous devriez peut-étre trouver une oreille attentive quelque part?
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#205 16/09/2019 19h00
- dangarcia
- Membre (2015)
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Matt23 a écrit :
Enfin, je dispose de 135.000€ d’épargne en assurance vie (fond € et UC répartition 50/50) et 15.000€ sur livret A
Au pire vous pouvez toujours utiliser tout ou partie de vos fonds propres. Plus risqué mais sans doute pas beaucoup plus cher qu’un emprunt, car dans votre situation même si vous obtenez un financement je doute que vous obteniez aussi un excellent taux. A comparer avec le taux que vous sert votre AV.
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#206 16/09/2019 19h41
- GoodbyLenine
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Matt23 a écrit :
Cependant : je touche le chômage, environ 1300e/mois, jusqu’à janvier 2021.
Ayant fait une école de commerce j’ai vocation à retrouver un CDI rapidement.
Enfin, je dispose de 135.000€ d’épargne en assurance vie (fond € et UC répartition 50/50) et 15.000€ sur livret A
Question : la banque acceptera-t-elle de me prêter ?
A mon avis : non. Et c’est plutôt pour votre bien. Exercez votre "vocation" à retrouver un emploi, et envisagez ensuite un investissement immobilier avec emprunt.
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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#207 16/09/2019 21h44
- Elodie01
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Matt23
je doute qu’une banque vous prête, que ce soit pour une résidence principale ou un projet locatif.
La visibilité sur vos revenus ne dépasse pas 1 an et demi alors que vous allez sans doute emprunter sur 15 à 20 ans.
Par ailleurs, au delà de votre profil de revenus risqué, vous demandez un financement à 110% + travaux.
Clairement, votre dossier serait plus attrayant pour un banquier avec un peu d’apport d’autant que vous avez des liquidités.
Ensuite, avez-vous bien fait vos calculs? Vous êtes vous bien renseigné sur les contraintes de la colocation. C’est à la mode, mais le cadre légal a évolué. Etes vous bien au fait de tout cela avant de vous lancer?
J’abonde dans le sens de GBL, à mon sens, trouvez un CDI et vous verrez qu’il vous sera beaucoup plus facile d’emprunter, une fois la période d’essai passée. Ce sera aussi beaucoup plus sécuritaire pour vous.
Sur du locatif, comme sur le reste, on est jamais à l’abri d’un couac, il faut alors avoir la capacité financière de payer le crédit pendant quelques temps sur ses deniers perso.
Avec 1300e de revenus, sans doute un loyer à payer, comment ferez vous si vous n’avez pas de revenus locatifs. Il vous faudra sortir entre 650e et 700e par mois…..
Ca greverait sans doute pas mal votre budget, encore plus si vous arrivez en fin de droits…..
Bon courage pour la recherche de votre CDI!
Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves
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#208 17/09/2019 11h57
- Bernard2K
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Matt23 a écrit :
Ayant fait une école de commerce j’ai vocation à retrouver un CDI rapidement.
On trouve des diplômés d’école de commerce dans la rue, en prison, et en hopital psychiatrique, ou encore au RSA. Je précise que je n’ai rien contre les diplômés d’école de commerce, ce que je dis est vrai pour les diplômés de toutes les écoles, dès lors qu’ils sont suffisamment nombreux pour qu’il soit certain qu’une proportion d’entre eux, petite mais non nulle, "pètent un plomb" ou subissent un accident de la vie, comme on dit.
La seule preuve que vous pouvez décrocher un CDI, c’est de décrocher un CDI.
Dernière modification par Bernard2K (17/09/2019 12h05)
Les vacances sont finies, au travail !
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#209 22/01/2020 17h14
- SebCaud
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Bonjour,
Je suis en ce moment en train de chercher un bien pour un investissement locatif. Etant consultant immobilier indépendant, je bénéficie d’un large réseau pouvant me permettre d’obtenir un bien répondant à mes attentes.
Je suis en train de travailler sur mon dossier de financement sur une enveloppe globale mais commence à avoir soit : un refus ou des interrogations des pôle habitats.
Le souci ? Je suis indépendant et donc Travailleur Non Salarié.
Saurez-vous me conseiller afin d’obtenir un financement ? J’ai de l’épargne, mon entreprise bien que récente (crée en Avril 2018) a évolué rapidement et très positivement, j’ai un prévisionnel largement positif et mon projet et viable et générera un cash flow important.
J’avance tout cela et je promets de transférer mon épargne et mes comptes pro et perso.
Merci par avance. Il s’agit là de ma stratégie financière sur ces deux prochaines années et j’ai pris le risque de créer mon entreprise avec ces projets en parallèle (auparavant salarié avec un salaire confortable).
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#210 22/01/2020 17h32
- capital
- Membre (2017)
- Réputation : 134
Bonjour, ce sera compliqué mais vous le savez déjà.
Soyez le client parfait: proposez le transfert de vos comptes, dites leurs que vous prendrez l’assurance chez eux, que vous voulez des a présent souscrire à une AV, et que vous voulez ouvrir un compte titre.
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#211 22/01/2020 17h39
- durand18
- Membre (2017)
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Je pense que c’est un des rares cas dans lesquels le recours à un courtier se justifie, bien qu’ils ne soient pas en odeur de sainteté auprès des banques en ce moment.
Je l’ai fais perso pour ma RP, j’aurais pu m’en passer (pile 3 ans d’exercice au moment de ma demande) mais je n’avais ni le temps ni l’envie de faire le tour des banques pour se justifier à chaque fois.
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#212 22/01/2020 17h50
Dans les banques de réseaux où le directeur d’agence a encore un rôle de décideur, vous pouvez trouver peut-être un interlocuteur prêt à vous suivre : sous la meme enseigne, à quelques kilomètres un peut refuser direct et l’autre étudier plus avant votre dossier.
Votre activité pro peut les intéresser par son flux et les frais qu’elles leur rapporteraient. Il est sûr que sans 3 bilans derrière soi, c’est particulièrement difficile de trouver, mais peut-être pas infaisable.
Bon courage dans vos recherches.
Profiter de ne rien foutre….
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#213 22/01/2020 18h23
- Oblible
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“INTJ”
Dans les banques classiques, ils réclament généralement 3 bilans ( 5 bilans demandés chez Boursorama ! ) mais vous pouvez très bien trouver un interlocuteur qui accepte 1 seul bilan mais avec un bon potentiel d’évolution.
Parrain Interactive Brokers ( par MP ) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations
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#214 22/01/2020 22h29
- SebCaud
- Membre (2019)
- Réputation : 0
durand18 a écrit :
Je pense que c’est un des rares cas dans lesquels le recours à un courtier se justifie, bien qu’ils ne soient pas en odeur de sainteté auprès des banques en ce moment.
Je l’ai fais perso pour ma RP, j’aurais pu m’en passer (pile 3 ans d’exercice au moment de ma demande) mais je n’avais ni le temps ni l’envie de faire le tour des banques pour se justifier à chaque fois.
Je me suis fais la même remarque mais à l’inverse. Je ne pense pas le courtier capable de défendre mon dossier. Mon dossier est assez complexe à comprendre même si largement secure sur les deux premières années et que mon CA est très bon et en perpétuelle évolution.
J’ai pris rdv dans 8 banques différentes en demandant à chaque fois un conseiller pour qui ce type de dossier est dans sa délégation.
Je répète que je transférerais mes comptes et mon épargne dans l’établissement qui me suivra. Il s’agit qui plus d’un investissement dans un milieu où…… J’y travaille.
Le fais de s’associer à quelqu’un de solide peut-il m’aider pour ce premier investissement et ainsi m’ouvrir les portes pour le second, puis troisième,… (Je souhaite en faire 4 en 2 ans soit le temps de mon indemnisation pôle emploi).
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#215 24/01/2020 13h29
- Berlin
- Membre (2019)
- Réputation : 2
Personnellement, je travaille dans le finance et notamment dans la gestion de patrimoine et je connais bien les banques (j’ai été commissaire aux comptes par le passé), et je peux vous dire qu’il est trés difficile voir impossible de souscrire des prêts immo avec peu ou pas de revenu si l’on a pas une solide épargne à côté..
Je pense qu’aujourd’hui les réseaux sociaux et YouTube notamment pullulent de vendeurs de tapis qui vous vendent des formations en vous promettant que vous pouvez investir dans l’immobilier et devenir rentier en étant au chômage, en ayant 0 euros sur votre compte épargne, en gagnant le SMIC etc…
C’est du bullshit. Les banques se moquent que vous vous rameniez avec un projet de 10 pages sur votre projet de T2 à cashflow positif exploité en courte durée etc. Une banque regarde avant tout vos revenus, votre épargne et votre gestion journalière et dépenses fixes (via le passage au crible de vos extraits). Basta.
Pour la banque, c’est vous qui aller rembourser votre projet immobilier locatif. Le risque est sur vous, c’est vous la partie prenante au contrat de prêt immo.
Donc si vous disposer de revenu modeste, faite en sorte d’avoir suffisament d’épargne et de ne pas être à découvert régulièrement.
Ensuite c’est à vous de faire une approche par les risques. Je gagne X euros par mois, j’ai Y de côté sur une compte épargne, j’ai des charges fixes de Z par mois, si j’ai une vacance locative de 3 mois suis-je en mesure d’assumer le remboursement du prêt?
J’ai déjà vu des personnes enchainées les acquisitions pour faire du locatif, c’est une bonne chose, mais un jour les 2 biens se sont retrouvés vacants au même momment pendant 2 mois… elles ne pouvaient pas assumer les 2 mensualités plus leur mensualité RP, il a donc fallu piocher dans l’épargne, d’oû l’important de bien calculer son risque.
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#216 10/02/2020 10h35
- SebCaud
- Membre (2019)
- Réputation : 0
J’ai fais le tour des banques (8 différentes). Les conseillers me suivent sur le projet mais aucun n’a les pouvoir pour m’accorder un financement. Ce n’est jamais dans leur délégation car je suis indépendant.
Le projet est :
Acquisition + Frais d’agence + Frais de notaires + Travaux = 205 K€ soit un remboursement de +/- 1000€/mois sur 20 ans.
Loyers nets perçus => 1610€
Epargne => 35K€
Jeune entreprise (je suis indépendant) qui va souffler ses 2 ans en Avril 2020, qui se porte bien, qui a un prévisionnel sur les 3 prochaines années. Le souci est que cette entreprise génère seule les revenus du foyer (on est 5).
Mon projet permettrait de compléter les revenus, prévoir un creux dans mon activité (sait-on jamais), générer du capital, du patrimoine et du cash-flow important.
Je dis aux banques que je leur donnerais l’exclusivité (AV, Epargne, Compte Pro…) mais rien n’y fait.
Avez-vous une solution ? Une solution miracle ? Faire ces investissements sur le compte de l’entreprise, en pro ?
PS: J’ai des revenus avec mon entreprise.
Merci à vous !
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#217 10/02/2020 10h56
- Flyz57
- Membre (2016)
- Réputation : 27
Il vous faudra mettre de l’apport je pense.
Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.
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#218 10/02/2020 12h01
- 77PourCent
- Membre (2019)
Top 50 Entreprendre - Réputation : 50
bonjour,
Une entreprise qui se porte bien et qui, a ce jour, n’a qu’un seul bilan…
Permettez moi d’émettre un doute sur le terme "entreprise qui se porte bien".
Aucun jugement de valeur de ma part, je me place du point de vue de la banque.
En tant qu’auto entrepreneur, l’évolution vers une société (SARL ou SAS) est une des évolutions obligatoire si vous souhaitez améliorer votre CA et votre bénéfice.
Si vous n’avez pas prévu ça dans votre prévisionnel a trois ans, je comprend que la banque est des réticences a vous suivre sur de l’investissement locatif, surtout avant les fameux trois bilans de votre activité.
Dans votre cas je pense que seul le temps qui passe peut vous aider, investissez-vous plus dans votre entreprise, développer la… Pour moi il est là le meilleur investissement que vous devez faire sur les prochaines années.
Ne pas brûler les étapes, construisez une société solide, rentable, perene dans le temps.
Ensuite vous pourrez démarchez les banques pour d’autre investissement et vous serez en position de force.
au plaisir d’échanger
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#219 10/02/2020 12h28
- SebCaud
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Bonjour et merci pour vos conseils.
L’évolution vers une EIRL est effective depuis ce 1er Janvier. En effet, je degagerais plus de bénéfices grâce à cela et je peux ainsi dépasser les plafond de la micro entreprise.
Je suis conscient que développer l’entreprise est la chose essentielle et je m’y attelle au quotidien.
Mais je souhaite bénéficier de ce que je fais au quotidien pour faire fructifier plus grandement le travail réalisé.
Et également avoir un matelas épais pour anticiper une possible baisse de CA…
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#220 10/02/2020 15h03
- dangarcia
- Membre (2015)
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SebCaud a écrit :
Avez-vous une solution ? Une solution miracle ? Faire ces investissements sur le compte de l’entreprise, en pro ?
A priori votre entreprise n’a pas vocation à faire de l’investissement immobilier donc non.
Avec 3 bilans solides ça devrait être plus facile, d’ici là une autre solution serait que votre femme obtienne un CDI par exemple, bref quelque chose qui rassure la banque sur votre capacité à rembourser.
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[+2] #221 10/02/2020 16h14
- Caceray
- Membre (2017)
- Réputation : 85
Je dis aux banques que je leur donnerais l’exclusivité (AV, Epargne, Compte Pro…) mais rien n’y fait.
En tant qu’ancien conseiller (bancaire) en patrimoine, je peux vous dire que j’ai vite arrêté de croire à ce genre de promesse. D’ailleurs, notre politique c’était plutôt "ouvrez votre AV d’abord et ensuite on voit si on peut vous financer".
De plus, j’avais un objectif de collecte à 100k€/hebdomadaire (en AV/CTO/PEA). J’imagine que sur les 35k€, vous en garderez 15k sur livrets (au moins). Donc 20k€ (max) en perspective au final…
Pour un conseiller, partir sur un dossier aussi difficile (car peu de chance de concrétiser) pour aussi peu de bénéfice c’est quelque chose qu’on fait quand on vient d’arriver dans l’agence mais on préfère rapidement en faire "cadeau" à la concurrence.
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#222 22/07/2020 17h45
- agna
- Membre (2020)
- Réputation : 0
à tous bonjour,
Nouvelle sur ce forum, très riche en info (!) je souhaiterai partager avec vous ma problématique :
Je ne travaille pas et vis d’un capital conséquent constitué d’assurances vie, PEA, pléthore de comptes à faible rémunération, et de plusieurs biens immobiliers non loués dont je me sépare en partie actuellement.
Un capital donc qui ne génère pas de revenus mensuels, et donc une situation particulière puisque je ne paye pas d’IR.
Et voici ma problématique :
Puisque j’ai vendu récemment un bien immobilier, je souhaiterai réinvestir cet argent dans du locatif.
Mon intérêt serait de financer en partie l’achat à par un crédit dont les mensualités seraient couvertes par le loyer de mon futur locataire.
Ma banque est cependant frileuse pour m’accompagner sur ce projet. Les conditions d’obtention de crédit sont sont récemment durcies et même si je dispose d’un capital largement supérieur au montant du crédit souhaité, je ne rentre pas dans les critères classiques, tout simplement car sans revenus…
Quels sont vos conseils dans cette situation ?
Car à défaut d’être accompagnée, j’envisage de financer à 100% ce projet locatif.
Ce qui me semble être dommage compte tenu des taux actuels.
D’avance merci pour toute opinion utile.
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#224 22/07/2020 17h53
- gunday
- Membre (2011)
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un crédit immo avec nantissement d’une assurance vie ne serait pas une solution ?
Sinon, vous parlez de gros patrimoine, mais c’est quoi gros patrimoine ?
On aborde pas le sujet crédit immo avec un gros patrimoine de 300k€, ou un gros patrimoine de 15M.
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#225 22/07/2020 17h55
- agna
- Membre (2020)
- Réputation : 0
L’hypothèque du bien est une garantie que j’ai de suite proposée à ma banque. Sur un marché locatif ultra dynamique avec des perspectives de hausse du prix de l’immobilier très alléchantes dans le secteur concerné.
… mais toujours le même vent glacial souffle sur ma banque privée.
Seule une feuille de paye semble pouvoir les rassurer…
Et dans notre cas, Jaylis, c’est une véritable absurdité du système..
Je dispose d’un capital cumulé d’environ d’1M€.
Et recherche un financement partiel de mon projet à hauteur max de 80K (à peaufiner selon le revenu locatif possible).
c’est vrai, l’assurance vie est une garantie possible mais c’est aussi un investissement que j’ai déjà dans mon portefeuille alors que je souhaite plutôt diversifier…
Dernière modification par agna (22/07/2020 18h09)
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