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#1 01/07/2024 11h33

Membre (2011)
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Bonjour à tous,

Mon message est lié à l’immobilier mais pas à l’immobilier locatif, donc s’il n’a pas sa place ici, pas de soucis pour le déplacer ou le supprimer.

Pour faire simple, nous sommes en cours d’acquisition sur une nouvelle RP. La promesse de vente a été signée il y a un peu plus de 2 mois avec deux conditions suspensives :

- la première sur l’obtention d’un prêt => Prêt obtenu
- la seconde sur l’obtention du permis de construire lié à la régularisation d’une toiture de terrasse qui n’a jamais été déclaré => refus de la mairie car la pente du toit n’est pas suffisante Vs le PLU

Je viens d’apprendre ce refus de la mairie alors que la signature de la vente est prévue dans une quinzaine de jours. Selon moi, il y a 2 options (sachant que j’aimerai éviter la 1ère mais bon…) :

1- On ne donne pas suite car la condition suspensive N°2 n’est pas remplie

2- On se met d’accord avec les vendeurs sur un ajustement de prix (et au passage on se prend 2 mois de délai dans la vue avec la nouvelle proposition de préemption…) qui va prendre en charge les frais que nous aurons à démolir l’ouvrage pour le reconstruire en accord avec le PLU, MAIS, et ça là où j’aurai besoin de vos avis, nous avons également appris lors de la signature de la promesse (que nous avons signée donc acceptée) que bon nombre de constructions sur le terrain n’ont pas eu déclaration de conformité, à savoir:
- La maison qui date d’env. 1980 (pas de déclaration d’achèvement du coup pas de conformité)
- Un abris voiture d’env. 35m² construit avec la maison (pas de permis de construire du tout)
- Une piscine (pas de déclaration d’achèvement du coup pas de conformité)

Donc pour moi, si on renégocie le prix, j’aimerai y inclure une décote sur ces manques de conformité (qui poseraient problème en cas de sinistre car pas de reconstruction à l’identique possible; mais également qui complexifient un peu la revente….). Mon raisonnement étant que le prix que nous avons proposé ne tient pas compte de ces "défauts" qui ne nous ont pas été présentés avant la PUV.

Mais, je n’ai aucune idée de la décoté entre une maison (et ses annexes) avec conformité et la même sans conformité. Est-ce qu’on parle de 5%, 10%, 30%… ?!

Merci d’avance pour vos retours d’expérience et n’hésitez pas à me demander s’il vous manque des informations.

Mots-clés : conformité, immobilier, évaluation

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#2 01/07/2024 12h19

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La prescription pénale en urbanisme est de 6 ans et prescription civile de 10 ans, à compter de l’achèvement des travaux. En l’absence de DAACT, l’ancienneté de l’achèvement des travaux peut être prouvé par tous moyens (factures, attestations). Donc, pour les non conformités anciennes, vous êtes a priori couvert.
Concernant la toiture terrasse, si elle avait plus de 10 ans, il aurait mieux valu jouer sur la prescription que sur le dépôt d’un nouveau PC. Peut-être est-ce encore possible.

Le montant de la décote, en première approche, je dirais :
-  si ancien et prescrit, zéro décote.
- Si pas prescrit, décote = montant des travaux de remise en état.

Notez aussi que ce je m’en-foutisme administratif peut se retrouver dans d’autres aspects de cette maison. Avez-vous des plans ? Savez-vous où passent les réseaux ? Qualité de la construction ? L’entretien a-t-il été réalisé correctement ?

Je trouve un peu désagréable lorsque les acquéreurs qui demandent une baisse de prix alors que, souvent, ils ont bien été informés des défauts. Donc, baisse de prix ou pas, c’est une question de négo. Vous pouvez demander une baisse de prix. Le vendeur peut refuser. Il ne vous restera alors qu’une alternative : acheter au prix, ou bien refuser l’achat en activant la seconde clause.


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#3 01/07/2024 13h20

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J’ai du mal à comprendre ce que vous appelez une "déclaration de conformité" pour un bien qui a 44 ans. Vous parlez de quel document ?

En tant qu’acheteur,  je trouve toujours désagréable qu’on m’informe des mauvaises nouvelles le jour du compromis. Cela dit, vous aviez 10 jours pour renoncer à l’achat (hormis les clauses suspensives). C’était il y a 2 mois… donc sortir ce genre d’excuse aujourd’hui pour faire baisser le prix est abusif. Vous le saviez avant de signer. De plus, vous allez profiter d’une fiscalité réduire grâce à des constructions non déclarées. Attendez-vous un jour à recevoir une demande pour remplir un formulaire type H si la mairie vérifie la prise en compte de la piscine et/ou extensions.

Concernant la pente du toit, qui a demandé à "régulariser" l’anomalie administrative ? Était-ce indispensable de régulariser cette situation ?Forcément si vous demandez une régularisation après coup, vous avez des chances de devoir gérer le refus.  Si vous avez convenu avec le vendeur de "régulariser" cette situation, vous pouvez demander une moins-value pour la mise en conformité (reconstruire l’extension me semble exagéré pour changer la pente du toit).


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#4 01/07/2024 14h12

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Merci pour vos retours rapides.

Pour vous répondre :

@Bernard2K :
1- La toiture terrasse a 4 ans donc ce n’est pas encore prescrit, d’où la nécessité de régulariser avant la vente

2- Je suis en phase avec vous sur les conséquences potentielles de ce "je m’en-foutisme" mais a priori pas de soucis sur la qualité de la maison, la documentation ou l’entretien

3- Je suis aussi d’accord qu’une demande de baisse de prix à ce moment de la vente n’est pas très "gentleman", mais je pense aussi qu’à un moment il faut savoir arrêter d’avaler les couleuvres.
En l’occurrence, si je fais le parallèle avec une voiture, c’est comme si on me vendait une voiture en prétendant un contrôle technique vierge et, le jour de la vente, finalement je vois des anomalies sur le CT (les manques de conformité pour l’immobilier). J’accepte quand même de l’acheter en me disant que tant pis, je fais mon affaire de ces anomalies.
Mais, en appelant le centre de CT, j’apprends qu’en fait la voiture n’a pas le CT => dans ces conditions, j’estime (mais sans doute à tort vu vos retours), que si on veut faire affaire, il faut renégocier en prenant l’ensemble des conditions (anomalies + manque de CT) car le prix de la voiture doit tenir compte de ces décotes..

4- Vous écrivez " si ancien et prescrit, zéro décote.". C’est bien sûr ce point là que je m’interroge car cela veut dire qu’en cas de sinistre sur la piscine dans 10 ou 15 ans (affaissement de terrain par exemple) nécessitant une reconstruction, si le PLU interdit (ou réduit les dimensions) la construction de piscine dans la zone, ne pourrons pas remettre une piscine et pour moi c’est une moins-value.

@lachignolecorse:

1- je parle de la conformité qui va avec la déclaration d’achèvement : Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) | Service-Public.fr

2- vous avez raison concernant le fait de revenir maintenant sur le prix, je ne suis pas des plus à l’aise, mais cela est lié à un fait nouveau (refus de la toiture terrasse par l’urbanisme) et les autres éléments expliqués dans le point 3 ci-dessus

3- En dehors de l’abris voiture, tout le reste a normalement bien été déclaré aux impôts donc pas de soucis de ce côté là.

4- La régularisation a été demandé d’un commun accord car les travaux sont relativement récents. Nous sommes en phase sur la "moins-value". Ma question concernait plutôt l’autre partie de la discussion de prix à savoir les manques de conformité

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#5 01/07/2024 14h28

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Merit a écrit :

en fait la voiture n’a pas le CT => dans ces conditions, j’estime (mais sans doute à tort vu vos retours), que si on veut faire affaire, il faut renégocier en prenant l’ensemble des conditions (anomalies + manque de CT) car le prix de la voiture doit tenir compte de ces décotes..

Non, il y a une différence : l’ensemble des défauts étaient connus au moment où vous avez signé l’avant-contrat. Un avant-contrat, avec toutes les informations fournies, sert justement à éviter ce genre d’inconvénients. La seule nouveauté par rapport à l’avant-contrat est le refus de PC.
Après, je répète : "Vous pouvez demander une baisse de prix. Le vendeur peut refuser. Il ne vous restera alors qu’une alternative : acheter au prix, ou bien refuser l’achat en activant la seconde clause."
N’ayant ni baguette magique ni boule de cristal, je ne peux rien faire de plus.


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[+1]    #6 01/07/2024 15h10

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Pas de réponse facile. J’ai eu un cas similaire il y a deux ans. Il s’agit d’une pure histoire de négo avec l’acheteur. Je n’étais pas trop en position de force (remontée des taux en cours). Mes recos:

- Obtenir avant vente la régularisation de tout ce qui peut l’être (piscine, dépendance, abri)

- Accepter de prendre certains risques lorsqu’on ne peut plus rien changer ET que la construction a plus de 10 ans (extension trop proche du terrain mitoyen)

- Laisser tomber ce qui aurait un trop gros impact sur la taxe foncière potentielle lorsque ce n’est pas visible de l’extérieur.

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#7 03/07/2024 10h55

Membre (2011)
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Bonjour,

Merci à nouveau pour vos réponses.

@Bernard2K : On est Ok sur le fait que le seul moyen de s’en sortir est de trouver un terrain d’entente, sinon tant pis.
J’en profite aussi pour clarifier un point que vous évoquez dans votre premier message mais que je voulais prendre le temps de vérifier afin de vous répondre, concernant la prescription administrative des 10 ans.
Il est, je pense, important de noter que la prescription des 10 ans est sujette à des exceptions et notamment celle d’une construction illégale, c’est à dire sans permis de construire alors qu’elle aurait dû avoir un PC. Je vous invite à lire le point 5 de l’article L421-9 du code de l’urbanisme et le cas pratique (arrêt) suivant : CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 19/01/2023, 20MA03627, Inédit au recueil Lebon - Légifrance
En substance, il n’y a pas de prescription pour des constructions illégales (et on retrouve d’ailleurs régulièrement des articles de presse sur des démolitions de maisons "anciennes" car construites sans permis).

@Synoxis : je suis complémentent en phase avec vous (avec la petite nuance évoquée ci-dessus) ! En revanche je n’ai pas bien compris le sens de votre dernier point sur la TF et la visibilité de l’extérieur

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#8 03/07/2024 11h54

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Certes, mais si on lit bien ce jugement : "A la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable."
Ce ne sont donc pas toutes les constructions illégales qui ne bénéficient pas de la prescription, mais seulement celles qui étaient soumises à PC.

Il y a donc les cas suivants qui doivent être distingués :
- construction autorisée, mais DAACT jamais déposée. La construction est légale… si elle est conforme au projet autorisé. Il faut pouvoir justifier d’une date d’achèvement des travaux, par tout moyen (attestation, témoignage…).
- construction réalisée sans DP alors qu’elle aurait dû en avoir une : prescription pénale de 6 ans et civile de 10 ans.
- construction réalisée sans PC alors qu’elle aurait dû en avoir une : pas de prescription.
- cas que vous n’avez pas évoqué, mais qui est très important quand on est concerné : infraction au code du patrimoine (essentiellement en zone ABF et notamment aux "abords" d’un monument historique), pas de prescription.


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#9 05/07/2024 18h29

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Merit, le 03/07/2024 a écrit :

@Synoxis : je suis complémentent en phase avec vous (avec la petite nuance évoquée ci-dessus) ! En revanche je n’ai pas bien compris le sens de votre dernier point sur la TF et la visibilité de l’extérieur

Typiquement: un terrain en pente, un sous-sol qui, après décaissement, dispose de baies vitrées et devient parfaitement habitable (= nouveau RDC). Si tout cela n’est pas visible depuis l’extérieur, vous pouvez avoir un sacré impact TF à régulariser 50-100m² de surface habitable, alors qu’en pratique, le risque est nul.

Au pire, vous risquez une régularisation un jour avec rattrapage sur 3 ans, un peu comme ce qui se fait avec les piscines non déclarées qui sont repérées par image satellite.

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