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[+1] #1 24/07/2015 19h08
- Tssm
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Bonjour,
Je vais faire ma 1ere opération marchand sur Paris avec mon associé avec qui j’ai déjà acheté des commerces (en patrimonial) en 2010
Le deal avec lui, comme en 2010, c’est il amène le dossier (et s’occupe de tout) et j’amène le financement et la répartition du P&L est faite à 50/50
Le bien en lui même c’est un commerce emplacement n°1 à Paris, vide le jour de l’achat (résiliation du bail notariée signée)
Env 75m2, 8m de façade, très belle artère, très beau quartier, très belle commercialité
Mur + indemnité d’éviction + agence + frais de notaire (marchand) c’est 515ke
Financement : cash
L’avantage est la flexibilité et le coût
Dans les faits, je me finance via ma ligne de découvert personnelle à euribor1 mois +100bp
Structure : A priori, une société en participation (SEP)
Le local est sous promesse, signature le 1er septembre
2 possibilités de commercialisation à ce stade :
Solution privilégiée : Un commerce. La commercialisation a commencé doucement car nous ne sommes pas titré (et léger travaux de présentation à faire pour budget 10k à rajouter) a un loyer élevé, ie 50 k/an (loyer pur)
Le loyer de marché est plutôt de l’ordre de 45/48K an (loyer pur)
Une possibilité plus payante serait de faire un local de 40m2 à 36k/an et un studio derrière vendu 8/9km2 mais mon associé n’a envie de se faire suer dans des travaux de séparation
Sortie privilégiée : Une fois le locataire en place, remise en vente du local sur un taux de capitalisation en ligne avec un emplacement n°1
Ou éventuellement un refinancement en « patrimonial » 6/12 mois après le locataire trouvé mais mon associé et moi avons besoin de flux pour vivre
Voilà, dans les grandes lignes, comme des opérations « marchand » sur le forum ne sont pas fréquentes, j’ai souhaité vous en faire part pour « apprendre » ensemble. Je vais essayer de vous tenir au courant des différentes étapes, des bonnes/mauvaises surprises par rapport au constat initial
Dernière modification par Tssm (24/07/2015 19h09)
Mots-clés : immobilier, local commercial, marchand
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#2 24/07/2015 19h56
- sat
- Membre (2014)
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Tssm c’est intéressant en effet. Pouvez-vous détailler les différents postes sur le total ?
(indemnité d’éviction, murs et notaire) ?
Par ailleurs la forme juridique de la société en participation demande je crois une assez grande confiance entre associés. En dehors des liens commerciaux avec votre associé, y a-t-il par exemple un lien familial qui fasse qu’en cas de difficulté, les différends puissent être réglés pacifiquement et à l’amiable ?
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#3 24/07/2015 20h32
- Tssm
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SEP, c’est le plus simple et le moins couteux pour des associés qui détiennent déjà chacun un holding personnel
On ne peut pas passer par notre SCI commune car elle est à l’IR
On pourrait créer une autre structure mais bon, on attend dernière validation de l’EC pour le choix définitif afin de faire la substitution
Surtout pas la famille je dirais pour ne pas avoir de problèmes ! On a 20 ans d’expériences de transactions financières entre nous et l’opération de 2010 était beaucoup plus importante. Il peut toujours y avoir des problèmes, mais pour moi le problème majeur serait plutôt un décès pendant l’opération
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[+5] #4 06/06/2018 10h16
- Tssm
- Membre (2014)
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C’est amusant comme les choses ne se passent jamais comme dans le BP initial
Nous sommes pratiquement 3 ans après mon post sur mon opération marchand à Paris
Sur la structure : nous avons finalement décider de créer une SARL pour porter l’opération
Cela limite la responsabilité, cela permet d’avoir une couche à l’IS de 15% en plus entre le projet et les holdings, cela permet d’emprunter mais nous ne le savions pas encore …
On a bien été titré le 1/09/2015. On a réalisé des travaux d’embellissements très légers pour la commercialisation, le locataire réalisant ses travaux en fonction de son cahier des charges. Aucune assurance n’a été souscrite pour les travaux, s’agissant de peinture et de pose d’un parquet flottant. Le local est seulement assuré en PNO
Les frais marchands, c’est quand même le top, puisqu’on a payé 0,715% de publicité, 0,1% de conservateur et 0,825% pour l’étude notariale. Et cela que sur la partie immobilière, pas sur la partie éviction. Un total de 2,1% de frais au total pour cette acquisition en marchand. Mais attention, nous avons 5 ans pour boucler l’opération. Pas un souci, nous imaginions sortir entre 6 mois et 12 mois plus tard
Autre information aussi, je n’y avais pas pensé, mais un immeuble détenu en marchand est comptabilisé en compte de stock (classe 3), pas en compte d’immo (classe2). Effectivement, c’est une marchandise à revendre. De ce fait, il n’y a pas d’amortissement du bien
La PV éventuelle à la sortie sera imposée entre le prix de vente et le prix du stock. La valeur du stock a été majorée des travaux d’embellissements
Puis nous commercialisons au début de l’automne 2015, et en novembre survient un attentat à coté du local, qui a bloqué toutes transactions dans le quartier pendant de longs mois
Comme nous avions payé comptant, nous n’avions pas le souci de payer une échéance chaque mois, et c’était assez confortable psychologiquement par rapport à cela. J’avais eu la même situation en 2010 et le paiement de 10K de mensualité pour des locaux en commercialisation me minait le moral…
Comptablement, les holdings facturent des intérêts courus sur la dette qui sont déductibles de la SARL marchand et imposé chez les holdings
Puis le business a repris au printemps 2016, comme toujours, en dépit des évènements dramatiques, nous avons eu des offres, que nous avons refusé ; commerce de bouffe, profil trop jeune, ou vouloir réaliser extraction sans autorisation…
Nous avons signé en juillet 2016 un bail avec un groupe de service financier qui avait déjà une quinzaine d’implantations. Un très bon dossier, loyer net de tout de 42Ke (donc l’intégralité des charges et la TF à la charge du preneur), avec une très bonne garantie puisque nous avons 1 an de loyer comme dépôt
Le preneur ne souhaitant pas avoir la TVA, puisqu’il ne la récupérer pas, nous avons mis la CRL à sa charge
Pour rappel, nous imaginions un loyer initial 1 an plus de 48/50 pour un loyer de marché à l’époque de 45
Les prix de vente n’étant pas encore au top et le locataire étant bon, nous avons décidé de porter le local quelques mois, nous étions à l’été 2016 et nous avions encore 4 ans devant nous dans le régime marchand
Mais nous avions payé comptant, il y avait donc 530K en CCA, nous avons décidé de refinancer les dettes d’associés en allant voir deux banques
Nous avons eu 2 propositions, mais à chaque fois uniquement sur la partie immobilière de l’acquisition et pas sur l’intégralité du stock qui comprend l’indemnité d’éviction
Nous avons donc refinancer 380 sur les 504 (hors frais), sur 10 ans au taux de 1,82%
C’est la SARL marchand qui emprunte. Caution des 2 holdings et hypothèque sur le bien
Aucune caution personnelle
Cout notarié de l’hypothèque 6400 euros, en charge de la société
Le refinancement a eu lieu à l’automne 2016
Le solde du CCA passe de 530K à 150K
Les mensualités du prêt sont couvertes par le loyer
Nous sommes satisfaits, un bon locataire, un refinancement effectué, la sortie n’est plus si pressée
Aujourd’hui, nous sommes presque 3 ans après le début de l’opération, la situation est toujours, la même, le loyer a commencé à être indexé, la dette bancaire a être remboursée (déjà 56K)
Cerise sur le gâteau, le taux d’IS est passé à 28% jusqu’a 500K de bénéfice, nous aurions payé 33% en sortant en 2016
Le moment de la sortie approche et nous allons commencer la commercialisation. Les investisseurs et les SCPI de commerce sont visés. Un taux de capitalisation bas est visé, du fait de la qualité du local et du locataire
Vivement les offres ! A suivre …
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#5 06/06/2018 11h04
- pierrejacques11
- Membre (2013)
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Belle opération, bien décrite.
J’imagine qu’un des intérêts du montage basé sur la détention de la SARL par les sociétés civiles à l’IS est d’échapper aux cotisations sociales de l’ex-RSI, d’une part pour le gérant s’il n’est pas rémunéré, d’autre part pour les associés lors de la distribution des dividendes (via la SCI, du coup) ?
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#6 06/06/2018 11h17
- Tssm
- Membre (2014)
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Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 594
Je n’ai pas précisé effectivement, d’où votre question, les 2 holdings à 50/50 sont une SAS et une SARL
Le gerant de la SARL marchand est le gerant de la SARL holding, il cotise deja au RSI. Il n’est pas rémunéré chez la SARL marchand. Nous aurions pu mettre une personne morale comme gérant, nous y pensons actuellement pour d’autres sociétés, mais comme les jours (les mois…) de cette SARL sont comptés, nous n’allons pas faire le changement
Le dividende de la SARL marchand remontera en régime mere fille, et sera imposé chez chacunes des holdings pour 5% du montant de celui ci. Mais nous brulons l’étape de la vente ….
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TVA
Pour compléter mon post du matin, l’aspect TVA dont on parle souvent à tort
Nous n’avons pas opter pour la TVA sur marge, aucun intérêt
Nous n’avons pas opter du tout pour la TVA car le preneur n’est pas assujetti, et c’etait une des conditions importantes du bail pour lui. Il s’agit d’un avenant au bail, comme cela, le bailleur pourra remettre la TVA au prochain preneur le cas échéant
Le preneur paie par contre la CRL de 2,5%
L’absence d’assujettissement à la TVA me gêne toujours un peu car la TVA sur les charges n’est pas déductible chez nous et cela augmente certaine charges de 20% (honoraires de comptabilité, de notaire, certains frais bancaires, de gestion ….)
Dernière modification par Tssm (06/06/2018 11h24)
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#7 06/06/2018 11h32
- pierrejacques11
- Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif - Réputation : 130
Oui pour la TVA, même si sans travaux à effectuer c’est un peu moins gênant, d’autant que le locataire aurait pu vous échapper, dans le cas inverse (option TVA).
Ok pour les holdings, je pensais que c’était des sociétés civiles, donc c’est différent, au moins pour la SARL holding, le régime de versement des dividendes par la SAS étant neutre du point de vue des cotisations sociales.
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