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1    #26 02/02/2018 10h53

Exclu définitivement
Réputation :   -1  

Bonjour

J’ai trouvé un article datant de trois jours sur le site rendementlocatif.com traitant de notre sujet :

Prélèvement à la source de l’impôt, le sort du déficit foncier et des travaux - Centre d’aide Rendement Locatif

Qu’en pensez vous ?

J’envisage l’achat d’un bien de 140 000€ avec 10 000€ de travaux.

Les loyers ne seront versés qu’ à partir de Septembre (le temps de l’acte notarié et des travaux) soit 4 mois à 500€.

Mon déficit foncier sera donc (sans tenir des frais de financement ou autres assurances, entretien) de 2000€-10000€.

Si j’ai bien compris la nouvelle "règle du jeu fiscale", en 2020 je pourrais déduire 50% de 10 000€.

La perte sera donc de 5000€ par 14% (mon TMI) plus 17,2% de 5000€ soit 1560€.

Ai-je mal compris ou oublié quelque chose ?

Merci pour votre avis !

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#27 21/02/2018 16h18

Membre (2016)
Réputation :   10  

Tout ça n’est vraiment pas très clair.
J’ai fouillé un peu dans le texte de loi et il semblerait que cette règle ne s’applique pas aux immeubles nouvellement acquis.

Mais je ne suis pas expert sur la question, donc je ne peux pas vous garantir que cela soit exact.
Quelqu’un a-t-il plus d’informations sur le sujet ?
Voir la partie K-1 de l’article 60 https://www.legifrance.gouv.fr/eli/loi/ … L/jo/texte

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2    #28 21/02/2018 17h58

Membre (2017)
Réputation :   53  

Bonjour,

sgiloc a écrit :

Bonjour

J’ai trouvé un article datant de trois jours sur le site rendementlocatif.com traitant de notre sujet :

Prélèvement à la source de l’impôt, le sort du déficit foncier et des travaux - Centre d’aide Rendement Locatif

Qu’en pensez vous ?

J’envisage l’achat d’un bien de 140 000€ avec 10 000€ de travaux.

Les loyers ne seront versés qu’ à partir de Septembre (le temps de l’acte notarié et des travaux) soit 4 mois à 500€.

Mon déficit foncier sera donc (sans tenir des frais de financement ou autres assurances, entretien) de 2000€-10000€.

Si j’ai bien compris la nouvelle "règle du jeu fiscale", en 2020 je pourrais déduire 50% de 10 000€.

La perte sera donc de 5000€ par 14% (mon TMI) plus 17,2% de 5000€ soit 1560€.

Ai-je mal compris ou oublié quelque chose ?

Merci pour votre avis !

Vous allez imputer vos 8 000€ de déficit foncier sur vos revenus globaux pour déterminer votre revenu imposable et donc votre impôt, et vous allez obtenir un crédit d’impôt pour compenser votre impôt. On peut dire que vous avez "perdu" votre déficit.

En 2019, vous pourrez déduire 5000€ de travaux de vos revenus fonciers 2019.

jeromem a écrit :

J’ai fouillé un peu dans le texte de loi et il semblerait que cette règle ne s’applique pas aux immeubles nouvellement acquis.

En effet cette règle ne s’applique que pour les immeubles détenus avant le 01/01/2019. Pour ceux acquis en 2019 vous pourrez déduire tous les travaux déductibles réalisés en 2019.

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#29 22/02/2018 03h38

Membre (2017)
Réputation :   1  

Cette règle ne s’applique pas pour les biens achetés en 2018 ainsi que pour les travaux à caractère "urgent" ( ce qui devra être prouvé en cas de contrôle apparement), source rendement locatif.

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1    #30 22/02/2018 09h27

Membre (2013)
Réputation :   33  

Déficit foncier : faut-il faire des travaux ou pas en 2018 avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019 ?

C’est très synthétique mais assez clair.
Je ne comprends pas votre message sur les immeubles acquis en 2018. Aussi rendement,ocatic boen que super simulateur a traité le sujet de manière trop simpliste. Il existe bien des cas où cette reforme est très intéressante.
Je suis en train de le faire (explication quelques message plus haut, chiffres à l’appuie.

Par contre pas de travaux en 2019.


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#31 22/02/2018 11h00

Membre (2017)
Réputation :   53  

alex44 a écrit :

Déficit foncier : faut-il faire des travaux ou pas en 2018 avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019 ?

C’est très synthétique mais assez clair.
Je ne comprends pas votre message sur les immeubles acquis en 2018. Aussi rendement,ocatic boen que super simulateur a traité le sujet de manière trop simpliste. Il existe bien des cas où cette reforme est très intéressante.
Je suis en train de le faire (explication quelques message plus haut, chiffres à l’appuie.

Par contre pas de travaux en 2019.

En effet il y a des cas ou la réforme peut être intéressante mais je doute que l’administration laisse faire.

Prenons une hypothèse:

Immeuble rapportant 12 000€ de loyers annuels.

En 2018 réalisation de gros travaux pour 60 000€.
Déficit foncier de 48 000€
Imputation de 10 700€ sur les revenus globaux "perdus".

Déficit restant à reporter de 37 300€

En 2019, 12 000€ de loyers, déduction de 30 000€ de travaux (50% 60 000). Déficit de 18 000 qui s’ajoute au déficit reportable de 37 300€.

En synthèse avant la réforme on aurait eu un déficit foncier de 48 000€
Après la réforme, on a un déficit foncier de 55 300€.

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#32 22/02/2018 11h07

Membre (2013)
Réputation :   33  

Il y a toujours des effets d’aubaine.

Il manque tellement de logements, et les situations sont je pense assez rare.
Regardez mes chiffres, je ne pense pas que j’aurai de problème. D’ailleur sous quel angle pourrait il s’y prendre?

Je pense qu’ils ont plus peur d’une crise dans le batiment/artisanat


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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1    #33 22/02/2018 11h18

Membre (2017)
Réputation :   53  

alex44 a écrit :

D’ailleur sous quel angle pourrait il s’y prendre?

Vous parlez pour contrer l’effet d’aubaine ?

Je pense qu’ils peuvent très bien pondre un truc d’ici la du genre que la déduction des travaux en 2019 (les 50% de 2018) soit possible que pour la part excédent le déficit généré par ces dits travaux en 2018 et reportés en 2019.

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#34 25/02/2018 19h00

Membre (2018)
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Bonjour,

Qu’en est il pour les achat et travaux effectués en 2018 dans le cadre du déficit foncier ? Du fait de la fameuse année blanche ..

Pour le moment.  Revenu foncier en 2018 de 15000 euros .(scellier  et sci  pro)

Je voudrai bien acheter un appart dans les 200 avec travaux de 30 à 50k.

Imposé à 45 % . Pacs. Pas de revenu exceptionnel .

En effet j’ai du mal à savoir si je vais pouvoir bénéficier de mon déficit foncier… comme c’est une année blanche . A savoir si il faut attendre 2019 ou 2020 ? Le plus simple est 2020 bien sûr mais 2 an à attendre..
Les articles sont contradictoires sur internet. 

Merci

Richard

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#35 26/02/2018 16h13

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Si j’ai bien compris, pour tirer parti de la nouvelle règle, il faut que :

Montant travaux 2018 >= 2*(Loyers annuels + 10700)

Dernière modification par jeromem (26/02/2018 16h36)

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#36 27/02/2018 00h53

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Si les travaux dans une copropriété ont été votés et les appels de fonds par le syndic ont été effectués en 2017, mais les travaux ont été réalisés en 2018, est-ce que ces travaux sont bien déductibles des revenus fonciers de 2017 ?


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#37 27/02/2018 13h09

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Si vous vendez (signature chez le notaire) le bien détenu en copro début janvier 2018, personne ne vous remboursera le montant des travaux déjà appelés en 2017 (c’est supposé inclus dans le prix payé par l’acheteur).

Donc je dirais que c’est une charge 2017 (et ça figurera ainsi sur le décompte de charges que le syndic fournira) pour le calcul de vos revenus fonciers.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#38 27/02/2018 13h17

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Ceci semble être confirmé par le bulletin officiel des impôts
RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Modalités de déduction


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#39 20/03/2018 17h38

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Bonjour,

Il semble que l’année 2018 (année blanche) ne soit pas l’année pour effectuer des travaux pour créer du déficit foncier imputable ou pas sur le revenu global.
Je viens d’acquérir un appartement en nom propre dans lequel il y a 10.000€ de travaux à faire, je comptais les faire en 2018. L’idée était de gommer les revenus fonciers d’une SCI IR dont ma part de résultat prévisible est de 11000-12000€.
D’après ce que j’ai compris de la part de mon comptable :

Les travaux de 2018 seront déduits des revenus fonciers 2018

Les travaux de 2018 seront déduits à 50% des revenus fonciers 2019

Les travaux de 2019 seront déduits à 50% des revenus fonciers 2019

On peut penser que les travaux de 2018 seront déductibles à 150%, mais ils interviennent lors de l’année blanche. Le rendement de ceux effectués en 2019 ne sera que de 50%.

Dans mon cas, je ne sais pas comment répartir et optimiser ces travaux.
ça ne tombe pas bien pour beaucoup d’entre nous. C’est une curiosité fiscale qui m’oblige à revoir ma copie.

A vous lire sur le sujet

Seapathfinder

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#40 20/03/2018 19h05

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Cela dépend du montant du déficit foncier vs les revenus fonciers, cela est bien expliqué ici
Déficit foncier : faut-il faire des travaux ou pas en 2018 avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019 ?

Pour un gros déficit foncier, c’est rentable .


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#41 12/04/2018 11h03

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Bonjour à tous,

Quelle nouvelle ubuesque peut bien se cacher sous ce titre à peine racoleur ? Aucune… Désolé pour les amateurs de presse à scandale.

Néanmoins, il est important de mettre nos méninges collectives en branle, pour bien s’assurer que tout le monde interprète avec justesse ce que l’on peut entendre, apprendre, lire ou voir ici et là.

En effet, depuis l’officialisation du passage au Prèlèvement à la Source (abrégé ci-après "PàS") en 2019, une littérature florissante a vu le jour quant à l’intérêt de réaliser des travaux sur les biens immobiliers loués nus (régime des revenus fonciers), afin de bénéficier d’un taux d’efficacité fiscale des déficits pouvant aller jusqu’à 150% des dépenses engagées par le propriétaire bailleur.

A titre d’exemple, prenons ce communiqué, qui émane du site internet d’un Cabinet d’Avocat :

Site Cabinet d’Avocats a écrit :

Les dépenses de travaux sont déductibles :
- Au titre des revenus 2018 : à hauteur de 100% de leur montant 2018 ;
- Au titre des revenus 2019 : à hauteur de 50% de leur montant 2018 et 50% de leur montant 2019.

La déductibilité des dépenses de l’année 2019 est donc limitée à 50% de leur montant.

S’agissant des dépenses de l’année 2018, trois hypothèses sont à distinguer :

    Situation « idéale » : celle d’un propriétaire n’ayant aucun revenu foncier : 100% de ces dépenses seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation sur le revenu global dans la limite de 10.700 €) et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, portant leur efficacité fiscale à 150% de leur montant ;

    Situation « défavorable » : celle d’un propriétaire ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : aucun déficit reportable ne sera généré et ces dépenses ne seront prises en compte que pour 50% de leur montant en 2019, limitant donc leur efficacité fiscale à 50% de leur montant ;

    Situation intermédiaire : celle d’un propriétaire ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : un déficit foncier reportable sera généré mais d’un montant moindre à celui de ces dépenses, et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, de sorte que leur efficacité fiscale sera comprise entre 50% et 150% de leur montant selon l’importance des revenus fonciers perçus.

Ce dispositif, choisi par le gouvernement, est donc étonnant puisqu’il aboutit à avantager ou pénaliser les propriétaires concernés en fonction du rapport existant entre les dépenses de travaux supportées et l’importance de leurs revenus fonciers, sans légitimité apparente.

NOS CONSEILS

Deux situations sont à distinguer :

    Vos revenus fonciers positifs sont inférieurs au montant de travaux projetés : vous aurez tout intérêt à concentrer l’ensemble de ces dépenses en 2018 et à ne rien décaisser en 2019 ;

    Vos revenus fonciers positifs sont supérieurs au montant de travaux projetés : vous aurez tout intérêt à ne rien décaisser tant en 2018 qu’en 2019, et attendre 2020 avant de réaliser tout projet.

Ce dossier est fort intéressant. Cependant, pour bien comprendre la mécanique il apparaît fondamental de le compléter d’un exemple, pour apprécier le fait que le taux d’efficacité fiscale de 150% demeure une utopie dès lors que l’on dispose du moindre revenus fonciers par ailleurs.

Exemple 1 (avec revenus fonciers) :


Revenus fonciers imposables  en 2018 : 4 300 €.
Travaux réalisés en 2018 : 45 000 €.
Montant déductible des revenus 2018 : 4 300 € (à hauteur des revenus fonciers de 2018) + 10 700 € (déficit foncier imputable sur le revenu global).
Soit une déduction de 15 000 € (qui sera vaine, puisque hors revenus exceptionnels, l’imposition inhérente aux revenus de 2018 sera annulée par le CIMR).
Il demeure un déficit foncier reportable (à inscrire en stock de déficit) de 30 000 € (45 000 – 15 000).
En 2019 et les années suivantes, 50% des charges de travaux payées en 2018 seront déductibles des revenus, soit : 22 500 € (50 % x 45 000) + 30 000 € (déficit foncier reportable).

Le total des déductions fiscalement efficaces est de 52 500 € (pour 45 000 € de travaux), soit un taux d’efficacité fiscale de 116,67% (52 500 / 45 000), très éloigné des 150% hypothétiques, malgré un ratio de travaux conséquent au regard revenus fonciers.

Exemple 2 (sans revenus fonciers) :


Revenus fonciers imposables  en 2018 : 0 €.
Travaux réalisés en 2018 : 45 000 €.
Montant déductible des revenus 2018 : 10 700 € (déficit foncier imputable sur le revenu global).
Soit une déduction de 10 700 € (qui sera vaine, car annulée par le CIMR).
Il demeure un déficit foncier reportable (à inscrire en stock de déficit) de 34 300 €.
En 2019 et les années suivantes, 50% des charges de travaux payées en 2018 seront déductibles des revenus, soit : 22 500 € (50 % x 45 000) + 34 300 € (déficit foncier reportable).

Le total des déductions fiscalement efficaces est de 56 800 € (pour 45 000 € de travaux), soit un taux d’efficacité fiscale de 126,22% (56 800 / 45 000), très éloigné des 150% hypothétiques, même en l’absence de revenus fonciers à la base.

Au plaisir d’échanger avec vous sur le sujet.

Despe


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#42 12/04/2018 11h55

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Je trouve ce principe grotesque de complexité. Si il y a un déficit foncier en 2018, il sera déclaré en 2019. Si le prélèvement à la source a trop perçu, il suffi de rendre la différence au contribuable fin 2019. Le même évènement se reproduira tous les ans.

C’est vraiment incompréhensible.

Je trouve que l’immobilier avec travaux est cher dans ma région proche, cela ne va pas s’arranger cette année si nous courrons tous après avant fin 2018.


“Time is your Friend, Impulse is your Enemy.” John Bogle

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#43 12/04/2018 14h13

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@Trahcoh : au risque de vous décevoir, si vous contractez un déficit foncier dans la limite de 10 700 € en 2018, il sera purement et simplement perdu, car imputable sur des revenus qui ne feront jamais l’objet de la moindre imposition…


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1    #44 12/04/2018 14h56

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INTJ

Effectivement comme nous le disions dans l’autre file, le taux de décution de 150% ne s’applique que sur la fraction dépassant le montant seuil de 2*(10 700 + revenus fonciers annuels) des travaux effectués en 2018, et non sur le montant d’ensemble de ces gros travaux.

Vous faites bien Despe44 de souligner, que les titres "les gros travaux en 2018 déduits à 150%" que l’on voir fleurir sont trompeurs, car ce n’est que le fraction au-dessus de seuil susmentionnée qui produit un facteur multiplicatif de 150%. Ramené au montant total des travaux, ce facteur de démultiplification est moindre, comme vous le démontrez par vos exemples.

Dernière modification par julien (12/04/2018 16h58)

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#45 12/04/2018 14h59

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Vous pouvez l’interpréter de la façon qui vous convient. De mon point de vue, il n’y à pas de réforme de l’impôt sur le revenu en France, mais de son mode de prélèvement.

Je vous mets une copie d’une partie du site du ministère de l’économie pour que vous puissiez vous livrer à votre propre interprétation:

"Je devrai continuer à remplir une déclarations de revenus tous les ans?

Vrai

Une déclaration de revenus restera nécessaire chaque année pour faire le bilan de l’ensemble des revenus et prendre en compte les réductions ou crédits d’impôts."

Mon interprétation:

Avril 2019, déclaration des revenus 2018, ajustement des prélèvements en fonction des revenus déclarés. Aucun changement par rapport au système actuel pour ceux qui sont déjà mensualisés. cqfd.


“Time is your Friend, Impulse is your Enemy.” John Bogle

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#46 12/04/2018 15h15

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Bonjour Julien, pardon, je n’avais pas vu que le sujet avez été traité dans une autre file.

Trahcoh, je ne sais comment interprétez votre propos. J’ai malgré tout l’impression que vous êtes dans le déni. En effet, vous aurez bien tous les ans une déclaration sur les revenus à réaliser, notamment pour informer les services fiscaux de vos revenus de nature patrimoniale, dont le fisc ne peut avoir connaissance sans déclaration (contrairement aux revenus d’ordre professionnel).

S’agissant de votre interprétation, je la comprends. Néanmoins, dans la "vrai vie", cela ne va pas vraiment se passer comme vous l’indiquez :

- la première étape est la déclaration fiscale 2018 (sur les revenus de 2017) : cette opération va conditionner le montant des prélèvements sur salaire (si vous êtes salarié) réalisé par l’Administration fiscale au cours du 1er semestre 2019 ;

- la deuxième étape est en effet la déclaration des revenus perçus en 2018 (en mai 2019) : cette opération va avoir pour effet de déclarer vos revenus N-1, non pas pour calculer votre imposition globale en 2019, mais pour 1°) déterminer le CIMR auquel vous pouvez prétendre en 2019, et 2°) ajuster le montant des prélèvements qui seront réalisés par l’Administration fiscale sur vos revenus professionnels au cours du 2nd trimestre 2019 ;

Pour finir, libre à vous de réaliser des travaux immobiliers en 2018. Néanmoins, je tiens simplement à vous alerter sur le fait que si vous générer un déficit foncier sur l’année civile 2018, son "impact fiscal" à horizon 2019 pourra être (sera) réduit à néant.

Bonne journée.


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#47 12/04/2018 15h19

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Situation ubuesque mais exacte.  Cela m’a ete confirmé hier par un cgp spécialisé immobilier d’une grande banque.


Faire et laisser dire

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#48 12/04/2018 15h45

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Interprétation intéressante effectivement Despe44, mais vous vous contredisez:

Message 41:
"Les dépenses de travaux sont déductibles :
- Au titre des revenus 2018 : à hauteur de 100% de leur montant 2018 ;
- Au titre des revenus 2019 : à hauteur de 50% de leur montant 2018 et 50% de leur montant 2019."

Message 46
"Pour finir, libre à vous de réaliser des travaux immobiliers en 2018. Néanmoins, je tiens simplement à vous alerter sur le fait que si vous générer un déficit foncier sur l’année civile 2018, son "impact fiscal" à horizon 2019 pourra être (sera) réduit à néant."

Dernière modification par Trahcoh (12/04/2018 17h16)


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#49 19/04/2018 10h46

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Bonjour Trahcoh,

Loin de moi l’idée de vous convaincre, simplement de vous sensibiliser au fait que des travaux réalisés en 2018, pourraient ne pas avoir l’effet fiscal escompté.

Mes messages ne sont pas contradictoires, je vous invite à reprendre le fil de discussion depuis le début pour bien intégrer les nuances induites par la réforme du prélèvement à la source, notamment au niveau des déficits fonciers.

Message 41 : je vous confirme que les travaux réalisés en 2018 seront déductibles à 100% de vos revenus fonciers en 2018. Néanmoins (lien avec le message 46), l’intérêt de cette déduction fiscale sera vaine, puisque vous ne paierez jamais d’impôt sur les revenus perçus en 2018 (sauf revenus exceptionnels).

En définitive, et c’est vraiment ce sur quoi je souhaite vous informer, rien ne sert de réaliser des travaux en 2018 qui seront déductibles des revenus fonciers, car cette imputation sera sans effet d’un point de vue fiscal, puisque le CIMR viendra littéralement gommer votre imposition de 2018.

Vous pouvez calquer votre situation sur l’exemple 1 ou 2, et faire les calculs par vous-même, cela reste encore la meilleure méthode d’un point de vue pédagogique. Sur le sujet, je vous invite également à consulter le blog de Julien, qui traite à merveille de ces aspects.

Naturellement, notre discussion concerne ici les seuls aspects fiscaux. Si le bien mérite des travaux indispensables, je vous invite à les réaliser. Mais si cela est possible, le mieux est de les déclarer à 2020.

Une nouvelle fois, je maintien donc ma position Trahcoh. Que vous l’intégriez ou la contestiez n’est pas de mon ressort.

Au plaisir,

Despe


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#50 15/06/2019 10h02

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Bonjour,

Je suis désolé de faire un autre post concernant les déficits fonciers mais je n’ai pas trouvé de réponses à mes questions.

En 2018, j’ai acquis un appartement qui m’a permis de générer un déficit foncier de 19 700 euros. Lors de ma déclaration d’impôt en 2019, j’ai donc eu un déficit foncier sur le revenu global de 10 700 euros. J’ai donc pour ma déclaration en 2020 un solde de déficit foncier sur le revenu foncier de 9 700 euros.

En 2019, j’ai acquis une autre maison avec d’important travaux ce qui va me permettre de générer un déficit supplémentaire de 40 000 euros.

Ma question est :
- Est-ce que suite à l’achat de cette maison, je vais également avoir droit une nouvelle fois à un déficit foncier sur le revenu global de 10 700 euros ?
- Ou est-ce que comme j’ai déjà eu un déficit foncier sur le revenu global en 2018, malgré cette nouvelle acquisition, ce sera un déficit foncier sur le revenu foncier uniquement ?

Merci d’avance

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