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#1 19/01/2024 14h37

Membre (2013)
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Bonjour à tous,

Je possède plusieurs studios en région parisienne qui me génèrent un revenu annuel inférieur à mon activité professionnelle.
Je suis en LMNP au réel.

Je voudrais en 2024 m’offrir quelques mois de congés sabbatiques.

Si je le fais, mes revenus professionnels vont baisser et je risque de passer automatiquement de LMNP à LMP.

Pour ne pas tomber dans ce cas de figure, pouvez-vous me dire svp comment sont calculés mes revenus professionnels ? Est-ce le montant que je déclare dans ma 2042 (case AJ) ? Est-ce mon revenu fiscal de référence ? autre ?

Pour les loyers, est-ce bien la somme des loyers charges comprises ?

Dernière question, est-ce bien la même année qui est prise en compte (revenus pro année N, loyers année N) ou y a t-il un décalage ?

Merci d’avance pour votre retour qui va conditionner la durée de mon congé sabbatique.

Dernière modification par Sandra (19/01/2024 15h23)

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel), seuil

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#2 19/01/2024 16h21

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Pour être exact, vous resterez LMNP mais vous serez redevable de cotisations Urssaff si vous dépassez les critères.

Si vous êtes en location meublée longue durée, le montant des revenus à retenir est votre salaire moins l’abattement (généralement 10%).

Le montant des recettes est égale à la somme des loyers charges incluses.

Il n’y a pas de décalage entre les années prises en compte.

Vous pouvez aussi trouver des solutions pour baisser vos recettes et éviter ainsi les cotisations Urssaff.


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[+1]    #3 19/01/2024 16h30

Membre (2023)
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Bonjour,

Tout d’abord, l’article 155, IV du CGI fixe les conditions cumulatives pour que la location meublée soit considérée comme exercée à titre professionnel :

- les recettes annuelles réalisées dans cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 K€ (CGI art. 155, IV-2°) ;
- Ces recettes excèdent les revenus du foyer soumis à l’IRPP dans les catégories des traitements et salaires , des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI (CGI art. 155, IV-3°).

Donc déjà premier point : si vos recettes sont inférieures à 23 000 euros par an (vous ne précisez pas), peu importe que vous ne respectiez pas le second critère à cause de votre année sabbatique.

Pour l’appréciation du seuil des recettes il convient de prendre compte le loyer acquis, TTC et charges comprises ( BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 110).

Sur la seconde condition et la manière dont on tient compte des revenus professionnels autre, le BOFIP précise que "

BOI-BIC-CHAMP-40-10, n° 160 a écrit :

Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus.
Les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l’année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global en application des dispositions de l’article 156 du CGI. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte

.

Ainsi comme vous mentionnez le case "AJ" je suppose que vous n’avez que du salaire et dehors de vos loyers. Dans ce cas c’est le salaire net qu’il convient de comparer aux recettes LMP, déduction faite des 10%.


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#4 19/01/2024 17h48

Membre (2013)
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lachignolecorse a écrit :

Pour être exact, vous resterez LMNP mais vous serez redevable de cotisations Urssaff si vous dépassez les critères.

Si vous êtes en location meublée longue durée, le montant des revenus à retenir est votre salaire moins l’abattement (généralement 10%).

Le montant des recettes est égale à la somme des loyers charges incluses.

Il n’y a pas de décalage entre les années prises en compte.

Vous pouvez aussi trouver des solutions pour baisser vos recettes et éviter ainsi les cotisations Urssaff.

Bonjour,

Merci pour votre retour.
Je touche plus de 23000€ de loyer.
Je pensais que depuis peu, si on avait des loyers supérieurs aux revenus salariés, on basculait automatiquement en LMP, je me trompe ?

Merci également pour ce retour Riposte Fiscale
.
Effectivement, je touche plus de 23000€ de loyers annuel et je suis salariée.
Donc si je comprends bien, je prends mon salaire net actuel moins 10% que je compare à mes loyers charges comprises. A moi de me débrouiller pour que mon congé sabbatique fasse descendre mon salaire (-10%) à un montant légèrement supérieur aux loyers.

Dernière modification par Sandra (19/01/2024 17h57)

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#5 19/01/2024 18h42

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J’ai bien précisé que ma réponse n’était pas valable pour la lcd.

Et ne parlez pas de LMP mais de cotisations Urssaff. Vous ne serez LMP que si vous créez une activité LMP.

Si vous avez des recettes supérieures à 23000€ en LCD, alors vous êtes redevable des cotisations Urssaff.

Si vous êtes en location meublée longue durée, vos recettes doivent être inférieures à votre revenu salarié (-10% d’abattement) pour ne pas avoir à payer de cotisations Urssaff.


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#6 19/01/2024 22h02

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Je fais de la location longue durée.
Mes studios constituent la résidence principale de mes locataires.

J’ai lu à plusieurs reprises que le passage en LMP était automatique sans avoir besoin de s’inscrire au registre du commerce.

Ici par exemple :
https://www.pap.fr/actualites/lmnp-atte … tut/a22183

Ce qui entraîne des cotisations URSAFF mais aussi des changements sur la fiscalité des plus values en cas de revente. C’est ça qui pose problème si je venais à revendre un des studios.

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#7 19/01/2024 23h23

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Il n’y a pas d’appréciation "glissante" de la condition de prépondérance.

La jurisprudence retient d’ailleurs expressément que "le caractère prépondérant de l’activité de location meublée s’apprécie annuellement" ((CE, décision du 24 octobre 2014, n° 375358).


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[+1]    #8 20/01/2024 09h12

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lachignolecorse, le 19/01/2024 a écrit :

Et ne parlez pas de LMP mais de cotisations Urssaff. Vous ne serez LMP que si vous créez une activité LMP.

Si vous avez des recettes supérieures à 23000€ en LCD, alors vous êtes redevable des cotisations Urssaff.

Il y a la fois un régime fiscal et un régime social.

Si les critères légaux sont remplis l’administration fiscale  ne se gênera pas pour redresser en cas de contrôle sans s’arrêter au fait qu’une formalité déclarative aurait été omise.

À cet égard cela fait un moment que le critère formel de l’inscription au RCS n’est plus une condition d’assujettissement au LMP.

Donc oui en effet il y a entre autres un impact sur l’imposition de la plus value en cas de cession.

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#9 20/01/2024 10h53

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@Sandra : il faut se méfier de ce qui est écrit sur internet sur ce sujet. Par exemple, la prise de compte de l’abattement (10%) sur les revenus, n’est pas indiqué.

@durant18 : vous avez raison concernant les risques de redressement fiscaux en cas de vente notamment. Mais selon moi, on reste par défaut sur une comptabilité LMNP conformément à la déclaration d’activité faite initialement. Donc par exemple,  les règles lmnp "de base" sont applicables et on n’a pas le droit d’appliquer les règles comptables du lmp comme par exemple:
- l’imputation du déficit sur le revenu global du foyer…
- exonération totale des plus-values sous conditions
-…

Idem pour le calcul de l’IFI, si LMP de fait, les biens deviennent pro et non inclus dans l’IFI?

Cette réforme me fait penser à la taxe PUMA où il y a fallu 3/4 ans d’errements avant que les règles ne deviennent plus claires.


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#10 20/01/2024 11h02

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Honnêtement je n’ai pas eu plus que cela à m’intéresser au LMP, et à titre perso je pense qu’il faut surveiller le passage comme le lait sur le feu, mais je doute très fortement que vous puissiez contourner l’application des règles d’imputation du déficit par choix personnel. Je pensais d’ailleurs à cette règle quand j’écrivais “entre autres”.

Je pense qu’en pratique il y a des monstruosités administratives, juridiques et fiscales quand on fait le yoyo entre LMP et LMNP mais dura lex sed lex, d’où le conseil de bien faire attention …

Dernière modification par durand18 (20/01/2024 11h03)

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[+1]    #11 20/01/2024 22h19

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Oui parmi les monstruosités en question, il y a la théorie des bien migrants qui impliquerait la taxation de la plus-value latente au moment du retour de LMP vers le LMNP … entre autres joyeusetés.

Après, au delà de la question des conditions d’un franchissement de seuil et des conséquences, la question c’est comment éviter de franchir la ligne rouge ?

Retarder l’encaissement des loyers : inutile, le BIC/meublé est en comptabilité d’engagement et les loyers échus et donc acquis même non payés sont imposables. Côté salaire difficile de demander à être payée pendant votre congé. Peut-être décaler/anticiper le paiement d’une prime (le salaire est imposé si payé contrairement aux BIC) ?

On peut aussi imaginer, si vous avez des enfants non rattachés à votre foyer fiscal, et si le franchissement de seuil est vraiment très problématique, une donation temporaire d’usufruit d’un ou plusieurs biens, ou mieux, des parts de la structure de détention (SCI). Vos enfants perçoivent les loyers, vos restez à moins de 23 000 / an, potentiellement la donation est exo si vous pouvez bénéficiez de l’abattement, vous récupérez le bien à l’issue du terme, et l’abus de droit est écarté car la libéralité est réelle (vos enfants perçoivent vraiment les loyers et vous non).

C’est une idée parmi d’autres … A creuser avec un professionnel pour bien cerner les implications smile. Cette voie est utilisée par certains contribuables en lieu et place du versement d’une pension à leurs enfants pour réduire leur assujettissement à l’IFI, l’usufruitier étant taxable à cet impôt sur la valeur totale et non le nu propriétaire, et leurs enfants étant généralement sous le seuil d’assujettissement.

Dernière modification par RiposteFiscale (20/01/2024 22h59)


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#12 21/01/2024 16h40

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Bonjour à tous,

Merci beaucoup pour vos différentes réponses.

@Lachignolecorse, effectivement, nulle part je n’avais lu que les revenus à prendre en compte étaient le salaire moins les 10% d’abattement.
Ca change la donne !
La durée de mon congé sabbatique risque de se réduire comme peau de chagrin  si je veux respecter la règle des revenus supérieurs aux loyers.

J’en viens à me dire que peut-être je vais accepter le fait d’avoir en 2024 des loyers supérieurs à mon revenu salarié et payer des cotisations sociales.

@Ripostefiscale, je suis salariée de banque donc je ne peux pas du tout décaler ou anticiper une prime. Côté enfants, j’ai une fille mineure donc je suppose que vos suggestions sont compliquées à mettre en oeuvre.

Donc admettons que j’accepte sur 2024 d’avoir plus de loyers que de salaire.

Plusieurs questions se posent alors.
J’aurais des cotisations sociales à payer. Soit. Mais sur quel montant ?
Je touche 42000€ de loyers mais mon bilan comptable est nul par le jeu des reports et des amortissements.
Vais-je payer le minimum vu mon bilan nul (j’ai cru lire que le minimum de cotisation étaient d’un peu plus de 1100€ ? ou vais-je payer beaucoup plus ?
Edit : je viens de lire que lorsqu’on commence à payer des cotisations sociales, on les payait indéfiniment, est-ce bien le cas ?

Y-a t-il d’autres impacts ? J’ai cru lire que quand on basculait de LMNP à LMP, certains compteurs repartaient à 0 notamment les reports de charges. Ce qui serait une catastrophe !

Et est-ce que l’année suivante (2025 quand mes revenus salariés seront redevenus supérieurs à mes loyers) , je redeviens LMNP comme une fleur ?
Y a-t-il comme l’évoque @durand18 des "monstruosités administratives, juridiques et fiscales quand on fait le yoyo" que je n’aurais pas vu ?

Merci d’avance pour vos lumières.

Dernière modification par Sandra (21/01/2024 17h09)

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#13 21/01/2024 17h38

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Le plus gros red flag est de s’assurer comme évoqué par ripsotefiscale s’il n’y a pas réalisation d’une cession soumise à imposition sur la plus value réintégrant  les amortissements au moment où vous rebasculerez LMNP “comme une fleure” en 2025 …

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#14 21/01/2024 20h20

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Sandra a écrit :

Edit : je viens de lire que lorsqu’on commence à payer des cotisations sociales, on les payait indéfiniment, est-ce bien le cas ?

Là vous abordez un sujet où peu de gens pourront vous répondre. Selon moi, si vous payez des cotisations en 2024 car vous ne respectez plus les conditions pour restez lmnp, l’urssaf continuera à vous envoyer des appels de cotisations et ce sera à vous de justifier que vous êtes redevenue lmnp en 2025 et demander les dégrèvements (*). Ça n’est que mon analyse des textes qui ont été votés (voir les files lmnp et lmp). Je n’ai aucune certitude de ce que j’avance et je n’ai pas vu de cas de la sorte sur les différents forums immobiliers.

A votre place, je vous respecterai les règles lmnp et j’éviterai de passer lmp SAUF si c’est une stratégie de votre part. La solution donnée par ripostefiscale n’est pas optimale dans votre cas. Je vois les solutions suivantes pour baisser vos recettes :
- ne pas relouer de suite au départ d’un locataire
- sortir un bien de votre activité lmnp pour le passer en location nue (signature d’un nouveau bail, calculer l’impact de la perte des amortissements…)

(*)j’ai retrouvé le texte qui précise ceci :
L’entrée dans le régime est définitive, même si le seuil d’affiliation n’est plus atteint les années suivantes, le loueur peut cependant demander à l’ACOSS sa radiation s’il cesse son activité de location. Les seuils de dépassement s’apprécient par année.

Dernière modification par lachignolecorse (21/01/2024 20h30)


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#15 21/01/2024 21h22

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Une fois immatriculé comme LMP auprès de l’URSSAF, attendez-vous à avoir du mal à les quitter.
La manière "normale", pour y arriver, est de déclarer une cessation d’activité, mais, si vous étiez LMP par le biais d’une société, ceci ne sera pris en compte qu’en cessant l’activité de cette société, et pas en passant LMNP (ca, ils s’en fichent !). Une possibilité pourrait être de changer le gérant de la société… mais il n’y a rien de prévu pour ça au niveau de leur site www, donc il faudra réussir à leur faire passer l’information…

Pour ma part, j’étais LMP, comme gérant d’une SARL de famille, jai vendu des biens et suis devenu LMNP en 2023, j’ai pris ma retraite récemment, et actuellement je galère pour ne plus cotiser… (et je ne peux pas liquider la SARL de famille, pour plein de raisons, mais je vais sans doute en changer le gérant).  J’ai juste réussi à ne plus cotiser que sur l’assiette minimale (comme si BIC=0) pour le moment.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#16 21/01/2024 21h33

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@Sandra

Si ce n’est pas trop indiscret est-ce que votre revenu de salaire sera de 0 pendant votre année sabbatique ? Ou est-ce que vous toucherez toujours des revenus professionnels, juste moins importants ?


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#17 22/01/2024 10h58

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Bonjour à tous,

Merci pour vos réponses étayées.

Bon, vous m’avez convaincue, il faut que je me débrouille pour rester LMNP.

@lachignolecorse, et non ce n’est pas une stratégie de passer LMP. Mon seul but est de prendre quelques mois sabbatiques cette année.
Cela sera une stratégie dans 3-5 ans environ (j’ai 55 ans) pour arrêter de travailler avant 64 ans (je compte m’arrêter de travailler vers 58-60 ans, me financer les années sans revenus jusqu’à la retraite tout en ayant le bénéfice des trimestres en LMP).

Pour rester LMNP pour l’instant, j’ai la possibilité comme vous l’avez évoqué de passer un des studios en vide. Faut que je prie toutefois de trouver un locataire qui ne reste pas trop longtemps car en vide, ça fait mal côté impôts sans les amortissements du LMNP !

@Ripostefiscale, non mon salaire ne sera pas de 0, je ne compte pas prendre l’année complète mais 3-4 mois pour souffler un peu. C’était justement l’objet initial de mon post, de savoir quelle durée je pouvais prendre afin de garder des revenus supérieurs aux loyers.
Mais la "mauvaise nouvelle" de compter mes revenus avec l’abattement des 10% change la donne. Avec cela, je ne pourrais prendre que 6 semaines sabbatiques. Donc je n’ai pas le choix que de passer un studio en vide si je veux plus de temps sabbatique.

Dernière modification par Sandra (22/01/2024 10h59)

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#18 22/01/2024 12h11

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Sandra a écrit :

Pour rester LMNP pour l’instant, j’ai la possibilité comme vous l’avez évoqué de passer un des studios en vide. Faut que je prie toutefois de trouver un locataire qui ne reste pas trop longtemps car en vide, ça fait mal côté impôts sans les amortissements du LMNP !

J’éviterai de faire du yoyo meublé/nu/meublé. Demandez conseil à votre expert comptable.


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#19 22/01/2024 12h42

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Sinon c’est peut être le moment de faire un arbitrage ? vous vendez un appartement courant 2024 et rachetez en 2025 … C’est la vrai force du LMNP.

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#20 22/01/2024 14h20

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Celui que je pensais mettre en vide, c’est le dernier que j’ai acheté fin 2023. Il est en cours de rénovation donc pas encore loué. C’est ce qui me semble le plus simple.
Je le passerai en meublé au changement de locataire avec le risque que le 1er locataire s’éternise ce qui ne m’arrangerai pas.

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#21 22/01/2024 14h53

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Attention si vous faites du déficit foncier, le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier, ou vous risquez de voir l’imputation du déficit être remise en question par l’administration fiscale.


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#22 22/01/2024 15h03

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Et vous perdrez la déductibilité des frais notariés (amortis ou en charge).

Vous pouvez déjà simuler la non location en 2024 de votre nouveau bien.

Donc bien faire vos calculs…

Dernière modification par lachignolecorse (22/01/2024 17h37)


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#23 22/01/2024 18h10

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Je ne ferai pas de déficit foncier, je serai positive dès la 1ère année de location.

En revanche, effectivement, si je le passe de nu à meublé, je perds l’avantage de la déduction en charges des frais de notaire et des frais d’agence !
Faut que je vois avec le comptable comment se passe la réintégration d’un bien nu en meublé…

Si tout était meublé, j’était tranquille avec un BIC à 0 pendant une grosse dizaine d’années, là, ça risque de devenir positif bien plus rapidement (6 ans d’après mes calculs).
Je pourrais quand ça deviendra positif vendre un studio et en racheter un autre dans la foulée.

Bien compliqué tout ça…

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#24 22/01/2024 18h47

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Comme votre nouveau bien n’est pas loué,  vous ne le louez pas cette année. Laissez le dans l’activité meublé avec pour  objectif 0 recette en 2024. Est-ce suffisant pour votre congé sabbatique ou est-ce insuffisant ?


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#25 22/01/2024 19h03

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Franchement … qui n’a pas mis un 0 en trop en déclarant ses salaires wink


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