Investissement immobilier LMNP : EURL ou acquisition en nom propre ?
Cette discussion porte sur le choix optimal de la structure juridique pour un investissement immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP). Un membre, Francisco, envisage d'investir via une EURL afin de séparer son endettement personnel de celui lié à l'investissement. Les autres participants remettent en question cette stratégie, soulignant les inconvénients majeurs liés à la création d'une société pour ce type d'investissement.
Les arguments principaux contre l'utilisation d'une EURL ou d'autres structures sociétaires (SCI, SASU) pour le LMNP sont nombreux. L'accès au crédit est généralement plus difficile et moins avantageux pour une société qu'en nom propre. Les banques exigent souvent des garanties personnelles, réduisant l'avantage initialement recherché. De plus, la gestion d'une société engendre des frais supplémentaires et des obligations administratives contraignantes qui peuvent complexifier inutilement le processus. Le rendement et la gestion du risque sont aussi mis en cause : les participants insistent sur le fait que l'investissement en nom propre est beaucoup plus simple et plus rentable dans ce cas précis.
Plusieurs membres mettent en avant les inconvénients fiscaux potentiels liés à l'utilisation d'une société pour un investissement LMNP, notamment en cas de revente ou de succession. La fiscalité des sociétés est souvent moins avantageuse que celle des particuliers pour ce type d'investissement. L'acquisition en nom propre est présentée comme la solution la plus simple et la plus efficace, en particulier pour les débutants. La discussion souligne l'importance de bien comprendre les implications fiscales et administratives avant de choisir une structure juridique, et de privilégier la simplicité pour des investissements immobiliers de ce type.
Enfin, la discussion aborde la différence entre LMNP et location meublée professionnelle (LMP), soulignant que le choix de la structure juridique peut dépendre du statut fiscal souhaité à long terme. Si une activité de LMP est envisagée, une société peut être plus avantageuse en cas de succession ou donation, mais cela reste une situation plus complexe nécessitant une expertise spécifique. La complexité accrue de la gestion et du financement liés à une structure sociétaire est répétée comme un argument majeur contre son utilisation pour des investissements LMNP initiaux.
Bonjour,
Je compte investir à travers une EURL, j’aimerais donc savoir si l’obtention de prêt était différent à travers une EURL qu’en nom propre, il y a-t-il des différences, les banquiers sont-ils plus réticents, etc… ?
Mots-clés : emprunt, entreprise, prêt, société
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Bonjour !
Je vois mal l’intérêt d’une EURL, comparé à une SCI à l’IS. Pourriez-vous expliquer vos arguments sur ce choix ?
[Edit] après avoir lu votre autre question, j’ai l’impression que vous parlez de LMNP au réel. Dans ce cas, EURL comme SCI-IS ne sont peut-être pas les meilleures solutions, surtout pour vos premiers investissements.
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Bonjour,
Je n’ai pas pris en compte la SCI à l’IS car je compte investir seul or la SCI requiert au minimum deux associés.
Effectivement, je compte exercer une activité de location meublée en LMNP. J’aimerais réaliser cette activité à travers une société afin que ce soit la société qui s’endette et non moi-même à titre personnel car je compte m’endetter à titre personnel par la suite lors de l’achat de ma résidence principale.
L’EURL me semble alors la plus adaptée.
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Re !
Si vous créez une EURL pour qu’elle s’endette immédiatement, il vous sera demandé des cautions et des garanties personnelles. Au final, l’EURL ne vous apportera aucun avantage, et de nombreux inconvénients (frais supplémentaires, obligations contraignantes, etc.)
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Dans ce cas, quel type de société me conseilleriez-vous pour faire de la location meublée LMNP ?
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Hall of Fame En deux mots :
une société de capitaux est une mauvaise idée pour l’investissement immobilier. L’accès au crédit sera bien plus compliqué que pour le particulier, quand il ne sera pas tout bonnement impossible.
Pour faire du LMNP au réel, il faut acheter en son nom propre, en tant que particulier. Point final.
La question revient souvent, récemment ici c’était la SASU… C’est un miroir aux alouettes.
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Hall of Fame Faites du LMNP en direct.
Les soi-disant "astuces" que vous envisagez ne vous permettront pas d’emprunter plus (les banquiers ne sont pas "i….ots") tout seul, et vous compliqueront juste plus la vie.
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Bonsoir
Dans un premier temps consultez ce forum de long en large afin de trouver des personnes qui veulent faire comme vous. Attention, je ne dis pas de comprendre tous les types d’investissements mais de trouver des cas qui vous ressemblent.
Quelle que soit votre structure il faudra que vous ayez un dossier complet et qui tienne la route vis-à-vis des banques.
Je fais du LMNP, avec bientôt 26 K€ de recette par an et je suis toujours LMNP.
La SCI il faut être plus que deux comme vous l’avez dit, moi je suis seul avec ma femme, j’ai juste un comptable qui s’occupe de mes comptes, j’amortis 80% de mes biens sur 20 ans, j’amortis mes travaux, je gère moi-même mes locataires et je fais tous les travaux moi-même.
C’est très simple à faire, il n’y a pas d’assemblée générale et tout un tas de paperasses à remplir.
Faite un investissement avec un petit lot (studio, T2) et vous verrez déjà ce que c’est de gérer soi-même un bien.
Vous êtes jeune et vous aurez tout le temps d’ajuster vos investissements en fonction de vos envies.
J’ai commencé avec du Scellier, puis studio avec apport de 30 K€, puis T3 avec travaux, puis petit immeuble de 2 appartements.
Le chemin est long et plein d’embûches mais, il faut aussi sauter dans le train à un moment donné autrement on reste sur le quai pour l’éternité (ce n’est pas de moi mais j’avais trouvé ça tellement réaliste).
Cordialement.
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1 #9 06/02/2020 08h05Bonjour
Je confirme LMNP c’est achat en nom propre
-Du meuble en societé (sci is, eurl, sarl) sera soumis au régime fiscal des societé (y compris pour la plus value)
-Les banquiers ont parfois 2 grilles de taux, l’immobilier en societé sur 15/20 ans est souvent moins favorable.
-Vous serez caution du prêt donc non seulement ça impactera votre endettement mais en plus quand vous ferez votre prêt perse on vous demandera X bilans de la societé.
-Avant de se jeter sur les sas,sarl,eurl il faudrait peux être parler de SSI (ou RSI) …
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1 #10 06/02/2020 09h56 Hall of Fame Note : il y a des sociétés pouvant être fiscalement transparentes (EURL, SCI IR, SNC, SARL de famille,…) donc avec la fiscalité des personnes physiques (pour revenus comme plus-values) ce qui permet le LMNP/LMP.
Mais SCI ne va pas bien avec location meublée (la SCI passe alors d’office à l’IS), et toutes génèrent des complications à divers niveaux (donc à éviter pour débuter, ou pour de mauvaises raisons comme croire qu’on pourrait emprunter plus).
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Je pensais le LMNP impossible en personne morale, ça serait possible en EURL à l’ir ?
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Hall of Fame C’est possible.
(J’ai depuis 18 ans une SARL de famille imposée à l’IR; Je connais des gens qui ont une EURL ou une SARL imposée pareil, lesquelles sociétés détiennent des biens loués meublés; Certains sont LMNP et d’autres LMP; Chaque année mon comptable pose des questions (sur le montant du revenu d’activité comparé aux recettes de location meublée) pour déterminer si LMNP ou LMP; J’ai même un cas où les EURL et SARL détiennent des parts d’une SNC qui possède tout un immeuble loué meublé.)
(Si j’avais à le refaire demain : j’investirais en nom propre (indivision si à plusieurs), comme je l’ai déjà indiqué sur ce forum (avec des explications sur le "pourquoi", sachant qu’à l’époque je n’avais pas tout compris, que j’ai mal évalué certains arguments -par ex cf succession-, et que depuis lors il y a eu certaines évolutions (légales ou fiscales ou réglementaires ou sociales))).
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Hall of Fame Il est certes théoriquement possible de faire de la location meublée dans une EURL à l’IR. Par rapport à le faire en nom propre, je n’y vois que des inconvénients et aucun avantage.
La liste des choses théoriquement possibles est longue. Holding, holding de holding, démembrement croisé de parts, et pourquoi pas une donation transgénérationnelle de la nue-propriété ? Il n’y a pas de limite à la "créativité".
Paradoxalement, il est souvent bien plus simple d’expliquer en quoi un outil est adapté, que d’expliquer pourquoi l’outil inadapté est inadapté.
Personnellement, je préfère consacrer du temps à expliquer les solutions qui marchent, plutôt qu’à devoir expliquer par A+B pourquoi les solutions sorties de l’imagination fertile des débutants ne marchent pas ou sont mal adaptées. Je comprends que la personne qui a sorti la solution imaginative de son chapeau brûle de savoir pourquoi c’est inadapté. Mais moi, je trouve qu’expliquer cela est long, pénible, et que je ne le lui dois pas cette explication. Surtout quand elle a déjà été donnée sur le forum parce que ce débutant n’est pas le premier à penser à cette solution. A la rigueur, c’est le genre de tâche que je voudrais bien faire en étant payé, mais pas gratuitement. Donc, point final.
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J’ajouterai à la réponse de Bernard qu’au delà d’être long et pénible c’est aussi et surtout le plus souvent stérile.
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Francisco a écrit :
Bonjour,
Je compte investir à travers une EURL, j’aimerais donc savoir si l’obtention de prêt était différent à travers une EURL qu’en nom propre, il y a-t-il des différences, les banquiers sont-ils plus réticents, etc… ?
Si vous expliquer que l’EURL sera pour de la location meublé et donc, "patrimonial" comme une SCI, il n’y aura pas de grande différence sur les taux.
Cependant, être LMNP ou LMP n’est pas un choix. Cela dépend de critères bien précis.
Si vous êtes LMP et que vous décédez, ou souhaitez faire une donation, il y aura une plus valu à payer, en plus des droits de mutations. En effet, il y aura sortie du bien de l’entreprise individuelle pour le mettre dans votre patrimoine perso afin de pouvoir effectuer la succession ou la donation le cas échéant. Un démembrement parait également très compliqué.
En revanche pour du LMNP vous êtes tranquille car la jurisprudence a confirmé qu’il n’y aurait que les droits de mutations, comme pour un bien loué en vide.
C’est pourquoi si vous pensez un jour être considéré comme LMP, il peut être plus intéressant de le faire via une société EURL ou SARL à l’IR. En effet, en cas de décès ou de donation, il s’agit de parts, et cela n’affectera pas le fonctionnent de la société.
Pour résumer, si vous pensez rester ad vitam eternam en LMNP, privilégier l’acquisition en direct. En revanche si vous pensez devenir LMP (et c’est très facile pour un rentier, car ni les revenus fonciers ou les dividendes ne sont pas pris en compte dans le calcul) je vous invite à étudier l’EURL.
Une structure à l’IS est également à étudier, surtout en cas de forte TMI. mais attention à la revente. Vous serez tenté d’opter pour une cession des parts sociales à la revente, mais l’acquéreur non aguerrit aura des difficulté à se faire financer, car il n’y aura pas de garantie physique possible, seulement un nantissement des parts. Et là, il faut se tourner vers des banques ayant une connaissance du dirigeant d’entreprises.
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