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#1 12/04/2024 10h48

Membre (2015)
Réputation :   40  

LE CONTEXTE

Bonjour à tous,

Nous étions à la recherche d’un investissement patrimonial (buy and hold!), avec des critères sans compromis concernant la localisation.

Nous avons la conviction que la rentabilité globale d’un investissement, qu’il soit immobilier, en action, ou autre, dépend, du rendement, d’une part, et de l’augmentation de valeur d’autre part.

Donc exit malheureusement les taux de rentabilité à deux chiffres, que peuvent octroyer des immeubles de rapport à 500€/m2.

Alerte spoiler: la renta est faible, et ne vous fera pas rêver.

Vous allez me dire: à ce taux-là, autant emprunter pour acheter des SCPI.
Mais nous ne voulons pas de SCPI. wink

Nous sommes, par ailleurs, déjà bien occupés, et souhaitions trouver un bien dont la gestion ne soit pas trop chronophage.
Nous nous sommes donc tournés vers la location commerciale, et la location courte durée déléguée.

LE BIEN

Après plus d’un an de recherches, nous avons enfin signé un compromis pour un immeuble situé dans une préfecture très touristique, avec un emplacement exceptionnel, « non réplicable ».
L’immeuble, très mal commercialisé, était en vente depuis deux ans, par une agence de la capitale, et sa mise en vente était quasi invisible.
Nous avons fait une première offre, très basse, qui a été refusée.

Suite à cela, nous avons présenté une contre-offre, 17% sous le prix affiché, et 30% sous le prix initialement demandé.

Celle-ci a finalement été acceptée.

Nous voici donc sous compromis, avec un immeuble d’une surface habitable de 340m2, hors communs.
La moitié est louée à une brasserie, florissante, et le reste de l’immeuble est composé de 2 appartements de 85m2 à rénover.

URBANISME

Chaque appartement présente actuellement 3 grandes chambres, un très grand séjour, une salle d’eau et une cuisine, et deux portes d’entrées pour chaque appartement.

Il y avait en effet à l’origine 2 appartements par étage.

Notre volonté est d’exploiter les appartements en location touristique haut de gamme.

Notre première idée était de maintenir les deux T4 existants en LCD.
Après réflexion, nous pensons que des grands appartements génèreront moins de demande que des petites surfaces, et le taux de remplissage sera plus faible.

Nous souhaitons donc passer de 2 T4 à 4 T2 (4 couchages par T2).

Nous avons donc contacté le service urbanisme, qui, au vu de la situation antérieure, acceptera, et nous demande de mettre en oeuvre deux places pour des vélos dans les parties communes.

Nous devrons, ensuite, demander un changement temporaire d’usage, pour exploiter les logements en location touristique.

VOTRE PROFIL



Statut :Travailleur Indépendant,
âge: Quarantaine,
TMI: 45%



VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE



Comptables: bonnes

Fiscales: moyennes 

Artisanales: moyennes, je délègue, mais je sais de quoi l’on parle, quand j’échange avec la maitrise d’oeuvre ou les artisans.

Sociales: moyennes

Temps disponible: faible et en augmentation smile



CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Type : immeuble mixte
Année de construction: 1950
Étages: 4,
luminosité: triple exposition E-S-O,
surface habitable:340m2

Location: commerciale, et inoccupé pour la partie habitation

Chauffage individuel: gaz et électrique
Volets: persiennes
Compteurs d’eau: 3 et d’électricité: 3 ; gaz:3
Études de la copropriété : pas de copro
Décoration : vieillotte pour les appartements/ moderne pour le commerce



LOCALISATION DU BIEN

Département très touristique, Préfecture de bord de mer. Centre-ville
Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique: très dynamique




RENTABILITÉ DU BIEN


La rentabilité brute est faible: 4,5% en cas de location nue, et aux alentours de 6% bruts (frais de conciergerie déduits), avec la mise en LCD des appartements.

Entendons-nous bien : c’est une rentabilité concernant un immeuble de caractère, refait à neuf, avec des prestations très haut-de-gamme.

Nous souhaitons, en effet, un investissement immobilier de qualité, avec une localisation d’exception, et cela implique, selon nous, de devoir mettre en retrait, le critère du taux de rendement de l’immeuble.

Nous ne souhaitions pas de copropriété.

Nous n’avons pas d’objectif de revente à moyen terme, et nous souhaitons vivement conserver ce bien ad vitam aeternam




Coût du bien actes en mains: 1 830k€

Loyer mensuel déjà pratiqué ou envisagé:

5k€ HT actuellement pour la partie commerce, bail commercial 3-6-9, indexé annuellement, ILC.
7k€ pour les 4 appartements en location courte durée, nets de frais de gestion


Taux de vacance envisagé : 20% pour les appartements.
Ce taux est faible, mais la ville est très touristique et très dynamique, et la localisation de l’immeuble dans la ville est très favorable. (cela fait beaucoup de très!)

Frais de gestion locative envisagé si délégation: 30%

Travaux immédiats: rénovation intégrale et haut de gamme des appartements: 320k€, dont je délègue la maîtrise d’oeuvre.

Durée prévue des travaux: 9 mois
La toiture est neuve

Travaux à 10 ans: ravalement façade

Taxe foncière 6k€


Rentabilité brute prévue:de 5,8% à 6,5% (nette de frais de gestion) avec la LCD, 4,5% en location nue.

FINANCEMENT DU BIEN

Montant de l’apport: 500k€
Type de crédit : amortissable
Taux du crédit avec assurance: 3,7%
Durée du crédit: 20 ans, différé 12 mois.


 Ce différé nous procurera des liquidités au démarrage.

RÉGIME D’EXPLOITATION


Nous ne souhaitions pas tout miser sur la LM(N)P.
Nous pensons (de même que nos conseils), en effet que ces régimes vont se durcir dans les prochaines années, notamment en ce qui concerne l’amortissement et le régime actuel très favorable de la plus-value.
L’immeuble sera donc détenu par une SCI à l’IS, créée pour l’occasion.
Le choix de la SCI s’explique car le taux d’emprunt est plus intéressant qu’en SAS, et il n’y a pas d’obstacle à la location courte durée en SCI IS.

location nue pour la partie commerce
location courte durée pour les appartements


CASH FLOW

SCI à l’IS, résultat fiscal négatif pendant 5 à 7 ans, et report du déficit pendant 2 à 3 ans supplémentaires.

Cash flow de +1k€ par mois, mis en réserve;
par ailleurs, +54k€ de remboursement de capital, la première année (Ce remboursement de capital sera chaque année en hausse de 2 à 3k€).

Ce CF est artificiellement positif, grâce à l’apport personnel.

(Remarque : Dans un cas fictif, où l’on aurait emprunté pour la totalité du projet,
le cash-flow mensuel aurait été de -2k€ par mois.)

Le Cash-flow serait de -1k€ par mois en cas d’interdiction totale de location courte durée par la municipalité.
Il y aurait, en effet, dans ce cas beaucoup moins de rentrées locatives, atténuées cependant par des frais de gestion moindres.
Nous nous couvrons, en partie, vis-à-vis de ce risque important, en réalisant des appartements d’une surface supérieure à 35m2, et en procédant à la création de deux logements supplémentaires, ce qui permettrait à minima de louer 2 appartements sur 4 en location courte durée.

LEVIERS D’OPTIMISATION DU CASH-FLOW


Voici une énumération des points d’attention qui permettraient d’optimiser le cash-flow.
Cette liste n’est pas exhaustive.

- optimisation de la durée des travaux —> délégation de gestion
- maximisation du taux de remplissage —> délégation de gestion
- fixation intelligente du montant demandé pour la location courte durée,
  selon l’offre et la demande—>idem
- optimisation du coût de la conciergerie (automatisation des entrées-sorties, blanchisserie, nettoyage)
—>automatiser au max (serrure connectée, local blanchisserie)
- report du paiement de la taxe foncière, sur le commerce —> à terme
- indexation annuelle du loyer du commerce —> OK

Je suis à votre écoute pour toute suggestion et remarque.

Je vous remercie de m’avoir lu jusqu’ici !

Mots-clés : immobilier, lcd, sci (société civile immobilière)

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#2 12/04/2024 11h59

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Joli projet, bien ficelé y compris sur vos craintes fiscales. Je rajouterai juste le risque d’une réglementation municipale pour la LCD.


Faire et laisser dire

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#3 12/04/2024 13h29

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Super projet! Hate de lire la suite des aventures!

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[+1]    #4 12/04/2024 16h30

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 Hall of Fame 

Bonjour,

mon avis : à quoi sert de posséder un très bel immeuble, s’il ne rapporte pas grand chose ? C’est parce que ça fait plaisir de posséder une belle chose, comme quand on possède une oeuvre d’art ? Dans ce cas, j’aurais tendance à conseiller de séparer les deux sujets :
- d’un côté, se faire plaisir en achetant une œuvre d’art
- de l’autre côté, investir de façon rationnelle dans l’immobilier rentable.
wink

Par ailleurs, une brasserie, ça fait souvent du bruit tard le soir. Les clients de la LCD haut de gamme risque de trouver que ça les empêche de dormir. Des fenêtres anti-bruit seraientt déjà une bonne chose, mais si ça monte au travers des planchers ou de la structure, les fenêtres n’y feront rien.

Bon, cela dit, vous semblez décidé. Alors, comment faire au mieux ? Si ça vaut très cher (1,8 M€), c’est que la commune est très recherchée. Donc, cette valeur devrait se retrouver aussi dans :
- le prix des locations. Louez plus cher ! Ca vaut pour le local commercial comme pour les LCD.
- le prix à la revente. Mon conseil : préparez d’ores et déjà une revente à la découpe. Demandez à un archi et/ou un géomètre d’optimiser le projet en vue d’une future revente à la découpe. Donc, en vue d’optimiser le fonctionnement d’une future copropriété. C’est ainsi que vous revendrez au plus cher. Ca sera utile notamment si la commune bloque la LCD : des gens seront tout contents de s’offrir une RP ou une RS "de luxe" dans ce bel immeuble.

C’est quand même dommage que cette valeur supposée de l’immeuble se retrouve fortement dans le prix que vous payez, et semble bien moins se retrouver dans les revenus générés. C’est le point que je propose d’améliorer.

Enfin, il faut maximiser les subventions et aides. Aides sur l’isolation, aides à la réfection des façades, etc. Frappez à toutes les portes, faites-vous aider si nécessaire.

Dernière modification par Bernard2K (12/04/2024 16h33)


Les vacances sont finies, au travail !

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#5 12/04/2024 19h32

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lachignolecorse a écrit :

risque d’une réglementation municipale pour la LCD

Merci pour votre remarque. C’est clairement l’un des dangers de cet investissement.

JemappelleArnaud a écrit :

Super projet! Hate de lire la suite des aventures!

Merci, je suis également fan des vôtres!

Bernard2K a écrit :

à quoi sert de posséder un très bel immeuble, s’il ne rapporte pas grand chose

Le CF n’est pas violent, j’en conviens.

Cela dit, il a vocation à s’apprécier chaque année, de part les indexations des loyers.

Il y a surtout un point que l’on a tendance à occulter dans la rentabilité globale d’un investissement locatif: le remboursement de capital, grâce à l’effet de levier de l’emprunt.
Dans notre cas, il est substantiel.

Autre point: la prise de valeur du bien immobilier.
Cette prise de valeur ne sera probablement pas la même en zone très tendue, dopée par un solde migratoire positif, que dans une zone en décroissance démographique chronique.

Je suis d’accord avec vous que l’idéal serait d’obtenir un bien:
1) rentable >10%
2) en utilisant l’effet de levier de l’emprunt au maximum
3) dans une zone très tendue

Je ne l’ai pas encore trouvé, mais je ne désespère pas! wink

Bernard2K a écrit :

Par ailleurs, une brasserie, ça fait souvent du bruit tard le soir. Les clients de la LCD haut de gamme risque de trouver que ça les empêche de dormir. Des fenêtres anti-bruit seraientt déjà une bonne chose, mais si ça monte au travers des planchers ou de la structure, les fenêtres n’y feront rien.

Vous avez encore raison.
Outre le fait qu’il faudra être vigilant quant à l’isolation phonique, il sera nécessaire de bien communiquer cette proximité aux Locataires.

Bernard2K a écrit :

Louez plus cher ! Ca vaut pour le local commercial comme pour les LCD

Touché! Vous avez mis le doigt sur un sujet important.
Le loyer actuel du commerce est bien inférieur à ce qui se pratique autour.
Quand le temps d’une révision de bail commercial sera venu, je compte prendre contact avec un "expert en loyers commerciaux" afin d’aligner, si possible, la location sur les montants du marché local.

Bernard2K a écrit :

optimiser le projet en vue d’une future revente à la découpe

Clairement.
Nous allons y être attentifs.

Bernard2K a écrit :

maximiser les subventions et aides

Vous soulevez encore un point important.
Il n’y a pas d’action "coeur de ville" pour cet immeuble.
J’ignore si des aides à la rénovation existent pour les biens destinés à la LCD.

Je vous remercie sincèrement pour votre réponse pleine de très bonnes idées et de bon sens.

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[+1]    #6 15/04/2024 09h36

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Rien pour le "LCD" uniquement dans ce genre de cas sur du "LLS" ("Logement Locatif Social"). Un éventuel secteur ACV ORT ou encore PVD apporterait pas mal d’avantages mais il y aurait beaucoup moins de "très" dans votre présentation.

Mon avis : on sent que le projet vous plaît, vous êtes emballé(s) et vous raisonnez en esthète ; partant, vous envisagez de déléguer.
C’est contre intuitif mais vous risquez de fortement déchanter, la délégation n’apporte que rarement hélas la tranquillité d’esprit attendue et très chèrement payée. A suivre.
Coté "urbanisme" qui en fait de l’Application du Droit du Sol, pas de périmètre ABF (Architecte Bâtiment de France) ? Cela peut aider en cas de travaux, dans une approche d’esthète.
Enfin, comme toujours, si ce n’est pas déjà fait, un petit coup d’oeil aux documents d’urbanisme et de projet actuels et surtout à venir de la commune ne nuit pas et je vous le conseille, par précaution.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#7 16/04/2024 18h34

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Bonjour Iqce,
Merci pour vos éléments.

Cela confirme que nous n’allons pas nous tourner vers la  demande d’aides à la rénovation, cela rend en effet le mode de location trop contraignant.

Le bâtiment est en ZPPAUP: secteur sauvegardé.

Il est qualifié comme tel:

« Immeuble ou partie d’immeuble, pouvant être conservé, amélioré, ou supprimé et remplacé ou non »

La cote de hauteur de la corniche imposée de l’immeuble est de 16m, or, on est plutôt actuellement à 12-13m.
Cela signifie-t-il qu’on pourrait le surélever d’un étage?

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#8 16/04/2024 19h39

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Les ZPPAUP n’existent plus, elles ont été remplacées par les AVAP puis par les SPR ; ce n’est pas tant que l’on s’en fiche, c’est surtout que cela affiche que le règlement de ce SPR date.
Il n’est pas impossible qu’une mise à jour soit +/- à venir. Ce qui ne serait pas un grand mal car je suis bien incapable de vous dire quoi ou qu’est ce de « Immeuble ou partie d’immeuble, pouvant être conservé, amélioré, ou supprimé et remplacé ou non ».
D’un point de vue optimiste on pourrait traduire par "faites ce que vous voulez (pour le code du patrimoine) tant que la hauteur de corniche n’excède pas 16 m". 
D’un point de vue pratique basé sur une certaine expérience, je traduirais par "la seule chose que vous savez avec ce SPR est que la hauteur max est de 16m, pour tout le reste, voir avec l’ABF". Ce qui est contraire à l’esprit du SPR (ex AVAP ex ZPPAUP) : donner un maximum de règle aux porteurs de projet pour leur simplifier la vie (et, éviter ce sentiment d’incompréhension face aux décisions souveraines ou presque des ABF).

https://www.eure.gouv.fr/Actions-de-l-E … et-ex-AVAP


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