Vente à terme d'un bien immobilier : vos expériences ?

Phil11 · #1

La vente à terme d un bien immobilier est une vente pas comme les autres. Elle se conclue forcément devant notaire mais l’acheteur ne s’acquitte que d’un bouquet et verse au vendeur une rente mensuelle pendant un nombre de mensualités définies (sur 10,15 ou20ans).

Avantages : pas de frais de banque, ni de taux d intérêts ==> plutôt alléchant !

Personnellement j’ai récemment été tenté par un immeuble locatif en vente à terme. Tout petit bouquet (20.000€) + rente inférieure au montant des loyers encaissés.

Que pensez vous de ce type de vente ( ou d’achat) ?

Avez vous des expériences à partager?

Quid d’une revente du bien avant le terme ?

lise35 · #2

je suis un peu comme toi , je regarde ce type de placement , j’attends d’eventuelles reponses avec impatience .
ce que j’en pense , c’est que si tu ne possedes que la nu proprieté durant 10 ou 15 ans , il me semble que cette investissement sort de ton calcul isf durant cette periode ;
de plus , le prix est moindre qu’en effectuant un achat dans un cadre "normal".

la difference par rapport à un viager libre ou occupé , c’est que tu recuperes l’ususfruit de ce que tu as acheté apres la periode determiné au depart .

Dernière modification par lise35 (23/05/2012 10h55)

ZX-6R · #3

Je ne connaissais pas cette possibilité, mais ça se rapproche du viager sur le principe (bouquet + rente)

Quel est l’intérêt pour le vendeur si les loyers sont supérieurs à la rente ?

Philippe30 · #4

Bonjour,

Je ne connaissais pas ce mode de vente mais l’intérêt que je vois est de se décharger de la gestion locative et de s’assurer un revenu mensuel sans risque d’impayés.
C’est aussi une forme d’engagement de l’acheteur qui n’est pas assujetti au décès du vendeur comme dans un viager , c’est mieux en terme de calcul de rentabilité.

Il faut voir les modalités du calcul du bouquet et de la rente en fonction de l’age du vendeur.

Philippe

Philippe30 · #5

J’ai fait des recherches sur internet sur le sujet :

vivolta.com - de beste bron van informatie over vivolta.

Le viager et la vente à terme sont de plus en plus prisés. Ils permettent aux vendeurs de compléter leur retraite et aux acheteurs de faire des affaires, malgré la hausses des prix de l’immobilier. Alors que le viager lie l’acheteur et le vendeur à vie, la vente à terme est un contrat défini dans le temps. Lorsque l’acheteur a payé le nombre de mensualités convenu, il devient propriétaire. Le vendeur a néanmoins un droit d’occupation à vie.

Comme pour le viager, la mise de départ (le bouquet) d’une vente à terme est calculée en fonction de l’âge du vendeur ; elle peut être nulle. Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet est élevé. Quant à la rente, elle est alignée sur le coût de la vie publié par l’INSEE.
Si le vendeur meurt avant la fin de la vente, ses héritiers perçoivent la rente jusqu’à son échéance. La vente à terme est donc une bonne alternative au viager pour les vendeurs qui ne veulent pas désavantager leurs héritiers. En cas de décès de l’acheteur, ses héritiers doivent continuer à payer ou revendre le bien immobilier.

Une fiscalité avantageuse

La rente viagère est considérée comme un revenu foncier, elle est donc imposable. Les mensualités de la vente à terme sont au contraire exonérées de l’impôt sur le revenu. Le paiement de l’impôt foncier ainsi que les éventuels travaux décidés par la copropriété sont à la charge de l’acheteur.

Le viager ainsi que la vente à terme sont plus des placements financiers que des transactions immobilières. Ses placements sont à privilégier à condition de ne pas avoir l’intention d’habiter le bien acheté.

Il semblerait que la fiscalité soit avantageuse car les revenus perçus au titre du vente à terme ne sont pas imposable.
Je suppose qu’il ne sont pas imposables car faisant parti du montant de la vente.
En fait la vente à terme est une forme de crédit que l’on accorde à l’acheteur sur une durée définie.

Mode de vente à envisager pour les gros patrimoines

Philippe

lemouz · #6

Le plus intéressant (pour moi au moins) et de savoir quoi en penser en tant qu’acheteur.

ZX-6R · #7

Pour un acheteur ça a l’air de n’avoir que des avantages, vous achetez un bien avec un crédit sans intérêts. Les loyers augmenteront chaque année, vos mensualités resteront fixes. Je ne vois pas d’inconvénients.

lemouz · #8

un investissement garanti sans risque et a rendement intéressant ?
Y’a pas un loup quand même ?

yannou77 · #9

Classiquement, la rente est aussi indexé dans le cadre d’une vente à terme donc pas d’intérêts 0. De plus dans une vente à terme on ne récupère pas forcément le bien à la fin de la vente à terme, il peut y avoir aussi une jouissance du bien jusqu’au décès de la personne (les versement s’arrêtent mais la personne occupe toujours le bien). La fiscalité de la vente à terme peut paraitre avantageuse, mais il ne faut pas oublier qu’on a en quelque sorte payé cette fiscalité sur le montant de la plus value (qui inclue le montant des versement programmé).

Dernière modification par yannou77 (23/05/2012 18h59)

Pruls · #10

Bonjour,

je m’intéresse à ce montage avec l’idée de payer en 3 ou 4 fois.

Cela permettrait de rendre rentable des biens hors marchés. Un bien vendu trop cher mais n’engendrant pas (ou peu) d’intérêt d’emprunt sur les premières années, pourrait devenir rentable.

Des retours depuis 2012?

Cordialement.

niceday · #11

Il me semble que la jurisdrudence estime que cette activité (vente à réméré) est réservée aux professionnels. (je n’arrive pas à retrouver la source, désolé).
C’est une activité qui nécéssite d’être propre juridiquement avec les bonnes clauses.

Nek · #12

@niceday
Il y a un différence entre la vente à terme (qui revient à un crédit vendeur) évoqué ici et la vente en réméré (portage / vente avec option d’achat).
Pour le réméré, je pense pas que ce soit réservé aux pros, car il y a toujours des sites qui propose ce type d’investissement.

Bernard2K · #13

Pruls a écrit :
Cela permettrait de rendre rentable des biens hors marchés.

Un bien vendu trop cher(…)

Il n’y a pas de miracle, un bien vendu trop cher reste trop cher.

Toutes les fois où j’ai vu des annonces pour du viager ou de la vente à terme, j’ai trouvé que les prix étaient très élevés. L’argument du vendeur semble être le suivant "vous ne payez qu’un bouquet puis une rente, ce qui n’est pas beaucoup d’argent à sortir (en apparence), alors acceptez que ça soit basé sur une valeur du bien située dans la fourchette très haute du marché".

Un bien vendu trop cher mais n’engendrant pas (ou peu) d’intérêt d’emprunt sur les premières années, pourrait devenir rentable.

Un emprunt à la durée habituelle (20 ans) et aux taux actuels coûte, en intérêts et assurance, en année médiane : 1 à 1,5 % du prix du bien. Disons 1,3 %.
Au réel (BIC ou revenus fonciers), les frais d’intérêts et d’assurance sont des charges déductibles. Si vous êtes à 30 % de TMI vous économisez 45,5 % de cette somme. Ainsi les 1,3 % ne vous coûtent que 1,3 % x 55 % = 0,715 %.

Vous dites qu’une vente à terme permet d’économiser les intérêts et l’assurance du prêt. Mes calculs montrent que cela ne vous fait gagner que 0,7 % de rentabilité nette. Ce faible avantage est très insuffisant pour compenser un "bien vendu trop cher".

Dernière modification par Bernard2K (01/08/2017 08h03)

SeedSquall · #14

Je déterre ce sujet car il est intéressant en période de taux élevés et j’ai quelques questions en plus et remarques sur la vente à terme libre.

Il est d’usage d’indexer les mensualités sur l’indice du coût de la construction (ICC) mais est-ce obligatoire ? Si indexation il y a, c’est un peu comme si on empruntait à taux variable et pour moi c’est un stop au projet.

J’ai vu que certains notaires ne disaient rien s’il n’y a pas d’indexation et pas de taux non plus, mais d’autres bloquent les projets car un prêt sans intérêt peut être requalifié comme une donation déguisée, ou autre subtilités.
Est-ce que quelqu’un connait la vraie règle officielle ?

Pour moi la vente à terme libre seulement est intéressante s’il n’y a pas d’indexation à l’ICC et si on négocie un taux d’intérêt faible avec l’acheteur. Qu’en pensez vous ?

Phaeton · #15

Notaire du Grand Paris dit :

le contrat peut prévoir une indexation des mensualités sur l’indice du coût de la construction ce qui permet de les revaloriser

Lorsque j’ai cherché, je n’ai trouvé nulle part d’obligation d’indexation. Jusqu’à preuve du contraire, il n’y a pas d’obligation en la matière.

Possible requalification d’un prêt à taux zéro en donation : bien sûr, dans le cadre d’un prêt familial. Pour fixer le taux on peut s’inspirer des taux souverains

Pour juger de l’intérêt d’une telle opération, il faut prendre en compte beaucoup de paramètres (plus ou moins) négociables entre les parties : indexation, taux d’intérêt, mais aussi valeur vénale et rendement locatif.

Si la non-indexation me paraît comme à vous indispensable à la sérénité de l’acquéreur (sauf si ses revenus croissent au moins aussi vite que l’indice retenu), le taux d’intérêt faible n’est AMHA pas une fin en soi, tant que les autres paramètres ne sont pas défavorables à l’acquéreur.

Edit : typo

Dernière modification par Phaeton (28/08/2024 17h26)

Bernard2K · #16

Phaeton a écrit :
Possible requalification d’un prêt à taux zéro en donation : bien sûr, dans le cadre d’un prêt familial.

Pas du tout. Pour que ça soit requalifié en donation, le principal critère c’est que le prêt ne soit pas remboursé (lapalissade…). Une rapide revue de la jurisprudence montre que ce qui est requalifié, c’est du genre : pas de contrat écrit, une grosse somme passe de parent à enfant, enfant rembourse quelques % de la somme puis arrête de rembourser. Ou bien le prêt in fine sans terme défini : une grosse somme passe de parent à enfant, enfant remboursera "quand il pourra", mais dans les faits il ne rembourse jamais. Dans ces deux cas, il y a manifestement une donation.

Ces cas montrent, à l’inverse, les éléments qui font qu’un prêt reste un prêt et pas une donation :
- un contrat écrit
- comportant un échéancier de remboursement
- rembourser effectivement, et encore mieux, rembourser en respectant l’échéancier.
- garder les traces des flux financiers dans les deux sens (par exemple les relevés de compte)
- le bénéficiaire du prêt doit le déclarer au fisc si plus de 5000 €.

A ma connaissance, un taux d’intérêt nul n’est qu’un critère très secondaire de requalification d’un prêt en donation ; il peut aggraver un cas déjà accablant, mais il ne suffit jamais seul.

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2024 17h43)

Phaeton · #17

Vous me donnez au moins raison sur un aspect : la requalification éventuelle, c’est dans le cadre d’un prêt familial. La question initiale ne mentionne pas cet aspect particulier.

Requalification en donation d’un prêt familial sans intérêts : quid de l’intention libérale et de l’appauvrissement du donateur, tels que peuvent traduire les circonstances de l’opération ?

https://avocat-droit-succession-cahen.fr/avant-prevoir/quest-ce-quune-donation-indirecte/ a écrit :
Un exemple illustre parfaitement ce type de donation indirecte : le prêt sans intérêt au sein des familles. Ce type d’acte peut à juste titre être considéré comme une donation indirecte puisqu’un membre de la famille s’empêche de réclamer des intérêts sur un prêt d’argent, dans une intention libérale, familiale (en ce sens : Cour d’appel, Paris, 2e chambre, section A, 13 septembre 2006 – n° 05/05621).

Edit :
J’aime mieux la version corrigée de votre message !
Si un de mes cohéritiers réservataires a bénéficié d’un prêt gratuit de la part du décédé, je suis fondé à dire que ce dernier a agi contre ses intérêts et pour favoriser le cohéritier, même si le principal a été remboursé, parce que moi, dans le même temps, si j’avais voulu emprunter la même somme à la banque, ça m’aurait coûté des intérêts.
Donc je peux engager une action en réduction de cette libéralité.
Non ?

Dernière modification par Phaeton (28/08/2024 18h05)

Bernard2K · #18

Phaeton a écrit :
https://avocat-droit-succession-cahen.fr/avant-prevoir/quest-ce-quune-donation-indirecte/ a écrit :
Un exemple illustre parfaitement ce type de donation indirecte : le prêt sans intérêt au sein des familles. Ce type d’acte peut à juste titre être considéré comme une donation indirecte puisqu’un membre de la famille s’empêche de réclamer des intérêts sur un prêt d’argent, dans une intention libérale, familiale (en ce sens : Cour d’appel, Paris, 2e chambre, section A, 13 septembre 2006 – n° 05/05621).

Je pense que la citation de Cahen Avocat, mise en gras, est fausse.

Déjà, il me semble qu’il n’y a pas de donation du montant des intérêts, car ces intérêts n’existent pas. N’étant institués ni par le contrat de prêt, ni par une obligation légale, ils n’existent pas, tout simplement !

Ensuite, sur tout l’internet, ce sont les seuls juristes qui écrivent cela. Je ne trouve aucun jugement, commentaire de jugement, rapport sur les donations familiales, etc qui écrive cela. L’arrêt de la cour d’appel cité est introuvable sur l’internet et, si quelqu’un peut y accéder, je suis prêt à parier qu’on y lira d’autres éléments accablants dans le dossier et que le caractère "sans intérêts" n’était que très accessoire dans l’appréciation du juge.

Si un de mes cohéritiers réservataires a bénéficié d’un prêt gratuit de la part du décédé, je suis fondé à dire que ce dernier a agi contre ses intérêts et pour favoriser le cohéritier, même si le principal a été remboursé, parce que moi, dans le même temps, si j’avais voulu emprunter la même somme à la banque, ça m’aurait coûté des intérêts.
Donc je peux engager une action en réduction de cette libéralité.
Non ?

1) Les intérêts sur un prêt familial n’étant dus ni par une stipulation de ce contrat de prêt, ni par une obligation légale, vous vous plaignez d’un avantage impossible à qualifier et à quantifier.
2) Vous dites que vous, en comparaison, auriez été obligé d’emprunter à la banque. Veuillez prouver que vous avez demandé un prêt du même type au même prêteur, et que son refus vous a obligé à vous adresser à la banque et à payer des intérêts. Si vous prouvez cela, vous avez peut-être subi un début de préjudice. Sinon…
3) En l’absence de toute obligation légale d’instituer des intérêts à un tel prêt familial, sur quel taux pensez-vous réclamer ? Quelle est la base publiée, indubitable, qui dit quel taux a été "donné" par le prêteur ?
4) même si ces intérêts non institués constituaient une libéralité, pour intenter une action en réduction, encore faudrait-il que le montant des intérêts dépasse celui de la réserve ! Ca doit être très rare. C’est peut-être pour ça qu’on n’en trouve aucune trace.

Non, tout cela ne tient pas.

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2024 18h32)

SeedSquall · #19

Vos retours sont extrêmement instructifs.

Si je résume, et la réponse de Phaeton va dans le sens de ce que j’ai trouvé de mon côté, il est possible de ne pas indexer les mensualités sur l’ICC. Imaginons un vendeur qui accepte tout, il serait donc possible d’avoir aussi un taux d’intérêt 0 tant qu’on n’a pas de liens familiaux, sans se faire foudroyer par l’État. Il faut juste que tout soit carré et clair dans le contrat, mais de toute façon ça se fait devant un notaire et je n’imagine pas une tel transaction avec un inconnu sans que ce soit le cas.

C’est très intéressant pour un bien qui est rentable à la base bien sûr.

Phaeton · #20

Grâce à votre question et aux réponses de Bernard, j’ai appris des choses utiles. Quand les affaires se font en famille, c’est toujours un peu plus compliqué, et pas seulement sur le plan financier. La littérature là-dessus abonde.

Quoi que j’apprenne, rien ne diminue jamais la portée la maxime selon laquelle "une affaire se fait à l’achat".

Même face à un.e vendeur.euse accomodant.e sur l’indexation et la rémunération du crédit qu’il.elle vous consent, il faut la garder à l’esprit !

Tenez-nous au courant

Asturiante · #21

Bernard2K a écrit :
Je pense que la citation de Cahen Avocat, mise en gras, est fausse.

Dans tous les cas la jurisprudence citée est hasardeuse (n’étant pas librement disponible en ligne je ne peux pas la partager ici)

Il s’agit simplement d’une dame sans descendance ayant prêté sans contrat de prêt à plusieurs reprises de l’argent à un couple ( le lien de parenté s’il existe n’est pas précisé) initialement 200 000 francs pour les aider à acheter un appartement à leur fils puis à 3 reprises 10 000 en guise de dépannage.
Ces derniers n’ont pas remboursés le prêt initial mais on versé des intérêts semestriels, ils ont remboursés partiellement les dépannages pour 13 000 francs.

Cette dame avait institué par testament authentique une amie en légataire universelle qui a donc demandée (sur les bons conseils de son frère notaire de profession) le remboursement des prêts au couple.

Le couple s’est défendu avec 2 axes : ce n’est pas prêt mais une donation / le testament est faux.

Que ce soit au TGI ou en Appel évidemment le testament authentique n’a pas été infirmé

et bien qu’on ne retrouve aucun contrat de prêt la présence de flux d’argent, de versement d’intérêts, de remboursements partiels évoquait bien l’existence de prêts. Et l’ensemble se confirme par des mentions manuscrites de la défunte sur ses relevés de compte "chèque M.G intérêts c/prêt de janvier 1995 au 30 juin 1995" "avance à M. G. à rendre début juillet" "dépannage M. … …" ’’encore une avance pour M. G. à rembourser dans les 15 jours par M.G ! ".

Condamnation des époux à rembourser le capital restant du avec intérêts au taux légal à compter de la date de la saisie du TGI et 2000€ de frais d’instance.

Au final on ne sait pas trop d’où sortent les assertions de Cahen Avocat ! A oublier de préférence.

@SeedSquall au final même avec des liens familiaux rien ne vous empêche de faire sans indexation comme vous le montre Bernard2K avec une telle vente vous aurez bien un contrat écrit et un échéancier il n’y aura aucun doute quant à des intentions libérales. Le seul cas serait celui déjà cité de l’acheteur qui arrêterait de verser les arrérages et du vendeur qui ne ferait rien pour les recouvrir. Mais ce cas de figure pourrait également se produire avec une indexation.

Se faire foudroyer par l’Etat non, par contre créer des tensions et des rancœurs familiales c’est possible et même probable si des cohéritiers se sentent "lésés". Il n’y a qu’a voir les situations où un enfant qui ne travaille pas volontairement sans ressources vit à long terme sous perfusion parentale au titre de l’obligation d’aliments ; les frères et soeurs qui subviennent seul à leur besoin peuvent se sentir légitimement lésés ce n’est pas pour autant qu’il existe légalement un avantage récupérable.

Phaeton · #22

J’ai envoyé un courriel à Maître Cahen pour lui faire connaître notre discussion et l’inviter à y contribuer.

Bernard2K · #23

La dame a prêté sans contrat écrit. Mais le remboursement d’intérêts prouve qu’il y avait un contrat de prêt oral. Evidemment, on ne paie pas d’intérêts sur de l’argent reçu par don ou donation. La présence de mentions manuscrites "intérêts c/prêt de janvier 1995 au 30 juin 1995" a donc permis au juge de dire : "il y a des intérêts donc c’est un prêt".
Cahen Avocat semble en déduire "l’absence d’intérêts prouve que c’est une donation". C’est faux.

C’est un problème de logique : A induit B ne veut pas dire que B induit A.

En l’occurrence :
Une donation n’a pas d’intérêts.
Un prêt a des intérêts ou pas.

Donc :
- la présence d’intérêts permet de déterminer que c’est un prêt.
- l’absence d’intérêts indique que c’est une donation ou un prêt mais ne permet pas de déterminer entre eux.

Autre exemple :
- Un enfant n’a pas de permis de conduire.
- Un adulte peut avoir un permis de conduire ou pas.

Donc :
- La présence d’un permis de conduire permet de déterminer que c’est un adulte.
- L’absence d’un permis de conduire indique que c’est un enfant ou un adulte mais ne permet pas de déterminer entre eux.

Mais alors, en l’absence d’intérêts, comment fait-on pour distinguer un prêt d’une donation ? A la base, par leur caractéristique essentielle : un prêt se rembourse, une donation ne se rembourse pas. Mais aussi par tout ce qui a déjà été cité : un contrat, de préférence déclaré au fisc, un échéancier…

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2024 08h43)

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Pruls a écrit :

#14 28/08/2024 15h03

[+1] #15 28/08/2024 17h20

[+1] #16 28/08/2024 17h32

Phaeton a écrit :

#17 28/08/2024 17h50

https://avocat-droit-succession-cahen.fr/avant-prevoir/quest-ce-quune-donation-indirecte/ a écrit :

[+1] #18 28/08/2024 18h22

Phaeton a écrit :

https://avocat-droit-succession-cahen.fr/avant-prevoir/quest-ce-quune-donation-indirecte/ a écrit :

#19 28/08/2024 19h56

#20 28/08/2024 21h45

[+2] #21 28/08/2024 23h10

Bernard2K a écrit :

#22 29/08/2024 00h40

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