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Apport en nature d'immobilier dans une EURL : quel frais prévoir ?

Apport immobilier en EURL : optimiser sa fiscalité internationale

Cette discussion porte sur l’optimisation fiscale liée à l’apport d’un bien immobilier en nature dans une EURL. Un membre, résidant fiscalement au Royaume-Uni et propriétaire de deux appartements, souhaite les mettre en location meublée en France. Il explore différentes options pour minimiser son imposition, compte tenu des différences entre les systèmes fiscaux français et britannique.

Un des axes principaux de la discussion concerne le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) en France. Les participants débattent de son applicabilité au cas du membre, soulignant la condition de revenus locatifs supérieurs à 23 000€ annuels et la complexité liée à la double imposition. La gestion du risque fiscal est ainsi au cœur des préoccupations.

L’option d’une EURL avec apport en nature des biens immobiliers est étudiée. Les participants analysent les coûts liés à cette opération, notamment les frais de notaire (estimés autour de 1% de la valeur vénale) et les droits d’enregistrement, qui varient selon le type d’apport (pur et simple ou onéreux). Un point important est soulevé concernant l’exception prévue à l’article 810 III du CGI pour les apports à une société soumise à l’IS, offrant une potentielle exonération sous certaines conditions.

Enfin, une stratégie en deux étapes est suggérée : exercer d’abord une activité de LMP en tant qu’entreprise individuelle, puis apporter cette activité à une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette approche vise à optimiser le rendement de l’investissement et à profiter du report d’imposition de la plus-value d’apport (article 151 octies du CGI). La discussion met en lumière l’importance d’une analyse précise de la réglementation fiscale française et britannique pour une diversification efficace et une gestion optimale de la situation fiscale internationale.


Pages : 1

#1 16/02/2024 11h31

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour a tous!

Je suis propriétaire de deux appartements acquis en VEFA et en nom propre: un T2 et un T5. Mon intention est de les proposer à la location meublée.

Résidant fiscal au Royaume-Uni et dépourvu de revenus de source française, ma position semble s’aligner sur le statut de LMP. Ce cadre me permettrait, grâce aux amortissements, de minimiser voire neutraliser l’imposition sur les revenus locatifs en France. Cependant, le système fiscal britannique ne reconnaissant pas les amortissements, je risque, malgré l’accord bilatéral visant à éviter la double imposition, de devoir acquitter des impôts au Royaume-Uni sur ces mêmes revenus.

Il apparaît qu’une solution envisageable serait de structurer la gestion locative via une EURL, et de faire un apport en nature. Je m’interroge cependant sur le cout de cete operation. Y’a t’il des frais a prevoir pour faire l’apport? (je sais qu’en cas de tranfert d’un bien a une SCI il y a des frais non negligeable, d’ou ma question dans le cas d’une EURL).

Mots-clés : apport en nature, eurl, expatrié, frais de tranfert, lmp

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1    #2 16/02/2024 19h29

Membre (2023)
Top 50 Entreprendre
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Bonjour !

Pour le statut LMP, effectivement la prépondérance s’apprécie uniquement vis à vis des revenus imposables en France (donc forcément prépondérant dans votre cas) mais encore faut-il que les loyers soient supérieurs à 23 000 euros annuels. Les conditions sont cumulatives mais j’imagine que vous avez déjà compris ce point…

Pour ce qui est de l’apport à une EURL, il est possible de résumer les choses ainsi :

Si l’EURL est soumise à l’IR (=translucide) comme c’est le cas par principe, l’apport d’un bien immobilier à titre pur et simple (c’est à dire que l’EURL ne rémunère votre apport que par l’attribution de parts sociales, pas de reprise d’un passif comme le crédit immo), alors l’apport n’est pas soumis au droits de mutation. S’agissant du transfert de propriété d’un bien immobilier vous devrez toutefois passer par un notaire (comptez 1% de la valeur vénale du bien environ).

Si l’apport est à titre onéreux, notamment si la société reprend le crédit immobilier, alors des droits d’enregistrement de 5% sont dus au moment de l’apport. le notaire est également obligatoire et ses émoluments seront là aussi d’environ 1%.

Les apports d’immeubles faits par une personne physique à une société IS sont généralement soumis aux droits d’enregistrement de 5% +1% du notaire.
Il existe toutefois une exception à l’article 810 III du CGI : l’enregistrement est gratuit si l’apport concerne l’ensemble éléments d’actif immobilisés affectés à l’exercice d’une activité professionnelle et que les titres reçus en contrepartie sont conservés au moins 3 ans.

Une réponse ministérielle de 93 (Rép. Valleix : AN 4-1-1993 n° 61578)  semble admettre que l’apport à une société IS d’un immeuble loué meublé comprenant tout le mobilier nécessaire et donc le caractère professionnel pour le loueur est établi puisse bénéficier de cette exonération, mais cette réponse n’a pas été reprise au BOFIP, est plutôt datée et je n’en comprends pas la logique (le loueur c’est la société pas l’associé … or les critères de la location pro sont pour les personnes physiques), je ne miserais pas sur sa solidité et je partirais du principe que vous ne pourriez bénéficier de l’enregistrement gratuit, donc 5% + 1% du notaire.

Il faut choisir, se reposer ou être libre

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1    #3 16/02/2024 20h38

Membre (2015)
Top 50 Entreprendre
Top 50 SCPI/OPCI
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“ENTJ”

Pour compléter le propos très juste qui précède, il vous faudrait étudier l’opération suivante en deux temps.

Dans un premier temps, vous exercez votre activité de loueur meublé à titre professionel (car non-résident) pour un an ou deux.

Dans un second temps, vous apportez votre entreprise individuelle de loueur meublé à titre professionel à une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Du point de vue français, la plus-value d’apport est placée en report d’imposition, donc pas de coût fiscal immédiat en impôt sur le revenu sous certaines conditions (article 151 octies du CGI). Du point de vue des droits d’enregistrement, l’apport à titre pur et simple d’immeubles affectés à une activité professionnelle de location meublée est éligible à l’enregistrement gratuit mentionné par Riposte Fiscale lorsque toute l’activité est apportée (BOI-ENR-AVS-10-10-20, para. 350), donc vous n’aurez que la TPF et les honoraires du notaire à régler (soit environ 1% effectivement). Des droits de mutations classiques seront dus à concurrence du passif transféré (à voir si vous pouvez l’affecter à des biens autres que des immeubles).

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