#1 09/12/2012 11h17
- quinou
- Membre (2012)
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Bonjour,
Etant à la recherche d’un investissement immobilier pour protéger mes liquidités (voir ma présentation), j’examine attentivement les annonces immobilières. Un de mes enfants, lycéen, ayant besoin d’un logement sur Lyon (avec un camarade) et ce pour peut-être quelques années je me suis concentré sur cette zone géographique. Je vous soumets un calcul de rentabilité.
Le type de logement nécessaire (2 p et 40 m2) s’évalue à 140 ke frais compris (notaire 7.5 % + 5 % agence). Il se loue aux environs de 500 e/mois. Je compare le placement de la somme nécessaire à l’achat (3 % sur 20 ans) à un achat puis mise en location. Mes hypothèses sont que 75 % des loyers perçus sont placés chaque mois sur un compte rapportant 3 % ; les 25 % restants couvrent les frais de copropriété, les taxes, les vacances du bien, l’entretien et l’incidence fiscale. Je considère que le bien ne dégagera pas de plus valus à terme (bulle immobilière, nous sommes au plafond ?).
140 ke à 3 % sur 20 ans = 252856 euros
Loyers perçus et placés chaque mois (75 % de 500 e) = 122195 euros auxquels on ajoute la valeur initiale du bien (140 ke - 12.5 % de frais d’achat) soit 122500, on obtient un total de 244695 euros.
Je protège une partie de mon épargne, je loge mon fils sans souci de chercher une location… mais je perds de l’argent à terme.
A part faire un "coup de fusil", négocier de particulier à particulier, passer quelques week-end à retaper un bien je ne fais pas une opération financièrement intéressante. Mon hypothèse de 75 % est-elle discutable ? Quid de 3 % sur un placement à terme 20 ans et prendre la même rentabilité pour le placement mensuel des loyer est très discutable
L’équilibre du montage se situe à un prix d’achat (tcc) de 131 ke OU à une estimation de 80 % des loyers placé mensuellement.
Je ne tiens pas compte du fait que mon fils peut bénéficier d’APL en louant à un autre bailleurs que son père.
Merci d’avance pour vos avis
Mots-clés : immobilier de rapport
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