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#1 23/07/2014 10h32

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J’avais parlé American Campus Communities dans la newsletter #92 et j’en parle dans mon livre sur les foncières cotées.

Newsletter #92 a écrit :

American Campus Communities est une foncière cotée américaine capitalisant 3,4 $Md et offrant un rendement sur dividende trimestriel de 4,7%, plutôt stable jusqu’ici :


Ses actifs immobiliers sont des logements pour étudiants (plus de 100 000 lits répartis dans 165 propriétés), proches des centres universitaires/écoles les plus fréquentés. Le taux d’occupation est de 97%. La société offre aussi des prestations de services dans les campus.

Les foncières cotées concurrentes Education Realty Trust et Campus Crest Communities sont trois et six fois plus petites.

Attendu que les logements sont placés autour des meilleures universités/écoles, American Campus Communities offre une bonne visibilité et une faible sensibilité au cycle économique.

La valorisation actuelle (environ 16 fois l’EBITDA) est correcte pour des actifs résidentiels, mais tandis que le cours est proche de ses plus bas à 52 semaines, ce sont surtout les achats récents (quoique modestes il est vrai) du directeur financier qui m’ont interpelé :

La gestion de la société est également internalisée, favorisant l’alignement des intérêts entre les dirigeants/salariés et les actionnaires.

American Campus Communities bénéficie d’un effet taille et devrait être moins sensible à une hausse des taux long du fait de baux courts.

C’est une foncière en croissance, dont le FFO (en orange) ne cesse d’augmenter chaque année :



Le dernier trimestre ne fait pas exception :



C’est ce qui me fait aimer les foncières : on peut vraiment investir dans n’importe quel actif immobilier !

Mots-clés : american campus communities

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#2 23/07/2014 10h39

Banni
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Le sujet est peut être traité dans votre livre mais la question que je me pose est comment choisir le type de foncière dans lequel investir. Autant en France le split bureau/commerce/logement me parait facile à analyser autant je me sens totalement incapable de comprendre qu’est ce qui est un meilleur actif en terme de qualité (résilience/pricing power etc…) entre des logements de campus comme ACP des murs de restaurants, des établissements médicaux comme HCP etc…..

Par exemple pourquoi investir dans ACP à 4.7% plutôt que sur HCP qui est à 1% de plus de rendement ?

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#3 23/07/2014 17h13

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Alexis92 a écrit :

Le sujet est peut être traité dans votre livre mais la question que je me pose est comment choisir le type de foncière dans lequel investir.

En effet.

Alexis92 a écrit :

Autant en France le split bureau/commerce/logement me parait facile à analyser autant je me sens totalement incapable de comprendre qu’est ce qui est un meilleur actif en terme de qualité (résilience/pricing power etc…) entre des logements de campus comme ACP des murs de restaurants, des établissements médicaux comme HCP etc..

Ce n’est pas si différent. La structure des baux caractérise beaucoup les biens.

Il n’y a pas de meilleurs actifs, mais des sensibilités aux cycles économiques/financiers/immobiliers plus ou moins différents.

Ici dans le cas des campus, s’ils sont installés à côté des meilleures universités, on peut supposer d’une certaine résilience et pricing power, ce que confirme un taux d’occupation élevé (97%) et l’augmentation des loyers à périmètre constant (+2,1%).

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#4 22/10/2014 10h54

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Publication d’un excellent T3-2014 pour American Campus Communities, qui dépasse les attentes :

American Campus Communities a écrit :

Q3 FFOM (funds from operations - modified) of $46.5M or $0.44 per share vs. $41.5M and $0.39 one year ago.

NOI for same store wholly-owned properties of $65.3M up 5.6% Y/Y. Occupancy of 97.5% up 70 basis points, with an average rental rate increase of 2.1%.

Company sees hitting the high end of its previously full-year guidance of FFO of $2.34-$2.41 and FFOM of $2.29-$2.37 per share.

Source : American Campus Communities, Inc. Reports Third Quarter 2014 Financial Results

Le superbe taux d’occupation de 97,5% contraste avec celui de son concurrent Campus Crest Communities.

FFOM qui passe de $0,39 à $0,44, laissant augurer d’une prochaine hausse du dividende.

Cf. le livre Investir dans les foncières cotées si vous ne comprenez pas les termes.

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[+1]    #5 18/02/2015 13h46

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Encore un bon T4-2014 :

American Campus Communities a écrit :

Q4 FFOM of $75M or $0.70 per share vs. $70.7M and $0.66 one year ago.

Same store wholly-owned NOI up 2% Y/Y. Same store wholly-owned occupancy of 97.6% up 80 basis points.

Preleased same store wholly-owned portfolio for upcoming academic year to 61.4% applied for and 55.1% leased as of Feb. 13, with a current projected rental rate increase of 2.9%. Was 60.2% and 53.4% a year ago.

Five new American Campus Equity (ACE) projects have been awarded or are being directly negotiated for - totaling about 4K beds at ASU, Butler, and Louisville.

2015 outlook: FFOM per share of $2.33-$2.45 (was $2.38 a year ago).

Source : More on American Campus Communities results - American Campus Communities, Inc. (NYSE:ACC) | Seeking Alpha

Le résultat opérationnel à périmètre constant augmente de 2% et le taux d’occupation à périmètre constant atteint un superbe 97,6%.

En prenant un FFOM à 2,39 ; ACC cote 17,9 fois son FFOM, donc assez cher (quoique vus son positionnement défensif et les taux long toujours très bas, la surcote n’est pas dramatique non plus), mais sous sa moyenne historique de 20 fois :

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#6 08/09/2015 16h25

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ACC est revenu au prix d’achat de notre hôte, même si avec l’évolution de l’USD il faudrait que l’action touche les 29$ pour que le pru en EUR soit comparable. Néanmoins elle est au plus bas à 52 semaines. Tous comme ça petit soeur campus crest qui semble toucher des points bas à chaque séance.

Pensez vous qu’un point de renforcement soit atteind pour ACC et qu’un point d’entrée pour jouer une recovery ou OPA soit atteind pour campus crest ? Pour cette dernière le dividende n’a toujours pas repris.


Parrain Binance : 468564229 // Parrain Amex // Parrain Fortuneo : 12428190

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#7 24/02/2016 15h44

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Comme Digital Realty Trust, American Campus Communities enfonce plus haut sur plus haut en bourse.

Foncières cotées : les plus gros REITs sont-ils les meilleurs ?

A discuter, mais en attendant, Digital Realty Trust et American Campus Communities étaient les plus gros REITs de leur secteur, et surperforment deux ans plus tard (opérationnellement et boursièrement).

Campus Crest Communities, sur le même secteur, mais beaucoup plus petit (et mal gérée, avec une activité de promotion immobilière démesurée), a finalement été sortie de la côte avec une décote sur sa NAV.

Avec la possibilité de lever de l’equity directement sur les marchés, un cours de bourse élevé est un atout.

Ainsi, récemment, American Campus Communities ne s’est pas embêtée pour refinancer un crédit revolving, plutôt que de lever de la dette long terme, elle a levé environ 1/2 milliard directement sur le marché action.

Suite à cette annonce, le cours de bourse a chuté de… 2% !



A environ 19 fois le FFOM 2016, ACC se finance à 5% sur les marchés actions…

Même cercle vertueux que pour Realty Income.

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#8 24/02/2016 20h44

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C’est vrai sauf pour HCP qui n’a pas le meme parcours boursier que les gros reit indiqué

Le secteur me semble porteur pourtant (mais les autres du secteurs sont aussi a la peine comme Ventas ou OHI) …

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#9 21/11/2017 11h23

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Petit up sur cette file suite à la baisse des cours de ACC et de son concurrent Education Realty Trust (EDR) tout au long de l’année 2017.

Hoya Capital Real Estate a écrit :

Student Housing REITs have struggled immensely so far 2017, falling 15% YTD. Costly construction delays and oversupply in several key markets overshadowed an otherwise decent year. 3Q17 earnings results were weaker than expected and guidance was lowered for full-year 2017. Final leasing results came up short of estimates for this current school year.

Both EDR and ACC noted similar trends of oversupply coupled with weaker enrollment growth, a trend that has continued over the past half-decade. Lower supply growth is expected in 2018. Declining college enrollment is a lingering concern. College enrollment has declined 5% over the past 3 years, but that decline is concentrated in lower-quality institutions. Negative demographic trends and high tuition costs will continue to pressure enrollment.

Development remains the modus operandi and growth engine as both REITs have expanded their portfolio by roughly 10% per year. Institutional demand for student housing assets remains strong. Investors, however, have begun to question the "defensive" nature of the asset class given the choppy results in 2017. Purpose-built student housing faces risks that are distinct from typical multifamily assets.

We believe that the sell-off in the student housing sector is overdone and may be poised to outperform heading into 2018. Currently, valuations appear attractive based on historical averages.

Personnellement je pense que les cours sont revenu à un cours intéressant mais hésite encore à investir dans ce secteur historiquement "défensif" étant donné la perspective sur 2018.

Dernière modification par Cigarette (21/11/2017 11h24)


Parrainage Boursorama (80€), Bourse Direct (50€), Binck (100€) et iGraal.

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#10 23/10/2018 09h47

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Un T3-2018 légèrement supérieur aux attentes pour American Campus Communities :

SeekingAlpha a écrit :

American Campus Communities (NYSE:ACC) now sees 2018 FFO per share of $2.42-$2.45 compared with its prior guidance of $2.40-$2.46

Modified FFO in the range of $2.29-$2.33 vs. prior view of $2.28-$2.34.

New guidance range is based on results of Fall 2018 lease-up and financial results achieved through Q3.

For 2019-2020 academic year targets rental revenue growth of 1.5%-3.0% through a combination of occupancy and rental rate growth.

Q3 FFO per share of 44 cents beats consensus by 1 cent; compares with 43 cents a year ago.

Q3 revenue of $213.5M beats by $10M; compares with $196.9M a year ago.

Q3 NOI for same-store properties $80.3M, up 4.5% Y/Y; same-store property revenue rose 2.0%.

Source : https://seekingalpha.com/news/3399467-a … r-guidance

La croissance reste poussive.

Il y a quatre ans (time flies!), j’écrivais pour le T3-2014 :
"Q3 FFOM (funds from operations - modified) of $46.5M or $0.44 per share vs. $41.5M and $0.39 one year ago."

Aujourd’hui, pour le T3-2018 :
"FFOM for the 2018 third quarter was $60.6 million, or $0.44 per fully diluted share, as compared to $62.1 million, or $0.45 per fully diluted share for the same quarter in 2017."

Entre temps, la société a amélioré la qualité de son portefeuille et réduit son endettement, mais c’est tout de même décevant, alors que le secteur est porteur, et que les taux de capitalisation ont baissé.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#11 23/04/2019 10h45

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American Campus Communities a publié son T1-2019.

Pendant que les foncières de centres commerciaux galèrent, les campus cartonnent, avec 5,1% de croissance du résultat opérationnel par rapport au T1-2018 :

American Campus Communities a écrit :

Reported net income attributable to ACC of $29.6 million or $0.21 per fully diluted share, versus $25.9 million or $0.18 per fully diluted share in the first quarter 2018.
Increased FFOM to $95.3 million or $0.69 per fully diluted share versus $86.4 million or $0.62 per fully diluted share in the first quarter prior year, an increase of 11.3 percent per share.
Grew same store net operating income ("NOI") by 5.1 percent over the first quarter 2018. Revenues increased 3.1 percent and operating expenses increased 0.5 percent.
Increased same store average physical occupancy to 96.9 percent for the first quarter 2019 compared to 94.9 percent for the first quarter 2018.

American Campus Communities est à présent la seule foncière cotée américaine de campus, puisqu’EdR (Education Realty Trust) a été achetée l’année dernière par un fonds privé et Campus Crest Communities l’avait été en 2015.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#12 14/09/2019 12h27

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Un excellent article, très complet, sur les foncières de campus américaines, par Hoya Capital Real Estate : https://seekingalpha.com/article/429111 … illennials

Puisqu’American Campus Communities (ACC) est à présent l’unique foncière dédiée aux campus aux USA, l’article s’applique en définitive entièrement à celle-ci.

Contrairement aux foncières résidentielles qui surcotent et ont des rendements sur dividende riquiquis, ACC décoterait d’environ 10% sur sa NAV et avec un rendement d’environ 4%.

Une anomalie (?) compte-tenu de la résilience de ce type de loyers, y compris en cas de récession.

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#13 19/02/2020 11h48

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Une bonne année pour American Campus Communities, tout est au vert :

2019 Financial Results a écrit :

Grew FFOM to a record $336.2 million and $2.42 per fully diluted share, compared to $319.8 million or $2.31 for the full year 2018.
    Increased same store NOI by 2.7 percent over the year ended December 31, 2018, with revenues increasing 2.7 percent and operating expenses increasing 2.7 percent, achieving the company’s 15th consecutive year of growth in same store NOI.
    Delivered five new owned development and presale development projects into service. Totaling $407.3 million, the communities were 98.1 percent occupied as of September 30 and are located an average of one-tenth of a mile from their respective campuses.
    In May, increased the common dividend to $1.88 per share on an annualized basis, an increase of 39 percent since 2012.

Ils abusent par contre sur la présentation de la hausse du dividende. Il a certes augmenté de 39% depuis 2012, mais il n’a augmenté que de 2% en 2019. Mais cela fait partie du story telling, et il faut bien justifier la rémunération du CFO…

Pour 2020, des développements arrivent à terme, et la croissance devrait être marquée :

2019 Financial Results a écrit :

Based upon these factors, management anticipates that fiscal year 2020 FFO will be in the range of $2.44 to $2.54 per fully diluted share and FFOM will be in the range of $2.41 to $2.51 per fully diluted share.

Concernant le taux de capitalisation des campus dits prime, il est autour de 4%, ce sont des biens immobiliers très recherchés :

2019 Financial Results a écrit :

During the quarter, the company completed the sale of Landmark, a 606-bed property serving students attending the University of Michigan in Ann Arbor. The property was sold for $100.0 million which represents an economic cap rate of 4.1 percent based on in-place rental revenue, escalated trailing-12 operating expenses and historical average capital expenditures.

The company is in the final stages of the sale of one asset serving students attending the University of Maryland in College Park. The disposition of the previously acquired asset is expected to close in the first quarter of 2020 with anticipated proceeds of approximately $148.0 million representing a 4.1 percent economic cap rate.

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#14 26/03/2020 00h40

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Je suis assez circonspect de voir si peu d’intérêt sur cette valeur, comparativement à d’autres foncières.

Jusque là je pensais que c’était lié à la faible rentabilité sur " dividende ", mais avec la décôté actuelle elle est très intéressante.

Est ce que c’est lié à la thématique qui serait considérée comme peu intéressante, un quelconque problème sectoriel qui m’aurait échappé..

Je trouve cette valeur très intéressante dans un portefeuille dans un soucis de diversification, cela change des mûrs commerciaux, et à priori, des étudiants il y en aura toujours. Ces derniers auront toujours besoin de se loger.

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#15 26/03/2020 11h29

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Passion a écrit :

Est ce que c’est lié à la thématique qui serait considérée comme peu intéressante, un quelconque problème sectoriel qui m’aurait échappé..

Si les universités sont fermées et les étudiants confinés chez eux, ils ne payeront plus le loyer de leur appartement universitaire.

A partir de là, il suffit que la situation dure quelques mois + les vacances estivales, pour faire un gros trou dans le budget d’American Campus Communities.

Et en attendant, il y a les intérêts des emprunts à rembourser.

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#16 29/03/2020 22h31

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Il est tôt pour faire des projections, mais ACC ne semble pas faire une croix sur leurs loyers, pour le moment.
je n’ai pas trouvé d’autres informations que le FAQ spécial Covid de leur site :
ils précisent, avoir des baux de 12 mois, et comptent aller au bout,
espèrent une aide du gouvernement pour les locataires,
en revanche ils feront cadeau des intérêts de retard et des frais d’expulsion…
traiteront au cas par cas les familles en difficultés
pour l’instant rien n’est mentionné concernant les pertes de loyers.

leur FAQ :
ACC covid FAQ

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[+1]    #17 01/04/2020 01h50

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J’ai tendance à avoir une vision plus long terme de la chose.

Même si les loyers n’étaient pas payés, on peut partir du principe que après la crise, même si elle venait à perdurer plusieurs mois, il y aura un retour à la normale, de nouveaux baux etc

La véritable question que l’on peut se poser c’est sur la capacité de la foncière à tenir durant cette période.

Même si à court terme cette crise ainsi que d’éventuels vacances et reports de loyers provoqueraient une baisse du cours, à mon sens sur le long terme cela ne change pas la capacité future de la société à faire de nouveau du remplissage.

Sans faire de logorrhée, même si sur une période déterminée il n’y avait plus de rentrées, que le dividende venait à baisser, De facto, je vois plus ça comme une opportunité liée à une conjoncture passagère qu’un véritable doute sur le long terme comme certaines foncières de centres commerciaux

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Dernière modification par Passion (01/04/2020 01h52)

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#18 14/03/2021 16h58

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Il y a eu un volume d’échanges nettement supérieur à la moyenne lors de la dernière séance.



American Campus Communities Inc (ACC) Récapitulatif financier


Ouf ça y est vacciné à l'Astrazeneca ( première fois que je trouve un avantage d'être plus ou moins gros ).

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#19 27/07/2021 11h20

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Voici la prévision de résultats pour 2021 :

Prévisions mi-2021 pour l’année 2021 a écrit :

FY2021 FFO will be in the range of $1.95 to $2.09 per fully diluted share and FFOM will be in the range of $1.93 to $2.07 per fully diluted share vs. consensus of $1.92.

On est malheureusement bien loin de la prévision pour 2020, avant tous les problèmes liées au COVID :

Prévisions fin 2019 pour l’année 2020 a écrit :

Based upon these factors, management anticipates that fiscal year 2020 FFO will be in the range of $2.44 to $2.54 per fully diluted share and FFOM will be in the range of $2.41 to $2.51 per fully diluted share.

Le management s’attend à une normalisation de l’activité au printemps 2022.

Le cours de bourse est plutôt en avance de phase, puisque nous sommes revenu au niveau pré-COVID. Tant mieux !

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#20 04/10/2021 15h35

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InvestisseurHeureux, le 27/07/2021 a écrit :

Le cours de bourse est plutôt en avance de phase, puisque nous sommes revenu au niveau pré-COVID. Tant mieux !

Et bien "monsieur le marché" avait du nez, le management relève fortement la prévision 2022 et annonce que le secteur est quasiment revenu au niveau pré-COVID :

SeekingAlpha a écrit :

American Campus Communities (NYSE:ACC) increases its guidance for its 2021 modified funds from operations due to a successful completion of the Fall 2021 lease-up and robust occupancy and rental revenue growth.

The company now expects FFOM per share of $2.04 to $2.12 vs. its prior guidance of $1.93-$2.07, and exceeding the Wall Street consensus of $2.03.

In addition, FFOM per share is also expected to grow in the 12-15% range in 2022.

"Our sector is experiencing substantial tailwinds and appears to have almost entirely recovered from the impacts of COVID," CEO Bill Bayless said at a conference.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#21 26/10/2021 09h09

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Les bonnes nouvelles n’en finissent plus pour nos campus, l’environnement n’a jamais été aussi porteur depuis des années selon le CEO.

Pour la généralisation du télé-travail, ce n’est tjs pas clair dans ma tête, mais pour l’enseignement, le monde d’après ressemble furieusement au monde d’avant :

SeekingAlpha a écrit :

American Campus Communities (NYSE:ACC) Q3 FFO per share tops consensus estimate as it’s "experiencing the most substantial fundamental tailwinds we’ve seen in many years," said CEO Bill Bayless.

He specifically points to strong enrollment demand at tier-one universities, low levels of new supply, and significant activity in on-campus public-private partnerships.

Q3 modified FFO per share of $0.40 beats the $0.38 consensus; compares with $0.42 in Q2 and $0.32 in the year-ago quarter.

Q3 same-store net operating income ("NOI") rose 10.5% vs. Q3 2020 with revenue increasing 8.5% and operating expense rising 6.8%.

Achieves 95.8% opening fall occupancy with 3.3% average rental rate growth over the prior year for the 2021 same-store portfolio and 3.8% average rental rate growth over the prior year for the 2022 same-store portfolio. That compares with ACC’s initial expectation of 92.0-94.0% leased with 2.5-3.0% and 3.0-3.5% average rental rate growth for the 2021 and 2022 same store portfolios, respectively.

American Campus (ACC) still expects FFOM per share of $2.04-2.12; compares with average analyst estimate of $2.08.

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#22 27/10/2021 11h50

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Je m’étonnais de l’absence de levée de capital alors que le cours est sur des plus-hauts.

C’est que le management pense que la NAV a fortement progressé et est bien plus élevée que le niveau de cours actuel :

Conférence téléphonique T3-2021 a écrit :

Well, let me say this Austin, right now both, if you look at the market of the last few months and honestly our own opinion of NAV has increased substantially. We were in a very different place earlier this summer before our leasing had surpassed the prior year’s leasing levels in terms of being confident about the recovery in the operating environment and the business.

Now that we have seen that take place, as Bill said in his opening remarks, we’ve seen analyst estimates of NAV move up in the 50% to 60% range with the upper half of that really being driven by people making, using assumptions that are based on a more normalized level of NOI which we think is appropriate at this point in time.

We are basically there in terms of the amount of NOI we’re producing relative to 2019. And when you look at on a same property versus same property in 2019 basis, our rental revenue for 4Q of ’19 is growing. So our 4Q of ’21 is growing. And so we would tell you that our belief is NAV is up in the higher end of those ranges that are out there. And so our board and management team are focused on returning the stock to NAV and in no way, shape or form, are we interested in issuing equity at these levels And that’s why we gave the additional disclosure around our plan for increased dispositions in 2022.

Source : https://seekingalpha.com/article/446212 … transcript

Du coup, la stratégie du management est de céder en joint-venture quelques actifs pour mettre en exergue leur valorisation et qualité.

Je reste très confiant sur ce dossier !

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#23 15/12/2021 19h13

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Le fonds activiste Land & Buildings Investment Management, actionnaire d’American Campus Communities publie une lettre ouverte pour demander des changements dans la gestion de la foncière, qui sous-performe et décote sur sa NAV depuis des années : Land & Buildings Issues Open Letter to Shareholders of American Campus Communities | Business Wire

Il suggère d’accélérer les ventes de propriétés pour racheter des actions.

Il est vrai que la foncière a de l’or en barre avec ses campus résidentiels, très demandés sur le marché immobilier privé, mais le cours de bourse, certes au plus haut, devrait être bien plus élevé.

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[+3]    #24 19/04/2022 14h49

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Ça devait arriver.

La dernière foncière US de campus cotée est en train d’être rachetée :

Blackstone (NYSE:BX) agreed to buy student-housing owner American Campus Communities (NYSE:ACC) for about $12.8 billion, including debt. ACC jumped 13% in premarket trading.

Blackstone agreed to pay $65.47/share for ACC, a 14% premium to Monday’s close, according to a statement. As a condition to the transaction, ACC agreed to suspend payment of its quarterly dividend, effective immediately. The deal is expected to close in Q3.

Un beau gâchis pour les actionnaires historiques dont je suis, car le meilleur était devant, spécialement vu l’inflation élevée.

D’ailleurs, ce n’est pas un hasard si Blackstone rachète maintenant, et à ce prix.

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#25 19/04/2022 16h33

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J’ai découvert ACC grâce à ce forum, et je ne suis pas déçu d’en avoir fait ma première ligne.

Par contre ce n’est pas 100% clair pour moi qui n’est pas habitué aux rachats.
On est d’accord que ça veut dire que nos parts vont être transformés en argent dans quelques mois avec impossibilité de les garder ?

Du coup autant revendre maintenant vu que la différence entre le cours actuel et de rachat est anecdotique ?


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

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