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#1 23/01/2024 09h47

Membre (2023)
Réputation :   5  

Bonjour,

Nous avons appris en fin d’année 2023 l’arrivée de jumeaux dans la famille pour mi 2024. Notre appartement parisien acheté fin 2020 avec 2 chambres ne sera donc plus suffisant pour loger la famille de 5 et nous allons déménager, probablement en louant en banlieue dans un premier temps.

Nous nous posons la question de louer en LMNP ou de vendre notre appartement. La décision se fera principalement sur la rentabilité comparative des deux solutions et je vous sollicite pour vérifier mes hypothèses de calcul.

NOUS:
- Mariés, 30 ans, bientôt 3 enfants
- TMI 30%
- Revenus: environs 200k brut (à deux) plus diverses primes et participations intéressement peu liquide

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: moyenne
- Fiscales: moyenne
- Artisanales: nul
- Sociales: moyenne
- Temps disponible: très peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement dans une copropriété de 120 lots
- Année de construction: 1930
- 6eme etage sur 7, lumineux (traversant), 75m² avec ascenseur
- Aujourd’hui notre RP
- Syndic professionnel
- Chauffage collectif au gaz
- Volets en métal
- Pas d’espace verts
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Concierge
- Décoration : parquet d’époque un peu abimé, cuisine et salle de bain refaites il y a 4-5 ans et en très bon état

LOCALISATION DU BIEN

- Paris 75012

RENTABILITÉ DU BIEN

- €850k fin 2020
- Entre 2200 et 2500 charges comprises
- 4% de vacance locative (2 semaine par an)
- Pas de gestion pour le moment
- Frais copropriété: €3500 par an
- Comptable: €250 par an
- CFE: €400 par an
- Coût des travaux: fond travaux de la copropriété plus provisionnement de €2400/an pour dépenses d’entretien

- Taxe foncière hors TEOM: €1300
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): oui, €22/mois (assurance pour le moment à environ €30/mois)
- Assurance GLI: oui, 2.5% des loyers

- Rentabilité brute : entre 3.6% et 4% selon le prix supposé de l’appartement à la vente (entre €800k à l’achat, €710k minimum envisagé)

FINANCEMENT DU BIEN

- Bien déjà en possession avec un crédit restant du de €680k sur 25 ans (22 restants) à un taux de 0.8%
- Mensualité de €2,850, intérêts annuels environs €5k sur les prochaines années

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP envisagé
- Amortissement: 40% du prix d’acquisition (excl. frais de notaires) attribué au terrain et non amortissable. Amortissement sur le reste de 2.5% par an à partir de la date de mise en location soit environ €12k par an.

CASH FLOW

Les hypothèses ci-dessus sont arrondis mais cela me donne sur une première année:
- Revenus locatifs: €27600
- Charges: €8842(charges copro, assurances, taxe fonciere, CFE, dépenses d’entretien, comptable)
- Impots: €789 (revenus locatifs - charges - amortissement - intérêts à 30% + 17.2%)
- Remboursement de dette et intérêts: €34007
Soit un flux negatif de €16039 en première année.

Cependant, comparé au prix de vente fourchette très basse, cela me donne un TRI de 8% net, ce qui n’est pas si mal je trouve.

QUESTIONS:

Mes hypothèses vous paraissent-elle correctes principalement sur:
- l’amortissement,
- les charges déductibles pour l’imposition
- Les prix envisagés des assurances
- Les montants provisionnés pour les travaux

Je suis preneur de meilleurs idées pour optimiser ce bien et surtout ce prêt à un taux défiant toute concurrence !

Merci d’avance

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), paris

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#2 23/01/2024 11h14

Membre (2017)
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Il me semble qu’il faut prendre la valeur de marché à la date d’inscription du bien à l’actif pour l’amortissement et non pas le prix d’acquisition, mais à vérifier dans le BOFIP s’il n’y a pas une tolérance pour le prix d’acquisition, et pas impossible que les deux valeurs concordent en pratique dans votre cas.

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#3 23/01/2024 12h12

Membre (2014)
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Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   612  

Un 3 pièces en meublé de 75m2 : est-ce facile ? Ou bien visez-vous une coloc ?
Si la RP est bien placée, vous avez aussi là un atout patrimonial. Malgré les vagaries du marché immobilier, un bien dans Paris intramuros va garder et prendre de la valeur.


Dirige un cabinet de CGP - triple compétence France / Suisse / UK

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#4 23/01/2024 12h50

Membre (2023)
Top 50 Année 2024
Réputation :   31  

Bonjour,
Tout dabord toutes mesfelicitations pour cette grande nouvelle.
Par rapport a votre question:
Avez-vous vérifié le loyer que vous pouvez pratiquer?
Vous me semblez cher pour le 12ème arrondissement, mais je n’ai pas l’adresse du bien.
Pour plus d’informations sur les loyers de référence à Paris, vous pouvez consulter le site :
L’encadrement des loyers à Paris

Egalement, avez-vous suffisamment de liquidités pour couvrir les coûts associés à la location de cet appartement?
La première année de location, votre date de déménagement ne coïncidera pas forcément avec l’arrivée des nouveaux locataires (prevoyez un mois de vacance)
il y aura probablement des travaux de (peinture ou autre) mineurs à effectuer
Il faudra ajouter les frais de déménagement et de caution pour le nouvel appartement
Autant vous dire que votre trésorerie va en prendre un coup smile
La question principale est de savoir si vous pouvez facilement absorber un investissement de 20 000 euros  annuel(je grossis le trait) dans cet appartement, en plus des jumeaux (chagement de voiture ou voiture suplementaire, nounou..)?

En outre, vous ne nous avez pas présenté votre alternative.
Si vous vendez, que ferez-vous?
Le simple fait d’avoir un emprunt à 0,8% ne devrait pas dicter votre décision.
Quelle est votre vision à long terme pour cet appartement? Souhaitez-vous y vivre pour votre retraite (ce ne sera surement plus le cas dans 25 ans smile ) ou générer des revenus locatifs?
Dans ce dernier cas, il est probablement préférable (et plus sur) d’avoir un portefeuille d’actifs immobiliers ou de pierre-papier d’une valeur equivalente plutôt qu’un seul appartement.

Le grand défaut des résidences principales, c’est qu’on y est attaché sentimentalement alors que dès qu’on la quitte, il faut la voir comme une ligne dans un tableur. Est-ce rentable ou non? N’auriez-vous pas mieux à faire de vos 16 000 euros tous les ans.
(Je vous dit cela car je l’ai appri a mes depends  quand nous avons achete notre PR la renta n’etait pas une question, maintenant qu’elle est en location c’est un probleme car elle represente une tres grosse part de note patrimoine ainsi que de nos investisements mensuels)

Dernière modification par JeromeLMNP (23/01/2024 12h59)


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#5 26/01/2024 09h42

Membre (2023)
Réputation :   5  

Merci de vos réponses. Pour prendre vos points un par un:

durand18 a écrit :

Il me semble qu’il faut prendre la valeur de marché à la date d’inscription du bien à l’actif pour l’amortissement et non pas le prix d’acquisition, mais à vérifier dans le BOFIP s’il n’y a pas une tolérance pour le prix d’acquisition, et pas impossible que les deux valeurs concordent en pratique dans votre cas.

Effectivement j’ai l’impression qu’il va falloir adapter le calcul sur ce cas là. L’impact est non négligeable (0.7% de baisse du TRI net).

kiwijuice a écrit :

Un 3 pièces en meublé de 75m2 : est-ce facile ? Ou bien visez-vous une coloc ?

Je ne vise pas une colloc, je ne suis pas non plus sur que cela soit facile à trouver mais vu la tension locative sur Paris et le charme de l’appartement je pense que cela devrait être gérable.

JeromeLMNP a écrit :

Avez-vous vérifié le loyer que vous pouvez pratiquer?

Le prix me paraît globalement en ligne avec des bien similaires sur le marché. Concernant l’encadrement des loyers, en comptant €200 de charges je suis dans les clous. Je le mettrais peut-être un peu moins cher si cela ne prend pas.

JeromeLMNP a écrit :

La question principale est de savoir si vous pouvez facilement absorber un investissement de 20 000 euros  annuel(je grossis le trait) dans cet appartement, en plus des jumeaux (chagement de voiture ou voiture supplémentaire, nounou..)?

[…]

En outre, vous ne nous avez pas présenté votre alternative.
Si vous vendez, que ferez-vous?

Ca c’est bien pris en compte et normalement gérable avec nos liquidités et salaires. Je suis bien spur attaché au bien mais n’hésiterai pas à m’en séparer et regarde purement le placement financier à aujourd’hui. D’ou ma vérification que je pars sur les bonnes hypothèses de calcul.

En cas de vente, j’ai en plus des placements classiques, accès à des fonds non côtés me permettant d’espérer 12-15% de TRI (avant impôt) mais avec des contraintes de liquidités sur environ 8-10 ans. C’est donc très intéressant mais moins liquide.

L’intérêt de l’appartement est potentiellement de rester exposer à l’immobilier en Ile-de-France (car nous finirons probablement par racheter dans la région) et de bénéficier du levier à 0.8% qui permet de donner une rentabilité nette à environ 7-8% (soit environ 10-11% pre-impôt).

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#6 26/01/2024 10h24

Membre (2020)
Réputation :   16  

Bonjour

Avez vous fait un DPE et quel en est le résultat?

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#7 26/01/2024 14h03

Membre (2023)
Réputation :   5  

Le DPE était de C à l’achat en 2020 mais n’est peut être pas aux nouvelles normes. Cependant j’ai vu une offre dans notre copropriété avec un DPE D. Donc à refaire chez nous mais C ou D.

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#8 07/02/2024 15h32

Membre (2023)
Réputation :   5  

Mise à jour suite aux deux premières estimations d’agents et aux remarques ci-dessus: L’appartement a été estimé à 720,000 euros net vendeur par deux agences différents.

Ce montant correspond globalement à l’estimation meilleursagents, environ 10% plus bas que fin 2020.

Après mise à jour sur de l’amortissement sur cette base, changement du loyer à 2,430€/mois (en ligne avec des biens similaires et le plafonnement) et ajustement marginal des hypothèses d’assurances et compta, j’ai refait tourner quelques scénarios avec différents prix de vente comme coût d’entrée:
- 720k€: prix net vendeur estimé par les agences
- 750k€: équivalent en rajoutant les frais d’agence
- 780k€: parce que l’optimisme ne tue pas

Ces résultats prennent en compte une fin de location fin 2030 avec vente mi-2031 (flux entrant). Les TRI sont net d’impôts.

RESULTATS

1. Sans augmentation du prix de vente
PRIX / 720k€ / 750k€ / 780k€
TRI   /  7.9% /  6.4% /  5.4%
=> Hypothèse assez conservatrice je pense vu les prix actuels. Rentabilité probablement un peu limite dans le cas 780k€

2. Scénario crash: Avec environ 4% de baisse du prix en 2030 vs. 2024 + 8% de vacance locative
PRIX / 720k€ / 750k€ / 780k€
TRI   /  5.2% /  4.1% /  3.4%
=> Scénario catastrophe, assez peu crédible au vu de l’évolution des prix dans les capitales. La rentabilité reste décente

3.  Avec environ 4% d’augmentation du prix en 2030 vs. 2024
PRIX / 720k€ / 750k€ / 780k€
TRI   /  9.9% /  8.2% /  7.0%
=> Hypothèse très crédible dans les cas 720 et 750k€ et crédible dans le cas 780k€

4. Avec environ 8% d’augmentation du prix en 2030 vs. 2024
PRIX / 720k€ / 750k€ / 780k€
TRI   /  11.8% /  9.8% /  8.5%
=> Hypothèse crédible dans les cas 720 et 750k€, moins crédible dans le cas 780k€

BENCHMARK RENTABILITE

Pour pouvoir comparer les rentabilités de la location avec la vente, j’ai aussi modélisé ce que je pourrai obtenir en plaçant la flux de la vente et les flux intermédiaires (les cash flows négatifs de la location que je n’aurai pas en cas de vente). Je pourrai viser un placement assez intéressant sur le premier flux de vente en mettant partiellement dans du PE mais les autres flux devront être placés plus prudemment pour conserver une capacité d’achat à moyen terme pour notre RP.

La base de comparaison est donc:
- Cas conservateur: 3.5% de TRI
- Cas central: 6% de TRI
- Cas optimiste: 7-8% de TRI

CONCLUSION INITIALE

Avantage de la mise en location:
- Exposition à l’immobilier parisien dans l’attente d’achat d’une RP en Ile de France (même évolution des prix)
- Rentabilité selon les cas
- Diversification du patrimoine (uniquement bourse et PE sinon)

Inconvénients de la mise en location:
- Temps et charge mentale pour la gestion des locataires
- Risque concentré sur un seul actif

Sur la rentabilité, à 720k€ il n’y a pas de sujet, la location est plus rentable. à 750k€ je pense aussi que la location est plus rentable avec un cas de base à 6.4% et un upside crédible en cas de reprise de l’immobilier avant la vente. Sur le cas à 780k€, il y a débat avec un rentabilité de base a 5.4%  et un upside moins crédible.

Je suis preneur de vos avis et réflexions concernant la pertinence des scénarios et l’acceptabilité de tels TRI.

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#9 07/02/2024 16h35

Membre (2019)
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Bonjour.

La stratégie me semble assez simple à mettre en œuvre : vous mettez en vente en direct à 780k€, et vous observez la situation.

En fonction des offres qui vous seront faites, qui ne manqueront pas mais qui ne seront sans doute pas au prix, vous aviserez.

850k€ c’était la valeur estimée du bien en 2020, ou est-ce le prix que vous l’avez payé ? Cette moins-value est le corollaire du taux très bas, on ne peut pas gagner sur tous les tableaux. Mais si vous vendez à 720k, vous perdrez sur tous les tableaux, donc je peux comprendre la frustration.

Au passage, votre cas illustre parfaitement qu’il faut vraiment bien réfléchir avant d’acheter un bien à Paris, dans la continuation du débat de l’autre fil sur la question de rester locataire ou non.


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#10 07/02/2024 18h37

Membre (2020)
Réputation :   16  

Il me semble aussi que si vous pouvez vendre, c’est mieux. Le placement à Paris n’est pas super rentable et vous pourriez être bloqué par cela pour vos futurs projets.

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#11 07/02/2024 19h27

Membre (2023)
Réputation :   5  

Tout à fait nous allons tenter la vente aux alentours de 800k (prix d’achat, le 850k mentionné plus haut incluait les frais de notaires).

Effectivement il faut bien réfléchir avant d’acheter mais je ne regrette pas ce choix:
- l’achat était rentable en 4/5 ans si pas de baisse
- le scénario de baisse liée au taux combiné avec une naissance de jumeaux obligeant à changer était quand même assez peu crédible
- l’objectif était aussi de s’exposer aux prix parisiens en cas de hausse continue
À refaire (sans avoir les informations) je regarderai peut être pour avoir plus de marge en terme d’espace mais je pense que je le referai.

Le passé étant de toute façon figé voilà pourquoi je regarde uniquement la comparaison location / vente. Même si je ne suis pas très attiré par l’immobilier de base, je vais probablement devoir m’y mettre car je me vois mal refuser un placement à 6%+ me permettant de rester exposé à l’immobilier parisien.

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#12 07/02/2024 21h48

Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   130  

La rentabilité est faible. N’est-il pas possible d’améliorer cela avec une LCD? Quitte à prendre une conciergerie ?

Ça me rappelle un peu une étude de cas récente de JemappelleArnaud…


"Money is a tool to buy Time"

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