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#1 18/05/2024 12h32

Membre (2024)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Je vous expose mon nouveau projet d’investissement, avec un compromis de vente déjà signé et la recherche du financement/création de la SCI en cours.

VOTRE PROFIL

- 25 ans, CDI, 3 500€ net avant impôt par mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: bonnes
- Fiscales: bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): faibles
- Sociales: normales
- Temps disponible: limité mais je fais en sorte d’en dégager

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport constitué de 5 lots
- Année de construction: XIXème
- Étage: 2 lots en RDC, 2 lots au 1er étage et un lot au 2ème
Les lots dont déjà occupés, voici le détail:
Lot 1: 40 m², 492€, DPE E
Lot 2: 36 m², 359€, DPE E
Lot 3: 38 m², 432€, DPE E
Lot 4: 28 m², 256€, DPE G
Lot 5: 62m² en carrez et 75m² au sol, 538€, DPE D
Total: 205 m², 2 077€ par mois

- Pas de copropriété
- Chauffage collectif / individuel ? individuel électrique, chaque locataire a son contrat
- Volets isolants ou persiennes ? Volets
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels par appartement
- Décoration : les appartements sont globalement en bon état, certains rénovés récemment, le studio un peu plus ancien

LOCALISATION DU BIEN

- Hauts de France, centre ville d’une ville moyenne
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Toujours difficile de prédire le marché, mais je ne mise pas dessus

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 225 000€ FAI, 242 000€ avec frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 2077€ par mois
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: 7.5% du montant des loyers

- Travaux immédiats: Aucun
- Coût des travaux à 5 ans: Isolation et rafraichissement du studio
- Coût des travaux à 10 ans: façade et toiture en bon état, refaits il y a moins de 10 ans

- Taxe foncière hors TEOM: 2200
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): je prévois 40€ par mois
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: Non

- Rentabilité brute : 10,3%
- Rendement opérationnel: avec une mensualité de crédit autour de 1300€, cash flow brut d’environ 800€ par mois, qui permet, après TF, rénovations (provision de 300€ par mois) et vacance locative, un léger cash flow de 100€ par mois.
Résultat net mensuel d’environ 800€ hors amortissements grâce au remboursement du capital

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: J’avais prévu 20k€, les premières banques me demandent également les frais d’agence, ce qui fait monter l’apport à 32k€. J’essaye de trouver une banque qui demande moins d’apport pour garder de la trésorerie
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit nominal: pas d’offre de prêt pour le moment, mais on m’a cité dans trois banques 3,75% sur 20 ans, 3,83% sur 25 ans et autour de 4% sur 25 ans
- Durée du crédit: 25 ans si la banque l’accepte, 20 ans à défaut
- Frais de tenue de compte: Une banque m’a annoncé 10€ par mois, "mois cher pour les SCI que les autres sociétés"
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: 18k€ si apport de 20k€, 6k€ si apport de 32k€. Mon épargne remonte vite mais 32k d’apport ça pique
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue actuellement, je verrai à la relocation si je passe en meublé

CASH FLOW

- Légèrement positif avant IS

Il s’agit de mon troisième projet après deux studios en LMNP.
Je passe par une SCI avec 99% des parts car 1) impossibilité de faire du LMNP dans l’immédiat sur ces appartements loués nu, et pas de travaux pour faire du déficit foncier 2) pour dissocier (dans une certaine mesure) mon endettement personnel de celui professionnel, et garder de la capacité d’emprunt pour des futurs projets ou RP. Je sais que ça ne fonctionne pas systématiquement, mais toujours plus qu’en faisant les acquisitions en nom propre. Et 3) instabilité du LMNP avec une possible réforme du calcul de la plus value à venir qui annulerait l’avantage actuel sur la SCI.

J’ai négocié le prix d’acquisition à 225 000€ contre un prix affiché à 250 000€. Je pense faire une bonne acquisition, dans la mesure où le prix au m² ressort à 1100€, dans une ville où les prix affichés sont souvent autour de 1800-2000€ du m², et les transactions réelles autour de 1500-1600€ sur DVF. L’immeuble est bien tenu, pas d’impayé.

Certains loyers sont à mon sens nettement sous-évalués: studio de 28m² à 256€ et T2 de 36m² à 359€, alors que mon studio de 18m², dans le même quartier, est loué… 410€!
Je base mes prévisionnels sur les loyers en cours, mais je sais qu’il y a un potentiel de réévaluation à la hausse des loyers à la relocation, qui sera du bonus.

Pour la recherche, je regarde les annonces sur Leboncoin 1 à 2 fois par jour sur mon secteur de recherche, depuis plus de 2 ans et j’essaye d’être réactif. J’ai fait plusieurs offres refusées sur d’autres appartements/immeubles au cours des derniers mois/années.

Si vous avez des remarques/questions je suis preneur, merci pour votre lecture!

Mots-clés : immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière)

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#2 20/05/2024 12h46

Membre (2019)
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C’est typiquement le type de bien qui m’intéresse donc je trouve l’investissement intéressant. Sauf que vous le payez trop cher.

Si vous regardez ma présentation, j’ai aussi un immeuble dans les Hauts-de-France. Mes loyers sont plus de trois fois ma mensualité (460 vs 1500 environ).

C’est difficile de se faire une idée en ne connaissant pas la ville, tant il peut y avoir de disparités dans la région. Votre immeuble est sans doute dans une ville de meilleur standing, mais je trouve que la rentabilité est trop faible. Vous ne pourrez pas être en cash flow positif.

Votre simulation est globalement bonne, mais vous prenez des hypothèses trop optimistes.
Tous les chiffres se discutent mais en rythme de croisière ça me semble plus réaliste :

Loyers potentiel : 24 500 €
- vacances, impayés : 2 400€ (10%)
- frais d’agence (10%) : 2 200€
- impots (TF + CRL) : 3 000€
- Assurance : 500 €
- Frais (banque, déplacements, divers,… ) : 500 €
- Remboursements : 15 500€ 
- travaux : 2 500€

Total : -2 600€

Je ne sais pas trop comment vous faites pour rester en dessous des 35% de taux d’endettement, on ne connait pas votre situation concernant la RP, mais avec un investissement comme celui-ci vous ne risquez pas d’enchainer les investissement si les règles ne changent pas.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#3 20/05/2024 13h30

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Il faut aussi ajouter les frais de comptabilité de la SCI, ce qui plombera encore le rendement.

Le lot 4 peut poser souci si votre locataire est procédurier et peut vous obliger à rénover le bien à court terme.

Idem pour les autres lots classés E, qui seront à rénover d’ici 10 ans si vous voulez maintenir une valeur correcte de l’immeuble en vue de sa revente.

Bref, ça ne me semblent pas être une bonne affaire car cela va plomber votre taux d’endettement avec un placement immobilier au rendement faible.


Faire et laisser dire

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#4 20/05/2024 14h43

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Le cas m’inspire les commentaires suivants :

- le coût de l’assurance me semble faible : vous devez assurer l’immeuble (pas de copropriété)
- les DPE ont ils été revus en fonction des nouveaux seuils au 01/07/2024 pour les locaux de moins de 40 m2 : cela pourrait améliorer la situation du local 4
- le propriétaire a l’obligation de réaliser un audit énergétique (source service public) avant la vente. Que suggère cet audit comme améliorations ? Quels sont les coûts associés ?
- Quid du sous sol ? Cave ? Terre plein ?
- Quid de l’eau chaude sanitaire ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (20/05/2024 14h44)

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#5 20/05/2024 15h00

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Je suis pleinement en phase avec les trois intervenants précédents : l’immeuble semble avoir un certain potentiel, mais vous le payez trop cher.

Vous êtes beaucoup trop optimiste dans l’estimation des charges, cela conduira nécessairement à un CF négatif. Alors que pour un tel immeuble, qui présente un risque élevé, il faut absolument partir sur un CF positif. En cas de coup dur, le CF va devenir très négatif, serez-vous en mesure d’y faire face ?

Pour moi, vous prenez un très gros risque sur cette opération : soit tout se passe bien et vous avez un investissement moyen ; soit les choses déraillent et vous risquez la banqueroute.

Très franchement, autant partir sur un appartement avec un rendement brut autour de 10%, comme on en trouve assez facilement depuis un an, vous prendriez bien moins de risques.

Dernière modification par Plutarque (20/05/2024 15h01)


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#6 21/05/2024 15h25

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Bonjour,

si j’en crois votre domaine d’activité, vous savez ce que vous faites !

Je serais un peu moins sévère que les collègues.

Bons points :
- payé nettement moins cher que le prix de marché.
- avec un prix de marché de l’ordre de 1600-2000 €/m² il y a de la réserve de valeur.

Notez que le prix de marché dépend de la rentabilité qui dépend du taux d’emprunt.
Avec des taux d’emprunts qui sont passés de 1 à 4 % entre 2021 et 2024, cela bouffe 3 % de rentabilité annuelle.
Là où, en 2021, sur 10 % de renta, on en donnait 1 % à la banque, ce que laissait 9 % pour le reste (remboursement du capital, charges, travaux), en 2024; si on veut toujours 9% pour le reste, il faudrait obtenir 13 % de renta sur le même immeuble. Donc il faudrait baisser les prix de vente de telle façon que la renta augmente de 3% (ce qui est une baisse énorme). Et encore, de 10 à 13 %, ça fait une baisse de prix pas monstrueuse ; mais s’il faut passer de 3 à 6 % de renta (on était à 3 % pour l’immobilier à la papa dans les villes où l’immobilier vaut cher), ça veut dire un prix divisé de moitié ! Heureusement pour les vendeurs, le marché ne s’est pas ajusté autant.

Mauvais points :
- ne sous-estimez pas le potentiel de travaux. Vous écrivez que c’est un immeuble du XiXe. Ce genre d’immeuble est une réserve sans fin de surprises et de réparations petites ou grosses.
- pour passer à mieux que E, il risque de falloir des travaux drastiques et coûteux. D’où l’importance de l’audit énergétique que le vendeur vous doit*. Quand et comment ferez-vous les travaux ? Cela dit, vu le nombre de logements concernés, je pense que l’application aux E sera repousée dans le temps.
* notez aussi qu’un tel audit sur un immeuble monopropriété ne peut être fait que par un BET, contrairement à une maison individuelle où les diagnostiqueurs peuvent être agrées. Si le vendeur vous dit "je ne trouve pas diagnostiqueur qui peut le faire", c’est normal, c’est pas du boulot de diagnostiqueur, c’est du boulot de BET thermique.

- à 10 % de rendement, en location nue, à l’IR on est en cashflow négatif. En SCI IS on améliore un peu le bilan financier mais c’est au prix de :
- possible besoin d’apporter du CCA pour combler le trou dans la caisse (notamment si travaux imprévus)
- moindre protection de l’acquéreur et du bailleur. Je ne vais pas en faire un tableau exhaustif car c’est complexe, mais globalement, une personne morale est moins bien protégée que le particulier.
- future imposition sur la plus-value intégrant les amortissements déjà constatés, autrement dit ce qu’on a économisé chaque année à l’IS, on le repaie à la sortie.

Je pense que vous auriez intérêt à :
- faire les travaux sur le studio pour le éviter le DPE G.
- si les taux baissent à nouveau, il faudra faire un rachat de crédit.
- au bout d’un certain nombre d’années, revendre à la découpe, progressivement (pour éviter d’avoir trop de PV la même année). Il y aura des acquéreurs parisiens pour acheter des appartements loués ; ils achètent un rendement. Surtout si les taux ont rebaissé d’ici là.
- sur les autres logements, faire vous-même les travaux pour passer en DPE D au lieu de E, ou vendre tel quel ça se calcule. Il faudrait vraiment optimiser le sujet, en choisissant les travaux non seulement pertinents mais aussi peu coûteux !

Dernière modification par Bernard2K (21/05/2024 15h47)


Les vacances sont finies, au travail !

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[+1]    #7 01/06/2024 12h03

Membre (2024)
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Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses, c’est un vrai plaisir d’échanger avec des personnes avec ces niveaux de connaissance élevés.

Pour donner plus de contexte à cette discussion, et voyant que certaines personnes connaissent bien la région :
-Le Bien est situé à Douai, dans le centre-ville
-J’habite et je travaille à Paris, et je vais régulièrement dans le Nord, où ma famille se situe, et j’en profite pour gérer mes deux premiers appartements ainsi que pour visiter de nouveaux biens.

Tlaloc a écrit :

C’est typiquement le type de bien qui m’intéresse donc je trouve l’investissement intéressant. Sauf que vous le payez trop cher.

lachignolecorse a écrit :

Bref, ça ne me semblent pas être une bonne affaire car cela va plomber votre taux d’endettement avec un placement immobilier au rendement faible.

Plutarque a écrit :

Pour moi, vous prenez un très gros risque sur cette opération : soit tout se passe bien et vous avez un investissement moyen ; soit les choses déraillent et vous risquez la banqueroute.

Tlaloc, lachignolecorse, Plutarque : à la lecture de vos messages sur le forum, je comprends que vous parvenez à réaliser des opérations à des rendements bruts de 12-15%. A mon sens, ce sont des rendements exceptionnels, qui correspondent au top 1% (voire 0.1%) des investissements immobiliers réalisés en France. Pour moi, un rendement de 10% n’est pas « faible » et ne se trouve pas à tous les coins de rue, loin de là. Mais nos référentiels semblent être différents, et j’ai sans aucun doute celui d’un investisseur plus novice que vous.

Bernard2K a écrit :

Notez que le prix de marché dépend de la rentabilité qui dépend du taux d’emprunt.
Avec des taux d’emprunts qui sont passés de 1 à 4 % entre 2021 et 2024, cela bouffe 3 % de rentabilité annuelle.
Là où, en 2021, sur 10 % de renta, on en donnait 1 % à la banque, ce que laissait 9 % pour le reste (remboursement du capital, charges, travaux), en 2024; si on veut toujours 9% pour le reste, il faudrait obtenir 13 % de renta sur le même immeuble.

Réponse également à Plutarque qui exprimait la même idée sur une autre étude de cas. Vous avez raison, avec la hausse des taux, il faudrait viser aujourd’hui un rendement à 13% pour avoir l’équivalent d’une opération à 10% à l’époque des taux à 1%. Mais contrairement à l’immobilier de bureaux, qui s’est montré très sensible à la hausse des taux, les prix du résidentiel n’ont pas baissé (sur Douai, on est à +0.9% sur 2ans, Meilleurs Agents). J’ai choisi mon camp, je préfère faire le dos et accepter un rendement qui se fait légèrement grignoter par la charge financière que  1) d’attendre une baisse des taux, car les taux se renégocient 2) de chercher la perle rare à 13% de rendement sans jamais la trouver.

De plus, habitant à 200km de ma zone d’investissement, il ne me semble pas réaliste de gérer un chantier d’ampleur à distance, a fortiori faire une rénovation intégrale moi-même. C’est donc d’autant plus dur de trouver du haut rendement.

L’opération étant bien engagée, je vais tâcher de défendre ce projet en lequel je crois. Cet immeuble a plusieurs qualités :

-Le potentiel de révision de loyer. Je l’ai évoqué brièvement, mais je vais rentrer davantage dans le détail. Si on « moyennise » l’immeuble, on a 5 T2 d’environ 38-40m². Un logement de ce type à Douai peut se louer sans trop de difficulté à 500-520€. Voici quelques sources :

Source 1: « En effet, à Douai le loyer moyen charges comprises pour un appartement T2 de 42 m² est de 551 €. » Mesurer la tension locative  à Douai (59)
Source 2: Annonces à la location sur la ville, SeLoger
Valeurs standards : 28m² à 465€, 40m² à 549€, 45m² à 555€, 39m² à 522€, 32m² à 453€
Valeurs extrêmes : 23m² à 540€, 42m² à 725€, 29m² à 600€, 35m² à 650€
Source 3 : Des annonces de logements en vente avec un locataire en place, qui reflète les baux en cours/loyers pratiqués
52m² loué 700€
35m² loué 485€ (résidence récente)
39m² loué 650 €
46m² loué 590€
Source 4 : Le studio que je possède à Douai, 18m², qui s’est loué à 410€ par mois en moins d’une semaine (en septembre certes)

Ainsi, la valeur locative de marché de l’immeuble se situe à minima à 2500€, et potentiellement plus si c’est bien loué. Sur le long-terme, les loyers perçus se rapprocheront de la valeur locative, au gré des départ des locataires et des remises en location. Cela permettra d’améliorer le rendement, le cash-flow et la valeur à la revente.

-le standing. Pour avoir visité plusieurs immeubles dans le Nord, en privilégiant les prix au m² faibles, on retrouve en général, au choix : des parties communes dégradées, des grosses fissures, des divisions faites à la va-vite, avec un compteur pour tout l’immeuble ou bien des lots de moins de 15m², des locataires aux minima sociaux, des impayés, un aspect extérieur qui fait peur à voir… Dans cet immeuble, ce n’est pas le cas, parties communes en très bon état, pas d’impayés, bâtiment assez esthétique. Je n’irais pas jusqu’à dire que c’est un immeuble patrimonial, car on reste à Douai, mais il n’y a pas de défaut majeur qui ferait fuir une partie des potentiels locataires ou futurs acquéreurs.

-La typologie des biens : majorité de T2 et T3, gestion locative facilitée par rapport à des studios, avec moins de rotation de locataires et pas de creux estival.

- Les loyers sont perçus dès le jour 1. Pas de délai de plusieurs mois de travaux, avec des charges d’intérêts qui s’accumulent sans revenus en face ; pas de risque d’entreprise de travaux qui disparait ou de budget qui dérape fortement ; et moins de temps personnel à y consacrer.

Canyonneur75 a écrit :

- le coût de l’assurance me semble faible : vous devez assurer l’immeuble (pas de copropriété)
- les DPE ont ils été revus en fonction des nouveaux seuils au 01/07/2024 pour les locaux de moins de 40 m2 : cela pourrait améliorer la situation du local 4
- le propriétaire a l’obligation de réaliser un audit énergétique (source service public) avant la vente. Que suggère cet audit comme améliorations ? Quels sont les coûts associés ?
- Quid du sous sol ? Cave ? Terre plein ?
- Quid de l’eau chaude sanitaire ?

-La réforme du DPE n’améliore pas la lettre de ce studio, elle améliore toutefois les seuils pour gagner des classes. Mais c’est léger : pour passer en F, on doit atteindre 444 kwh/m²/an, contre 420 avant la réforme, alors que le studio est à 680 kwh/m²/an. Il y a du chemin à faire.

-J’ai accès à un logiciel de diagnostiqueur que je maitrise plutôt bien. On peut passer en E en faisait l’isolation par l’intérieur et en changeant le ballon d’eau chaude (150L !). Pour passer en D, comme pour beaucoup de petites surfaces, la clim réversible semble indispensable. Mais je vais tout de même demander l’audit au notaire, je ne l’ai pas reçu à ce jour

- Il y a une grande cave commune, pas aménagée et peu/pas utilisée. L’idéal serait de l’aménager et fournir une cave privative par lot ; on verra si je trouve l’occasion de le faire. Je ne sais pas si le gain sera très important par rapport au coût, mais je vais y réfléchir.

-Un ballon électrique par appartement

Bernard2K a écrit :

- au bout d’un certain nombre d’années, revendre à la découpe, progressivement (pour éviter d’avoir trop de PV la même année). Il y aura des acquéreurs parisiens pour acheter des appartements loués ; ils achètent un rendement. Surtout si les taux ont rebaissé d’ici là.

J’ai pensé à la vente à la découpe, ça me semble une bonne option, d’autant plus que l’immeuble s’y prête bien, chaque lot ayant déjà son compteur d’eau et d’électricité. Mais savez-vous si au niveau bancaire, on peut revendre un des lots sans devoir rembourser l’emprunt ? Et si on pousse le raisonnement, revendre tous les lots sauf un et garder tout de même l’emprunt ?   

Tlaloc a écrit :

C’est difficile de se faire une idée en ne connaissant pas la ville, tant il peut y avoir de disparités dans la région. Votre immeuble est sans doute dans une ville de meilleur standing, mais je trouve que la rentabilité est trop faible.

Effectivement on pourrait aller chercher des rendement plus élevés dans des villes comme Sin-le-Noble, Denain, Anzin, Maubeuge etc… Mais il y a les risques associés à ces zones. Les villes comme Douai ou Valenciennes sont des bons entre-deux selon moi.

Merci encore à tous pour vos réponses et vos mises en garde!

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[+1]    #8 01/06/2024 16h45

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lachignolecorse, le 20/05/2024 a écrit :

Il faut aussi ajouter les frais de comptabilité de la SCI, ce qui plombera encore le rendement.

Juste sur ce point : il y a des solutions pour ne pas plomber le rendement, Indy par exemple qui est tout à fait pertinent pour faire de la compta de SCI IS… 20€ HT par mois => 288 € TTC à l’année.

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#9 02/06/2024 09h58

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Bonjour,

vous semblez avoir analysé les tenants et aboutissants. Effectivement, le "standing" perçu contribue à avoir de bons locataires, donc aussi une gestion locative facilitée. Tandis que les immeubles low cost amènent les locataires qui vont avec. Par contre, le standing, ça s’entretient. Prévoyez un bon budget travaux, un peu chaque année. Je m’étonne quand vous écrivez : pas de travaux. En général, un bailleur arrête de faire des investissements plusieurs années avant de vendre un immeuble, donc il vend un immeuble avec plusieurs années de retard de travaux, pas forcément flagrants à la visite, mais que vous répérerez en faisant le tour de l’immeuble, ou bien au fur et à mesure que les locataires vous signaleront des problèmes : telle porte qui coince, tel problème d’écoulement qui se bouche, etc.

Un immeuble du XIXe sans travaux, ça n’existe pas, ça veut seulement dire que vous n’avez pas assez bien regardé. wink

A propos de l’audit, je répète :

notez aussi qu’un tel audit sur un immeuble monopropriété ne peut être fait que par un BET, contrairement à une maison individuelle où les diagnostiqueurs peuvent être agrées. Si le vendeur vous dit "je ne trouve pas diagnostiqueur qui peut le faire", c’est normal, c’est pas du boulot de diagnostiqueur, c’est du boulot de BET thermique.

Le vendeur risque d’avoir du mal à trouver un tel bureau d’études. Sachant que la prestation coûte dans les 2000 € pour un immeuble complet, c’est l’occasion, si vendeur ne trouve pas un tel BET, d’accepter la vente sans l’audit, mais en grapillant peut-être quelque chose avec l’argument : dites, vous économisez 2000 € d’audit, moi je suis moins bien informé alors que j’y aurais droit, quelle concession faites-vous en échange ? : soit une baisse de prix, soit la TF de l’année entière à la charge du vendeur (c’est juste une ligne à changer dans le contrat, donc c’est plus facilement accepté qu’une baisse de prix).


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#10 02/06/2024 10h49

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Bernard2K a écrit :

Effectivement, le "standing" perçu contribue à avoir de bons locataires, donc aussi une gestion locative facilitée. Tandis que les immeubles low cost amènent les locataires qui vont avec.

Une quinzaine d’années d’expérience avec de l’immobilier « low cost » et du « standing » en portefeuille a tendance à me faire dire que ça, c’est la théorie.

Dans la pratique, il n’y a pas de règle. sur la gestion soi-disant facilitée par des « bons » locataires.

Nous avons été emm#%dés avec des locataires « standing » qui nous appelaient pour la moindre broutille.
Nous avons retrouvé des logements loués à des locataires « standing » en très mauvais état d’entretien. Et c’est aussi ceux-là qui vous font des ennuis parce que vous retenez 400€ de nettoyage - facture à l’appui - sur le dépôt de garantie.

À contrario, avec certains locataires de catégories sociales moins favorisées, dont certains sont restés plusieurs années, nous n’avons jamais eu de problème et avons retrouvé parfois des logements parfaitement entretenus et repeints avant le départ, sans que ces locataires n’aient réclamé quoi que ce soit.

Bien entendu, nous avons aussi eu des problèmes avec des locataires moins aisés et des locataires « standing » sans histoires.

Mais voilà, dans mon cas je ne veux et ne peux pas faire de généralités sur ce critère.

L’expérience nous a amené à réduire drastiquement nos critères de sélection des locataires qui ne sont aujourd’hui plus que 3 :
- logement adapté à la situation familiale
- feeling
- éligibilité Visale.
La « qualité » du dossier n’en est plus un.

Dernière modification par Siocnarf (02/06/2024 12h04)

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#11 02/06/2024 16h55

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Bonjour,

Pourquoi l’éligibilité Visale fait-elle partie des critères que vous retenez ? J’avais compris qu’il y avait des limites à la garantie Visale, qui rembourse correctement / rapidement mais qui a un plafond de remboursement et qui au delà ne rembourse ni les dégâts ni les loyers non-perçus - et qui parfois prennent du temps pour engager les procédures d’expulsion.

De ce fait j’ai tendance à privilégier des garants (pour logements étudiants) plutôt que la Visale.

Merci pour votre éclairage,

Deadpool

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#12 02/06/2024 18h18

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Oui il y a en effet des limites, mais elles nous conviennent.

Nous n’avons jamais eu à vivre une procédure d’expulsion jusqu’au bout, les rares fois où ça nous est arrivé, les locataires concernés sont partis avant…

Garant pour logement étudiant, pourquoi pas mais nous n’avons pas de logement étudiant.
Par contre nous avons dû quelques fois faire appel au garant, et ça n’a pas toujours marché…

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#13 03/06/2024 07h47

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Siocnarf, votre retour d’expérience est très riche d’enseignement.

Je vous ferai tout de même remarquer :
- que j’avais écrit "contribue à ". Ce n’est pas une règle générale, c’est une tendance.
- je parlais du standing de l’immeuble. Vous dérivez sur les locataires "standing" et les locataires moins favorisés. Ce n’est pas ce que j’ai dit.
- Cette remarque est valable dans le contexte d’une ville où l’immobilier n’est pas très tendu (en l’occurrence Douai), où les locataires qui ne seront pas rebutés par les immeubles low cost que décrivaient notre ami sont, en tendance, des locataires qui risquent de poser des problèmes. Je rappelle sa description des immeubles low cost qu’il a visités : "des parties communes dégradées, des grosses fissures, des divisions faites à la va-vite, avec un compteur pour tout l’immeuble ou bien des lots de moins de 15m², des locataires aux minima sociaux, des impayés, un aspect extérieur qui fait peur à voir… ". Le seul point avec lequel je ne suis pas en accord avec cette description, c’est quand on met les locataires aux minimas sociaux dans la liste des défauts de l’immeuble : je pense qu’il ne faut pas stigmatiser ces locataires qui peuvent être des locataires très stables et très corrects. Mais, si on revient sur les défauts de l’immeuble listés : soit on met beaucoup d’argent pour corriger les problèmes de l’immeuble… soit on se retrouve avec les locataires qui ne s’enfuient pas quand ils voient ces défauts, et ensuite on a les problèmes qui vont avec. Qui sont les locataires qui ne s’enfuient pas quand ils voient un tel immeuble ? On connait la réponse.

Dans cette alternative entre des immeubles low cost et l’immeuble qu’il a trouvé et qui est de meilleur standing, je persiste et signe : il a bien eu raison de choisir celui-là car cela contribue à attirer de meilleurs locataires.

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2024 07h49)


Les vacances sont finies, au travail !

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#14 03/06/2024 08h45

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Bernard2K a écrit :

- je parlais du standing de l’immeuble. Vous dérivez sur les locataires "standing" et les locataires moins favorisés. Ce n’est pas ce que j’ai dit

C’est un vilain raccourci de ma part que je n’aurais pas dû exprimer ainsi.

Pour revenir sur votre conclusion : le message que je voulais faire passer c’est qu’il n’y a pas forcément moins de problèmes avec de « meilleurs » locataires. Éventuellement des problèmes différents.

Et encore faudrait-il définir ce qu’est un « meilleur » locataire. Je vais essayer :
- le mauvais locataire, il doit payer son loyer, il paye (parfois en retard).
- le bon locataire, il doit payer son loyer, il paye (parfois en retard), mais c’est un bon locataire.

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#15 12/06/2024 19h20

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En lisant le journal je suis tombé sur un article sur les permis de louer mis en place a Douai, j’ai donc pensé à cette file.
Il s’agit d’un dispositif en centre ville qui vient vérifier un certain nombre de points de contrôles qui doivent être validés pour que le propriétaire puisse louer sans risque d’amendes.

D’après l’article (La voix du nord section Douais, page 10 chez moi) le périmètre pourrait être étendu début 2025.

Pour le moment sur 33 dossiers, 3 uniquement ont été acceptés directement et 21 acceptés avec des prescriptions.

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#16 22/06/2024 00h34

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Merci encore pour vos différents avis. Je fais un point d’avancement tout en répondant à vos remarques.

Siocnarf a écrit :

Juste sur ce point : il y a des solutions pour ne pas plomber le rendement, Indy par exemple qui est tout à fait pertinent pour faire de la compta de SCI IS… 20€ HT par mois => 288 € TTC à l’année.

Je ferai la comptabilité seul; soit avec un tableau Excel, si j’arrive à avoir la confirmation que je peux sortir un FEC valide, sinon avec une application type Indy à 24€ par mois en effet !

Bernard2K a écrit :

Le vendeur risque d’avoir du mal à trouver un tel bureau d’études. Sachant que la prestation coûte dans les 2000 € pour un immeuble complet, c’est l’occasion, si vendeur ne trouve pas un tel BET, d’accepter la vente sans l’audit, mais en grapillant peut-être quelque chose avec l’argument : dites, vous économisez 2000 € d’audit, moi je suis moins bien informé alors que j’y aurais droit, quelle concession faites-vous en échange ? : soit une baisse de prix, soit la TF de l’année entière à la charge du vendeur (c’est juste une ligne à changer dans le contrat, donc c’est plus facilement accepté qu’une baisse de prix).

J’ai sollicité l’agent immobilier et le notaire sur ce sujet. J’ai obtenu des réponses pour le moins surprenantes.

L’agent immobilier a interrogé la société de diagnostics, qui lui a affirmé qu’il était impossible de réaliser un audit énergétique sur un appartement au sein d’un immeuble en monopropriété. A ma connaissance, cela est faux.

Le clerc de notaire m’affirme quant à lui que si les DPE ont été établis par appartements et non au niveau de l’immeuble, on prend une "moyenne" des DPE, et que si cette moyenne rend nécessaire un audit, on le réalise.

Cette moyenne n’a à mon sens aucune existence réglementaire mais il y a potentiellement un flou sur l’obligation d’audit sur les immeubles en monopropriété. En copro, pas d’audit obligatoire. En appartement, en maison ou en immeuble, l’audit est obligatoire pour les DPE F et G. Mais pour un immeuble dont un lot est G et le reste inférieur à F, cela n’est pas clairement défini car le DPE est normalement établi au niveau de l’immeuble.

Bernard2K a écrit :

Un immeuble du XIXe sans travaux, ça n’existe pas, ça veut seulement dire que vous n’avez pas assez bien regardé. wink

Il y aura bien sûr des travaux, c’est pour cela que je prévois 200€ à 300€ par mois en moyenne en rénovation au niveau de l’immeuble, je voulais surtout dire qu’il n’y a pas d’enveloppe travaux à l’acquisition, les lots étant déjà tous loués. Il s’agira de rafraichissements au fur et à mesure et de réparations ponctuelles.

Varanasi a écrit :

D’après l’article (La voix du nord section Douais, page 10 chez moi) le périmètre pourrait être étendu début 2025.

Pour le moment sur 33 dossiers, 3 uniquement ont été acceptés directement et 21 acceptés avec des prescriptions.

Merci pour ces informations! L’immeuble est de justesse en dehors de la zone concernée par le permis de louer, mais donc possiblement concerné par l’extension du périmètre en 2025.

Moins d’un dossier sur dix qui est validé sans prescriptions, ils n’ont pas l’air tendres.

Mise à jour concernant le financement : c’est compliqué. Certaines banques ne prêtent pas aux prospects pour du locatif, d’autres demandent jusqu’à 30% du prix du bien en apport (dans mon cas, 70 000€). D’autres sont extrêmement longues, plus d’un mois de procédure et toujours pas de nouvelles malgré les relances.

Mais j’ai potentiellement trouvé la perle rare, une banque qui me propose des conditions quasi parfaites:
- 25 ans, là où la majorité se limite à 20 ans
- taux à 3,60% (sur 25 ans), là où les autres sont plutôt à 3,80% (sur 20 ans, plus proche des 4% sur 25)
-apport de 20k€ "seulement", là où c’est minimum 32k€ chez la concurrence, soit les frais d’agence en plus des frais de notaire
- frais de dossier à 800€, les autres étant entre 1 000 et 2 000€
-pas d’indemnités de remboursement anticipé au bout de 4ans
-pas de frais de tenue de compte de la SCI
-mon associé n’a pas besoin d’être caution solidaire

Avec ces conditions, la mensualité assurance incluse serait de 1150€ par mois, ce qui est inférieur à mes prévisions et améliore le cash flow.

Enfin l’agence utilise le calcul différentiel pour les SCI. La conseillère m’annonce donc que mon taux d’endettement, après l’opération, serait de… 1%!

J’ai eu l’accord de l’agence et de l’organisme de cautionnement, il manque l’accord du siège. A suivre!

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