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#1 02/02/2024 12h00

Membre (2021)
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Bonjour à toutes et tous,

Je dispose actuellement de 2 appartements T3 reçus en héritage qui sont loués en location nue (régime micro-foncier) que j’avais loué en LMNP mais les locataires ne sont pas restés longtemps. Je frole actuellement avec la tranche en TMI 30% malgré mon petit salaire (1500 net par mois).
J’envisage de réaliser un 3ème sur un surface T3 (petite maison ou appartement).

J’hésite à acheter un bien avec travaux qui me procurera du déficit certes pas longtemps avec les 2 autres biens qui sont également loués en nue ou bien de procéder à un SCI IS étant donné que cela me permettrait d’échapper à une lourde imposition en rythme de croisière.
Après, je suis en concubinage et souhaiterais à terme avoir des enfants, je me demande si la SCI peut-être intéressante. Est-elle un passage obligé quand on veut poursuivre la location de biens nus ? Si oui, au bout de combien de biens ?

Merci d’avance pour votre éclairage afin de ne pas me tromper dans mon choix.

Cordialement

Florence

Mots-clés : deficit foncier, immobilier, location nue, sci (société civile immobilière), travaux

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#2 02/02/2024 23h05

Membre (2021)
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Bonsoir,

Tout dépend de vos objectifs.
Si c’est pour héberger un bien supplémentaire. Pas sûr que la SCI puisse avoir son intérêt.
Au contraire, si vous souhaitais acheter plusieurs biens en location nue tout dépend de votre capacité à réinvestir constamment dans des biens avec travaux mais vous seul avez la réponse.

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#3 03/02/2024 04h28

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Florence76, le 02/02/2024 a écrit :

Je dispose actuellement de 2 appartements T3 reçus en héritage qui sont loués en location nue (régime micro-foncier) que j’avais loué en LMNP mais les locataires ne sont pas restés longtemps.

Vous aviez déclaré votre activité LMNP? C’était de la courte durée ou longue durée?  Pourquoi n’avez vous pas trouvé de locataire en meublé ?

Il n’y a malheureusement pas beaucoup de solutions pour limiter le frottement fiscal en location nue. Vous allez devoir payer environ 50% de votre bénéfice en impôts+PS. Quel est l’état des 2 premiers appartements ? Y a-t-il de grosses dépenses (rénovation énergétique par exemple) dans les prochaines années ?

Acheter un bien avec travaux peut être intéressant mais une fois les travaux terminés, votre revenu imposable augmentera forcément. Je vous conseille de limiter les travaux annuels pour réduire le résultat foncier en évitant le déficit foncier.

La SCI ne me semble pas une bonne solution car :
- vous allez devoir repayer des frais notariés si vous voulez inclure les 2 premiers biens.
- si vous n’intégrez pas les 2 premiers biens, vous allez créer une structure qui a un coût pour quelle stratégie ? Pensez-vous faire d’autres achats ensuite?

La sci IR est fiscalement transparente donc ça ne changera rien au niveau impôt. Par contre, vous aurez un outil pour transmettre à vos futurs enfants mais je trouve cela prématuré vu leur âge.

Vous pouvez aussi louer social, mais ça n’est pas mon domaine,  je laisse le soin à d’autres forumeurs aborder le sujet.


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#4 03/02/2024 09h00

Membre (2021)
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Gg/

Dernière modification par Mart14000 (03/02/2024 09h01)

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#5 03/02/2024 09h03

Membre (2021)
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Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Mart14000

Mon objectif est de pouvoir continuer à réinvestir dans d’autres biens de grande surface (min grand T2 petit T3 pour éviter le turnover).

lachignolecorse

Oui j’avais loué les biens en LMNP longue durée mais les locataires étaient restés à peine 8 mois avec des dégradations de mobilier. Ces biens se prêtent plus à la location nue.

Les deux premiers biens sont en bons état car rénovés et avec un DPE D tous les deux.
Pourquoi me conseillez-vous de limiter les travaux annuels pour réduire le résultat foncier ?

J’évoquais la SCI à l’IS pour ma 3ème acquisition (les deux premiers biens resteraient en micro-foncier en propre car je frôle avec les 15 000e). Qu’en pensez-vous ? C’est trop tôt ? Celle-ci aurait dû être faite bien avant ? L’impression que la SCI IS est un passage obligé quand on fait du nue non ?

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#6 03/02/2024 09h18

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Pour la limitation du montant des travaux,  vous avez intérêt à ramener votre bénéfice foncier à zéro car vous gagnez l’IR+PS. Quand vous passez en déficit foncier,  vous ne gagnez "que" l’IR sur les 10700€/an maximum que vous pouvez imputer.

La SCI à l’IS peut être une solution à long terme mais ne doit pas se limiter à un seul bien. Vous allez avoir des frais supplémentaires (EC, CRL…). Par contre, si votre objectif est par exemple de vendre les biens détenus en direct pour basculer les sommes récoltées vers la SCI, cela peut être un montage pertinent mais vous ne l’avez pas abordé et ne correspond pas à votre souhait.


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#7 03/02/2024 09h42

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Merci lachignolecorse pour cette astuce sur la limitation du montant des travaux.

Tout est à calculer mais la SCI IS peut être une bonne solution (après dois-je faire racheter mes deux biens par une SCI IS ou bien aller sur une SCI sur ma prochaine acquisition?)

Pour vous, si j’ai bien compris il peut être pertinent dans mon cas de songer à faire racheter mes 2 biens en propre par une SCI IS.

L’imposition de la PV fait mal à l’IS mais difficile de se projeter sur une vente ou non à long terme c’est trop tôt.
De plus, n’ayant pas le recul encore nécessaire, est-il périlleux selon vous de continuer à investir en location nue avec travaux sans passer en société ?

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#8 03/02/2024 12h54

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Je n’ai pas précisé aussi le fait qu’avec mon compagnon nous avons à court terme l’envie de nous pacsè et d’avoir un enfant.

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#9 03/02/2024 13h02

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Je ne la vois nulle part évoquée, mais pourquoi pas une SARL de famille si vous envisagez du meublé ?
Ca vous permet de bénéficier du régime du LMNP tout en pouvant commencer à associer vos enfants.
Ce sera probablement plus intéressant qu’une SC à l’IS, car à la revente la fiscalité sera très pénalisante.

Après à voir comment le régime LMNP va évoluer cette année…

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#10 03/02/2024 13h05

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Comme déjà discuté de longue date sur le forum (faites une recherche), la SCI IS permet de différer l’imposition :
- pendant la détention des biens, l’amortissement permet de réduire voire annuler le résultat imposable (comme en LMNP).
- au moment où l’on revend un bien, il y a une très forte imposition sur la plus-value (contrairement au LMNP), puisque tous les amortissements déjà constatés viennent s’ajouter à la plus-value. Si l’on a été cigale, c’est à dire qu’on a dépensé les revenus au fur et à mesure, on se retrouve en difficulté au moment de payer l’impôt sur la PV.
- en première approche, l’imposition sur la PV à la revente est équivalente à l’économie durant la détention. Donc, c’est ki kif : en IR on paie au fur et à mesure ; en IS on paie à la fin.

De plus, en SCI, il y a des frais de création et des frais de gestion.

Par rapport à votre compagnon : le bon investissement immobilier à faire en commun, c’est la résidence principale. Pour l’investissement immobilier locatif, je vous suggère de faire seule. De toute façon, vos patrimoine sont actuellement séparés (et, pour continuer, sur le PACS, cocher "séparation de biens"). S’il veut faire aussi des investissements immobiliers locatifs, il peut en faire en son nom propre ; vous vous entraiderez mais en ayant chacun vos biens. 50 % des couples se séparent, et c’est déjà assez compliqué de se séparer sans devoir gérer des biens immobiliers en commun (qu’ils soient détenus en nom propre donc en indivision ou en SCI). Beaucoup d’investisseurs immobiliers sur le forum, même mariés, expliquent que leurs investissements ne sont pas faits en couple ; il doit y avoir une bonne raison à cela.

Dernière modification par Bernard2K (03/02/2024 13h12)


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#11 03/02/2024 14h35

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Merci Bernard2K pour votre retour.

Si jamais je décide de ne jamais vendre la SCI à l’IS est une bonne solution si je comprends bien.

C’est à dire nos patrimoines seront séparés ?
Je me permettais d’ajouter que j’avais pour but de me pacser et d’avoir un enfant car sauf erreur de ma part nous sommes obligés de faire une déclaration commune et cela réduirait un peu mes impôts.

Dernière modification par Florence76 (03/02/2024 15h09)

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#12 03/02/2024 18h30

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Merci Geronimo pour votre retour.

Justement je ne souhaite pas faire de meublé. De plus, mes 2 biens ne s’y prêtent pas.
La question est de savoir si rachat de mes 2 biens par une SCI ou pour ma prochaine acquisition ou bien bien à renover en propre avec travaux.
Personne s’est déjà retrouvé dans ma situation ?

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#13 03/02/2024 18h44

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Florence76 a écrit :

C’est à dire nos patrimoines seront séparés ?
Je me permettais d’ajouter que j’avais pour but de me pacser et d’avoir un enfant car sauf erreur de ma part nous sommes obligés de faire une déclaration commune et cela réduirait un peu mes impôts.

Je ne vois pas le rapport. Imposition commune. Et alors ? Vous n’allez pas travailler tous deux pour le même employeur et avoir un seul et même salaire pour deux, n’est-ce pas ?
Si vous avez des revenus salariaux séparés, qu’est-ce qu’il vous empêche d’avoir aussi des revenus du patrimoine séparés ?
Florence a un bien immobilier qui lui rapporte (à elle) des revenus fonciers qu’elle déclare dans leur imposition commune, sur la colonne Déclarant1.
Partenaire_de_Pacs_de_Florence peut préférer avoir des parts de SCPI. Ca lui fait des revenus fonciers qu’il déclare dans leur imposition commune. C’est sur la même ligne que Florence mais sur l’autre colonne : Déclarant2.

Patrimoines séparés, revenus séparés, imposition commune. C’est en tout cas ce qui me semble le plus simple, le plus clair et le plus résilient.

Dernière modification par Bernard2K (03/02/2024 18h46)


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Favoris 2    #14 04/02/2024 08h59

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Tout est à calculer mais la SCI IS peut être une bonne solution (après dois-je faire racheter mes deux biens par une SCI IS ou bien aller sur une SCI sur ma prochaine acquisition?)

La première question à se poser est ce ces biens sont rentables , bien placés donc intéressant à conserver.

Deuxième question , ils ont été valorisé lors de la succession , si vous les vendez , le prix de vente sera t’il proche de leur valeur successorale déclarée ?
Dans ce as pas de grosse plus value

Le montage SCI IS , vous permet de différer la fiscalité et surtout de pouvoir investir longtemps sans subir une fiscalité qui grossit au fils des années du fait de la baisse des intérêts d’emprunt et d’une hausse de vos revenus personnels , c’est dissocié , c’est 15 % d’impôt jusqu’à 38000 €

Cela fait plus de 10 ans que j’ai des structures SCI IS , je n’ai pas payé d’IS à ce jour car l’amortissement annule l’impôt.

A la revente , vous allez payé une fiscalité représentant globalement ce que vous auriez payé à l’IR sauf que vous allez payer une fiscalité suite à la vente , ça pique mais ce n’est pas votre argent en nom propre
Les SCI IS sont assujettis à la plus value professionnelle
Grossièrement vous amortissez environ 2.5 % du prix d’achat annuellement ce qui diminue la Valeur Nette Comptable d’autant

Un bien acheté 100 vaudra comptablement 97.5 au bout d’un an etc tous les ans
Vous cumulez comptablement la valeur de ces amortissements qui viennent  en déduction du résultat de la SCI d’où une fiscalité à zéro pendant des années

A 10 ans votre bien vaudra globalement comptablement la moitié de sa valeur initiale de 100 soit 50
Si vous le revendez 100 la plus value s’appliquera sur le prix de vente - la valeur comptable soit une base de 50 de plus value au taux d’IS

Vous pouvez anticiper une revente en procédant à des achats des biens avant afin de "stocker" des frais d’achat qui peuvent venir en déduction d’une plus value de revente

Toutes ces notions sont à voir avec le comptable , vous maitrisez et gérez vos stocks de déficits en SCI IS.

Sur votre question initiale des 2 biens à racheter , il est possible de les racheter par une SCI IS par emprunt
Vous allez récupérer à titre personnel , le produit de ces ventes.
Vous pourrez ensuite faire un apport en Compte Courant Associé à la SCI IS , vous prêtez de l’argent à la SCI qui lui permettra d’acheter comptant ou par apport partiel d’autres biens.

Comme vous avez prêtez de l’argent à la SCI , celle ci vous rendra l’argent à votre convenance car c’est vous qui êtes la gérante , vous pourrez sortir l’argent à hauteur de votre apport sans fiscalité IRPP ni CSG

Quand le CCA est soldé comptablement , la sortie de l’argent passe par la case fiscalité


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#15 04/02/2024 12h21

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Bonjour Philippe,

Merci pour votre intervention et ces explications qui m’aide à y voir plus clair.
Pour répondre à la question de si ils sont rentables ou non. J’ai fait le calcul j’arrive à une rentabilité net d’impôts de 5% net en rythme de croisière (sans grands travaux).

Le prix de vente actuel des 2 biens seraient environ supérieur de 15K euros par rapport à leur valeur successorale.

Pourquoi dans votre cas ne pas avoir poursuivi en propre sans société ? L’idée de la SCI IS vous est venue pour la transmission ? la fiscalité ?

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Favoris 2    #16 04/02/2024 18h25

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5 % c’est très peu pour de l’immobilier en direct car il faut déduire foncier , travaux etc ….

Vous arrivez à ces rentabilités avec des appartements en résidence de tourisme sans prise de tête

15 K€ cela fait 5.000 € de plus value à la louche

Pour les SCI , j’ai monté 2 SCI IS immobilier + 1 SCI IS de type holding qui détient des parts dans les deux premières
Une SCI IR pour ma résidence principale
Toutes les parts sont démembrées et je me suis arrangé pour qu’un de mes enfants dispose de la majorité décisionnelle sur la holding et de fait dans les 2 autres SCI.

Montage d’optimisation fiscale et de transmission
Les ventes des biens ont nom propre ont servi à alimenter un CCA

J’ai encore 3 immeubles en cours de vente dont un seul restant en nom propre.
Une fois vendu , je n’aurais plis de fiscalité personnelle

2 autres immeubles en SCI  en vente pour quitter l’immobilier en direct avec des DPE pénalisants.

Je me dirige sur des biens en résidence de tourisme sans gestion direct


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#17 04/02/2024 20h06

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Je me suis certainement mal exprimé mais 5% c’est rentabilité net net avec impôts et charges diverses prises en compte.

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#18 08/02/2024 00h29

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Bonsoir,

Je reviens vers vous car je viens de visiter un bien pour lequel j’hésite à me positionner (maison T3 location nue). J’ai essayé à la grosse de faire une simulation pour voir la pertinence de faire cet achat en SCI IS :

Prix du bien hors frais d’achat : 73 000e
Frais d’achat (notaire et agences) : 11 250e
Loyers net annuels : 8160e

Charges :
Frais de constitution par un pro : 1 500e
Tenue de compte annuelle par un cabinet d’expertise comptable  : 1 200e
Travaux : 2 500e
Entretien : 500e
Foncier :  550e
PNO : 161e
CRL : 204e
Amortissement du bien : 2378e

Si j’ai bien compris le fonctionnement de la SCI IS :

Si achat cash, apport en compte courant d’associés du prix du bien avec les frais d’achats : 84 250e
Avec les charges et amortissement en rythme de croisière (j’ai enlevé les frais d’achat et de constitution déductibles au démarrage), je serais à 3 167e de résultat (8160-2378-2615).
Si je simule sur 35 ans, j’aurai 16 625,75e d’IS à payer (3167*15%*35) + 2615e de charges * 35 soit un total de 108 151,75e

Je récupére l’intégralité des 84 250e du CCA.
Si je revends dans 35 ans à 130K admettons. Ces 130K s’ajoutent à mon résultat et je paye 28 688e d’IS et si je me verse la somme en dividendes c’est flat taxe 30% donc paiement de 39 000e d’impôts (130K*30%).
Au final sur les 130K du produit de la vente je récupère 62 312e.

Encore une fois, c’est une simulation à la grosse qui tient compte uniquement de l’aspect financier mais je m’aperçois sauf erreur de ma part que si on revend en SCI IS on peut perdre de l’argent sur 35 ans et que la location nue en propre bien que confiscatoire peut rivaliser.
Après il ne faut sinon pas vendre.

Ai-je bien compris le fonctionnement ?

Merci d’avance pour votre aide,

Florence

Dernière modification par Florence76 (08/02/2024 00h45)

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#19 08/02/2024 02h40

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Vue la valeur (trop faible) du bien, si la SCI IS doit detenir uniquement ce bien, tous les frais associés vont plomber la rentabilité, et l’opération n’aura aucun sens, économiquement parlant. Les simulations seront juste du temps perdu.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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Favoris 1    #20 08/02/2024 05h55

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Regardez ce site de simulation pour SCI IS
Simulateur SCI IS / SCI IR


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#21 08/02/2024 08h45

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Merci à tous les deux pour votre retour.

GoodbyLenine

J’ai fait la simulation également en mettant 3 biens du même type que dans cette étude de cas (prix du bien faible je vous l’accorde). En cas de revente des biens, le résultat n’est pas mieux en espérant que ma simulation bien que à la grosse soit correcte.

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#22 25/02/2024 13h17

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Philippe30, le 04/02/2024 a écrit :

Montage d’optimisation fiscale et de transmission
Les ventes des biens ont nom propre ont servi à alimenter un CCA

Florence76, le 08/02/2024 a écrit :

Si achat cash, apport en compte courant d’associés du prix du bien avec les frais d’achats : 84 250e

Je récupére l’intégralité des 84 250e du CCA.

Bonjour,

je n’arrive pas à cerner l’intérêt fiscal d’acheter le bien cash en apport de CCA. Pour financer des travaux, je veux bien, mais pour l’achat du bien .. On perdrait alors tout l’intérêt de l’effet de levier et l’on paierait plus rapidement de l’impôt sur la SCI du fait des intérêts d’emprunt et frais d’achat déductibles du CA.
Ou récupère-t-on les sommes apportées en CCA d’une façon plus rémunératrice ?

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Favoris 1   [+1]    #23 25/02/2024 17h57

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Zandu a écrit :

je n’arrive pas à cerner l’intérêt fiscal d’acheter le bien cash en apport de CCA. Pour financer des travaux, je veux bien, mais pour l’achat du bien .. On perdrait alors tout l’intérêt de l’effet de levier et l’on paierait plus rapidement de l’impôt sur la SCI du fait des intérêts d’emprunt et frais d’achat déductibles du CA.
Ou récupère-t-on les sommes apportées en CCA d’une façon plus rémunératrice ?

La question à se poser est qu’allez vous faire d’une somme importante ?
Vous venez de vendre un bien personnel , fin d’emprunt , RP ou autre

Vous voulez acheter de l’immobilier , si vous l’acheter en nom propre cash , c’est 17.2 % de CSG plus IRPP.

Si vous faites l’apport en CCA à une SCI IS , la SCI va amortir le bien donc pas d’IS pendant 8 à 10 ans.
L’IS est moindre que la taxation personnelle à hauteur de 15 % pour moins de 42 K€ de résultat

Vous récupérez votre apport en CCA pendant une bonne dizaine d’années sans fiscalité ou vous pouvez capitaliser dans la SCI

La différence entre achat perso et apport en CCA permet de capitaliser

A terme la revente du bien sera soumis à la plus value professionnelle MAIS vous aurez fait un apport de 100.000 € par exemple et récupérer cette somme sans fiscalité et lors de la revente du bien cela aura un cout ou si vous le gardez vous serez assujetti à la même taxation lors de la sortie des dividendes
Bilan 10 ans minimum sans fiscalité
Une revente avec plus value professionnelle dont le résultat sera imposable mais payé par l’acheteur et il vous restera toujours quelque chose

Il n’y a pas photo pour moi même si ce n’est pas la panacée , c’est gagnant


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